（2017）皖1821民初463号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-28
案件名称
郎溪县供销合作社与郎溪诚超房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
郎溪县人民法院
所属地区
郎溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郎溪县供销合作社,郎溪诚超房地产开发有限公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第二百七十九条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1821民初463号原告：郎溪县供销合作社，住所地安徽省郎溪县建平镇新建街。法定代表人：何冠平，该社主任。委托诉讼代理人：彭方和，安徽明和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，安徽明和律师事务所实习律师。被告：郎溪诚超房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县十字镇水鸣商业街西侧，统一社会信用代码91341821052904060C（1-1）。法定代表人：陈尚恩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梅志宏，安徽梅志宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖思海，安徽梅志宏律师事务所律师。原告郎溪县供销合作社（以下简称“郎溪供销社”）诉被告郎溪诚超房地产开发有限公司（以下简称“郎溪诚超公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告郎溪供销社委托诉讼代理人彭方和、被告郎溪诚超公司法定代表人陈尚恩及其委托诉讼代理人梅志宏、肖思海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郎溪供销社向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付34套新建100平米房屋，并自2016年12月31日起承担每套房屋租金每月500元至房屋交付之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为下属单位水鸣供销社改制需要，于2009年9月与被告订立资产置换职工安置协议。后由于政策原因，所涉土地被依法出让，被告中标后，双方于2013年12月订立协议，约定被告提供首期建设的34套100平方米新建住房，用于安置水鸣供销社职工，原告协调将出让金以各种方式返还给被告350万元，待工程完工后付清。现原告已付给被告336.5万元，已经按照协议履行了义务，但被告一直不能交付约定的职工安置房屋，导致职工上访。为此原告多次与被告协商，要求被告交付房屋，被告于2016年7月19日承诺，保证在2016年12月30日前交付房屋，但未兑现承诺，导致协议安置的职工长期在外租房，损失巨大。原告认为被告应当在适当的建设期内完成房屋建设，并及时交付房屋，逾期应当承担相应的违约责任。因双方协议对违约责任约定不明，被告应自最后约定期限2016年12月30日起承担职工租房费用，费用参照拆迁安置标准。郎溪诚超公司在庭审中辩称：1、本案被告在招拍挂程序中取得出让土地后，原、被告双方就水鸣职工安置达成一致协议，土地出让金350万元不包括职工拆迁安置费；2、原告主张被告自2016年12月31日起承担每套房屋租金500元/月至房屋交付之日止没有事实和法律依据，被告之所以延迟交付房屋是因为被告在负责拆迁安置费用后，未能取得原告应当支付的176.5万元安置费用，导致资金欠缺，无法竣工验收。综上，请求驳回原告诉请。郎溪供销社围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、《协议》（2013年12月30日签订），用以证明：（1）该协议是2009年9月7日《资产置换协议书》的延伸；（2）原告向被告分期支付350万元，待工程全部完工后付清；（3）被告无偿提供首期建设的34套住房给原告用于安置水鸣供销社职工；（4）协议签订日期为2013年12月30日，距离现在已经三年多。2、主任办公会议纪要（2014年12月12日），用以证明：（1）原2009年置换协议因土地招投标原因需要重新签订；（2）原告与被告在签订协议前，被告承诺拿下该土地后向原告支付全部土地出让金部分的100万，因被告在水鸣供销社拆迁中发生了约46万元的拆迁成本，原告会议决定收取50万至51万元；（3）会议决定的签约返还被告350万元，被告首期建设房屋中提供34套住房安置职工，这些内容与协议的内容相一致。3、承诺书，用以被告法定代表人向水鸣供销社上访职工保证在2016年12月31日前将安置房交付给职工，但是到目前为止房屋并没有交付，导致职工上访。4、领条、收据等六份，用以证明被告已经领取350万元款项中的336.5万元。5、《资产置换协议书》（2009年9月7日），用以证明：（1）双方订立协议之前，水鸣供销社已经通过资产置换的方式安置职工；（2）水鸣供销社按照资产现状交给被告，被告应交付31套住房，并另行支付20万元；（3）被告负责每户搬迁费500元。郎溪诚超公司对郎溪供销社提交证据的质证意见为：对证据1、3、4、5真实性、合法性、关联性无异议，对证据1、3、5的证明对象有异议，意见如下：证据1不是2009年资产置换协议的延伸，因为2009年置换协议不符合当时政策，已经终止履行，而2013年签订的协议是根据当时的具体情况签订，对原告向被告分期支付350万元内容没有异议，但是出让金是作为被告提供34套住房的对价返还的，已经实际返还336.5万元；证据3仅仅能证明被告法定代表人承诺2016年12月31日前交付，并不能证明水鸣供销社职工上访的事情；证据5当时因为政策原因已经终止履行，属于无效协议。对证据2真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，该证据是原告内部文件，被告对该份会议纪要内容均不清楚，该会议纪要内容形成时间是2014年，但是原、被告签订协议的时间为2013年；关于返还出让金350万元，系被告提供34套住房的对价，不包括水鸣供销社安置拆迁补偿费用。郎溪诚超公司为支持其辩解提交了证据《水鸣供销社部分职工拆迁补偿协议》一份，用以证明原、被告双方就拆除职工住房已经达成了协议，原告补偿176.5万元给被告用于拆迁，该费用与350万元出让金不是同一笔。郎溪供销社对郎溪诚超公司提交的证据的质证意见为：程序上，被告将该份协议作为重要证据向法院提起了支付拆迁补偿款诉讼，且该诉讼正在进行中；实体上，对该协议真实性没有异议，对合法性有异议，该协议仅仅用于向县财政局办理返还土地出让金401.38万元手续时使用，是办理401.38万元土地出让金返还手续的一部分，不具有双方真实意思的表示，不能证明拆迁补偿款应当支付。本院认为原、被告提交的上述证据来源合法，内容真实，与案件审理相关联，本院依法予以确认并在卷佐证。双方对证据的证明对象，即案件事实的主要争议为原告应当给付被告的款项是350万元还是526.5万元（350万元的协议返还加上176.5万元拆迁补偿），双方对此节事实存在根本性争议。经庭审查明，被告已经就这一争议向本院另行提起诉讼，且案件在审理过程中，不属于本案审理的范围，本案对此节事实不予理涉。本院经审理认定事实如下：2009年9月7日，郎溪诚超公司法定代表人陈尚恩以上海伟业置业开发商的名义与原告下属的郎溪县水鸣供销合作社签订了《资产置换协议书》一份，该协议书载明：“郎溪县水鸣供销合作社（甲方）以其现有职工住房二十几户、办公室和老生产资料门市部，仓库二十几间与陈尚恩（乙方）进行资产置换。乙方置换的条件包括：31套100平方米的职工标准住房，承担甲方上级主管部门的相关费用，交付定金20万元等事项”。协议签订后，由于该协议不符合相关的用地规定和政策，协议所涉及的土地依照规定必须依法进行招拍挂，致使该协议无法得到履行。直至2013年，郎溪诚超公司通过招拍挂程序以427万元摘牌取得案涉土地使用权。郎溪诚超公司取得该土地使用权后，围绕前述2009年的协议，郎溪供销社和陈尚恩（转以郎溪诚超公司的名义）于2013年12月30日签订《协议》一份，该协议约定：“乙方（郎溪诚超公司陈尚恩）确保无偿提供34套100平米新建住房给甲方（郎溪供销社），用于安置水鸣供销社职工，并负责协调好安置过程中的有关矛盾，甲方安排人员全力给予协助。甲方负责土地出让金协调返还350万元分期拨付乙方,待工程完工后付清,甲方在不违反原则和政策的前提下帮助乙方协调相关事务，其费用由乙方承担。”嗣后，郎溪诚超公司开始进行开发建设。期间，双方于2014年9月25日签订《水鸣供销社部分职工住房拆迁补偿协议》，协议内容为：“水鸣供销社职工住房因年久失修成为危房，经县政府及相关部门同意批建，并于2014年6月25日—7月9日拆除部分职工住房。共需拆迁补偿费176.5万元，由甲方（郎溪供销社）一次性给付乙方（郎溪诚超公司）。”对此协议约定的176.5万元，双方产生争议。郎溪供销社认为该协议是为办理土地出让金返还手续用，176.5万元应当含在350万元之中，不是另行给付，郎溪诚超公司认为属于350万元补偿款外的另行给付，并为此已向本院提起诉讼，现该案尚在审理之中。后因郎溪诚超公司一直未能交付房屋，郎溪供销社多次催促，郎溪诚超公司于2016年7月19日向郎溪供销社出具书面承诺，保证在2016年12月30日前将安置房交给水鸣供销社，但至今未能兑现该承诺。另查明：郎溪诚超公司所建设的涉案房屋主体已经竣工，但在庭审辩论终结前尚未通过竣工验收手续。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条,《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述强制性法律规定均表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工经验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，郎溪诚超公司作为涉案房屋的交付义务人，交付质量合格的房屋是其法定义务，在相关法律中被予以特别规定，房屋交付使用必须进行竣工验收，相关法律、法规有明确的程序要求。而案涉房屋未按照规定完成竣工验收手续，工程质量是否合格并无定论，房屋不具备交付的法定条件，即使按照双方协议郎溪诚超公司交房义务期限已经届满，也属于法律禁止交付的情形。故郎溪供销社主张交付房屋的诉请，依照法律规定不能予以支持，其可待涉案房屋符合法定交付条件时再行主张。对郎溪供销社要求郎溪诚超公司从2016年12月31日起承担每套房屋500元/月租金至房屋交付之日止的诉讼请求，双方协议并无明确约定，郎溪供销社也未对实际损失完成举证责任，对此部分诉请理应驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郎溪县供销合作社的诉讼请求。案件受理费34800元，由原告郎溪县供销合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 王 俊人民陪审员 孔令龙人民陪审员 郭雪红二〇一七年七月二十日书 记 员 杨雪华 关注公众号“”