（2017）粤1971民初3799号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-02-23
案件名称
谭日坚与东莞市联和市场投资有限公司、张振生租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭日坚,东莞市联和市场投资有限公司,张振生,东莞市高埗镇高埗南联股份经济合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初3799号原告谭日坚，女，1992年11月19日出生，住广东省，委托代理人王奋发，系广东名道律师事务所律师。委托代理人冯继刚，系广东名道律师事务所实习律师。被告东莞市联和市场投资有限公司，住所地：东莞市高埗镇高埗南联村一横路138号。法定代表人张振生。被告张振生，男，1976年3月11日出生，汉族，住广东省东莞市，以上二被告共同委托代理人汪晓东，系广东国锋律师事务所律师。以上二被告共同委托代理人邓明忠，系广东国锋律师事务所律师助理。第三人东莞市高埗镇高埗南联股份经济合作社，住所地：广东省东莞市高埗镇南联村。负责人莫万创。委托代理人郭义，系广东品峰律师事务所律师。委托代理人李倩雯，系广东品峰律师事务所律师。原告谭日坚诉被告东莞市联和市场投资有限公司（以下简称联和公司）、张振生租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员徐苗苗适用简易程序进行审理。后经原告谭日坚申请，本院依法追加东莞市高埗镇高埗南联股份经济合作社（以下简称南联股份经济合作社）作为本案第三人，并将本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人王奋发、冯继刚，二被告的共同委托代理人王晓东、邓明忠、第三人的委托代理人郭义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭日坚诉称，原告与被告联和公司于2016年3月15日签订《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》，被告联和公司将本市场编号为D23铺位，共壹间，租给原告使用，面积为55㎡，租金为每月50元/㎡，租期为2016年3月15日起至2018年3月14日止。根据合同的约定，原告租赁铺位向被告联和公司缴纳了保证金10000元整，被告联和公司也向原告开具了收据。然而，签订合同之后，联和综合市场并没有实际开办。被告联和公司的行为给原告造成了巨大的损失，严重损害原告的合法权益，现如今市场无法营业，被告联和公司理应退还原告缴纳的保证金，被告张振生作为联和公司的独资股东，理应对联和公司的债务承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告联和公司之间的铺位租赁合同关系。二、被告联和公司向原告全额返还保证金10000元，被告张振生对该债务承担连带责任。三、二被告承担本案所有的诉讼费用。被告联和公司、张振生答辩称，一、被告联和公司一直按照与原告签订的《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》全面履行合同义务，而原告却存在违约情形。故原告缴纳的保证金10000元，不予退还。1、被告联和公司与原告于2016年3月15日签订《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》，将本市场编号为D23号铺租给原告做餐饮生意。合同约定，合同期为2年，租金为2750元/月，第二年租金每月递增5%即2888元/月，分摊费用100元/月。2、签订合同时，原告缴纳保证金10000元。根据合同第五条约定，该保证金在合同期满后，原告付清所有税费，联和公司才能无息原数退还。3、被告联和公司经过几个月的筹备工作，东莞市联和综合市场于2016年3月18日隆重开业，各种商户齐聚市场，正式营业。被告联和公司为了市场的正常经营，进行招商推广、制作招牌、印制宣传单、开张庆典（舞狮表演）、宴请嘉宾等共花费27777元。4、市场开张营业后，被告联和公司提供商铺位的固定设施给原告正常使用，市场的道路交通、消防设施、安保措施、水电供应和市场管理等方面全部到位，确认市场正常经营。5、合同履行期间，原告未支付铺位租金共计16500元。按照合同第六条约定，原告严重违约，被告联和公司不予退还保证金。6、因原告对市场定位不准，经营不善，现在已经关门停业。原告至今没有与被告联和公司就市场铺位租赁办理相关的交接手续。原告应该交清租金和水电费用，交回铺位钥匙给市场管理处。现在，原告在合同期内，自愿放弃租用铺位的经营使用权。按照合同约定，被告联和公司予以收回，并无须退还保证金。7、联和市场共有铺位、摊档147个，目前市场正常营业，各类商家正常经营。二、现要求原告尽快交清所欠租金和水电费用，拒不支付的，将通过法律途径予以追讨。三、根据法律规定和双方合同约定，原告严重违约并已经关门停业，自动退铺，双方之间的铺位租赁合同关系就此解除。四、本案所产生的诉讼费用原告已缴纳，应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈述，涉案的商铺是由第三人出租给陈达生，原、被告与第三人没有合同关系，第三人与陈达生的合同还在履行中。经审理查明，东莞市联和市场服务管理有限公司于2016年9月6日变更名称为东莞市联和市场投资有限公司即本案的被告联和公司。被告联和公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人和股东为被告张振生。2016年3月15日，原告谭日坚与被告联和公司分别作为乙方、甲方签订《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》，约定被告联和公司将位于东莞市高埗镇南联村一横路“联和综合市场”内编号为D23的铺位租赁给原告谭日坚使用，面积为55㎡，租金为每月50元/㎡，合同期为2016年3月15日起至2018年3月14日止，第一年的每月租金按50元/㎡计收，合计为2750元，第二年的每月租金递增5%，即每月租金为2888元。租赁合同另约定，乙方租赁铺位需向甲方缴纳保证金10000元，合同期满后，如双方不再续约，乙方须办理经营歇业，交清税费及政府部门的相关费用等，付清雇员工资及清偿债务后，甲方将保证金原数无息退还给乙方。租赁合同并就其他事宜进行约定。原告向被告联和公司缴纳保证金10000元，被告联和公司已向原告出具收据，载明今收到谭日坚D23饮食合同保证金10000元。原告与被告联和公司确认，双方签订租赁合同后，联和公司已将涉案铺位交付给原告使用。原告主张，涉案的联和综合市场已停止经营，且被告联和公司与各租户约定在招商结束后市场开办起来前不收取租金，要求被告联和公司退还保证金，并提交照片、另案租户蔡塔水电费收款收据对此予以证明。照片中的铺面均为关门状态、档位也无人。收款收据加盖被告财务专用章，记载蔡塔缴纳D18号铺位2016年6月至10月电费和水费等情况。被告联和公司、张振生对收款收据予以确认，对照片不予认可，主张联和综合市场已于2016年3月18日开业经营，双方约定2016年4月30日前为免租期，但原告自2016年5月起并未缴纳租金和水电费，构成违约，故不应退还保证金，提交支出证明、收据、传单、视频、证人刘某、黄某的证人证言、租赁合同等对此予以证明。支出证明、收据记载联和市场支出开业舞狮红包、条幅、设计费等，其中有部分加盖被告印章，有部分单据加盖其他公司印章。传单抬头为东莞市联和综合市场，记载联和综合市场于2016年3月18日隆重开业等。视频中有张贴“东莞市联和市场”字样的拱形气球以及舞狮等。证人刘某、黄某在证人证言中均陈述，其二人租赁联和市场的铺位，该市场在2016年3月18日正式开张营业，因生意不好做，分别于2016年6月、8月没有营业，经营期间的租金和水电费没有交付，并已离开市场，铺位交回管理处等。租赁合同为被告联和公司与证人刘某、黄某之间关于铺位的租赁合同。原告对证人证言和租赁合同予以确认，对其他证据均不予认可，主张证人证言恰好证明被告联和公司与原告约定在市场招商引资后重新经营时才收取租金。被告联和公司和第三人南联经济合作社均确认，涉案铺位所在市场系第三人所有，并由第三人租赁给案外人陈达生，陈达生再转租给被告联和公司。第三人南联股份经济合作社和被告联和公司分别提交《高埗南联村小商铺承包经营合同》复印件、转租情况说明对上述租赁情况予以证明。承包经营合同记载甲、乙方分别为第三人南联股份经济合作社和陈达生，约定甲方将位于高埗南联村的小商铺（小商铺包括图纸规定内空地）承租给乙方经营使用，租赁期为15年等。转租情况说明加盖南联股份经济合作社印章，记载：南联股份经济合作社同意东莞市联和市场服务管理有限公司将东莞市高埗镇南联村一横路联和市场内铺位租给其他经营户使用。原告对上述承包经营合同和转租情况说明予以确认，表示不清楚涉案铺位是否为被告联和公司从陈达生处转租取得。庭审中，各方确认，涉案铺位未办理房地产权证和建设工程规划许可证。原告主张，其与被告联和公司签订的租赁合同无效，要求被告联和公司退还涉案的保证金。以上事实，有原告提交的查询结果、企业机读档案登记资料、《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》、收据、照片、收款收据，有二被告提交的支出证明、收据、传单、视频、证人刘某、黄某的证人证言、租赁合同、转租情况说明，有第三人提交的《高埗南联村小商铺承包经营合同》复印件，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人南联股份经济合作社将位于高埗南联村的小商铺出租给案外人陈达生，陈达生将南联村一横路联和市场内的铺位转租给被告联和公司的事实，已经被告联和公司和第三人确认，且与被告联和公司提交的转租情况说明以及第三人提交的承包经营合同相符，被告联和公司将位于东莞市高埗镇南联村一横路“联和综合市场”内编号为D23的铺位转租给原告及被告联和公司收取原告保证金10000元的事实，有双方签订的《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》及收据为证，亦经双方确认，本院对此均予以认可。本案的争议焦点在于原告与被告联和公司于2016年3月15日签订的《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》是否有效、被告联和公司应否向原告返还保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁铺位尚未办理房地产权证，且各方均未能在法庭辩论终结前提供涉案租赁铺位的建设工程规划许可证，因此，原告与被告联和公司于2016年3月15日就租赁编号为D23的铺位事宜签订的《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。租赁合同无效，就不存在解除的问题，故原告诉求的解除原告与被告联和公司的铺位租赁合同关系，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告联和公司返还保证金10000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于被告联和公司提出的租金和水电费问题，因被告并未在本案中提起反诉，本院对此不予审查处理。关于被告张振生的责任问题。被告联和公司系自然人独资的有限责任公司，被告张振生系该公司的股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。由于被告张振生未提供证据证明被告联和公司的财产独立于其个人财产，故原告诉求被告张振生对被告联和公司上述债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭日坚与被告东莞市联和市场投资有限公司于2016年3月15日签订的《东莞市联和综合市场铺位租赁合同》无效。二、被告东莞市联和市场投资有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内向原告谭日坚返还保证金10000元。三、被告张振生对被告东莞市联和市场投资有限公司的第二判项的款项承担连带清偿责任。四、驳回原告谭日坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用50元，原告已预交，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长 黄庆生审 判 员 徐苗苗人民陪审员 陈淑珍二〇一七年七月二十日书 记 员 刘炯贤叶雯 来自