（2017）粤0605民初692号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-07-20
案件名称
廖伟文与佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖伟文,佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四十条，第五十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初692号原告：廖伟文，男，1986年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区松岗建设大厦五楼，注册号：440682000025868。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌天明，广东拓孚创展律师事务所实习律师。原告廖伟文与被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年3月2日、2017年7月11日日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张威进、邹灵珊到庭参加了第一次庭审，原告到庭参加了第二次庭审，被告委托诉讼代理人刘大川到庭参加了两次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告签订的商铺租赁合同；2.被告向原告返还履约保证金84000元；3.被告向原告支付违约金19800元；4.被告返还原告所缴纳的租金52800元；5.被告赔偿原告因无法正常经营导致的装修费用等前期投入损失122060元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月23日在佛山市南海区狮山镇公共资源交易中心通过竞租的方式，竞租位于佛山市南海区狮山镇松岗松风路25、27号商铺。原告竞租成功后于2016年1月6日与被告签订《商铺（物业）租赁合同书》，但在竞租、双方签订合同过程中，乃至直到2016年3月1日进行房屋交接时，被告一直宣称涉讼房屋的性质是商铺而并没有说明是住宅。原告在不知真相的情况下与被告签订了涉讼房屋的租赁合同，并根据合同的约定交纳了履约保证金和租金，同时为开展相关的经营活动进行了前期的装修等准备活动，但后来原告在接收涉讼房屋后才发现房屋是住宅性质并非商业用地性质。被告隐瞒了相关事实，存在欺诈行为，致使原告在违背真实意思表示的情况下签订相关租赁合同并接收了房屋，导致原告无法按照合同约定使用房屋开展正常经营活动，给原告造成严重损失。综上，原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定和租赁合同第十条违约责任第一款第二部分的约定，提出本案诉请，请求法院予以支持。被告辩称，1.涉讼房屋1993年取得房产证，当时房屋没有区分住宅或商用，根据相关文件，住宅可以用于商业用途。涉讼商铺上一户承租人亦取得营业执照，故原告诉讼请求不成立。2.不同意撤销涉讼合同，要求继续履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的收款收据为原件，被告确认原告确实对涉讼商铺进行了装修，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其予以采信。2.原告提交的顺丰快递为原件，被告在本院指定的期限内未提出反驳意见及反驳证据，本院予以采信。3.被告提交的佛山市南海区狮山镇人民政府文件为政府文件，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。4.被告提交的广东省人民政府办公厅关于鼓励创业带动就业工作的意见为打印件，并非强制性文件，且本地区登记实际操作情况应以本地区行政部门确认为准，故本院对其证明效力不予采信。5.被告提交的个体工商户营业执照，办理时间为2009年，与本案并无必然关联，本院对其关联性不予确认。本院经审查认定事实如下：涉讼房屋为佛山市南海区松岗镇松风路西25号、27号房屋，两房屋登记权利人均为松岗房地产管理所，其中25号房屋所有权证于1993年7月14日核发，显示建筑面积为31.38平方米，其中住宅面积为31.38平方米；27号房屋所有权证于1993年8月4日核发，显示建筑面积为86.85平方米，其中住宅面积为86.85平方米。2006年9月7日，佛山市南海区狮山镇人民政府印发《原官窑、松岗、狮山及小塘房管所及其属下企业房产物业移交接管方案》，确认原告接管原官窑、松岗两片房管所及其下属企业的房产物业。2015年12月23日，原告与被告签订《成交确认书》，确认原告以最高报价每月6600元竞得涉讼房屋资产，资产面积约200平方米，资产用途为商铺。2016年1月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺（物业）租赁合同书》，约定：乙方通过参加2015年12月23日在佛山市南海区狮山镇公共资源交易中心举行的2015年狮山镇镇属企业资产第十期出租项目竞租会，作为中标人承租位于佛山市南海区松岗镇松风路西25号、27号商铺及附属物、现有水电等设备设施。商铺产权证号为粤房字第××号，南府国用字（89）第000570号。建筑面积约200平方米。租赁期限从2016年3月1日起至2021年2月28日止。2016年3月11日至2019年2月28日租金标准为每月6600元。租金每月收取一次，于每月7号前付清。乙方应在签订本租赁合同时向甲方一次性支付42000元作为乙方履行本合同的履约保证金。履约保证金在合同期限届满或合同提前解除、终止时，在乙方完成搬迁将租赁物按本合同约定的交还标准交还给甲方之日起30个工作日内，若乙方不存在欠甲方的债务或因使用租赁物业而产生的其他债务，甲方无息全额返还乙方。若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以履约保证金抵扣乙方债务后余额无息返还乙方。若履约保证金不足以抵偿上述债务，乙方应继续履行清偿其余债务之义务。保证期内，如乙方不能按时交付有关欠款，包括但不限于租金、违约金、水电费、管理费或其他一切可能需要由甲方垫付的费用等款项，甲方有权动用保证金代为支付。根据招标文件的规定，租赁物的用途为商业服务业（餐饮业、网吧、游戏机室、棋牌室除外）。具体以租赁物产权核准的用途为准。未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途。乙方在本合同项下的租赁场地进行经营时，必须依法领取工商牌照及相关部门的批准文件后方可营业。办理有关证照所产生的一切费用均由乙方自行承担。乙方需在自合同签订之日起2个月内提供营业执照复印件给甲方。租赁物的交付时间为租赁期限的起始日期即2016年3月1日。甲方按租赁物现状向乙方交付租赁物，并由甲乙双方共同签署《租赁物移交清单》。经甲方书面同意后，在确保原有建筑物安全的前提下，乙方可对租赁物进行室内、外观装饰改造，由此产生的责任由乙方承担。乙方办理与乙方使用租赁物有关的各类报批、登记手续时，甲方提供必需的协助。乙方使用租赁物进行经营，应办理相应的审批登记手续，并合法经营，依法纳税，自行承担生产经营中的一切经济、法律责任。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的现状和用途。因租赁物的产权争议，导致乙方不能按照本合同约定使用租赁物的，乙方可要求解除合同，甲方双倍返还履约保证金，并按合同终止时月租金的三倍向乙方支付违约金。但属于第十二条第1点约定的情况的，则按第十二条第1点约定执行。（第十二条第一点）甲乙双方一致同意，如果因为租赁物产权原因，导致乙方不能完成企业工商登记手续的，本合同终止，乙方按第七条的约定退还租赁物，甲方退回租赁保证金，甲方对乙方不承担任何违约或赔偿、补偿责任。2016年3月1日，原告接收涉讼租赁物，后投入装修，共投入122060元。2017年1月18日，原告将涉讼租赁物的钥匙交还被告。原告已向被告交纳租金52800元、履约保证金42000元。2017年6月20日，佛山市南海区工商行政管理局针对本院发出的调查函，做出《关于（2017）粤0605民初692号的回复》，认为：一、《广东省商事登记条例》第十八条第三款规定：地级以上市人民政府可以对增设经营场所、多个主体共用同一地址以及将住宅作为住所、经营场所的条件作出具体规定。截止至2016年12月31日，佛山市人民政府并未出台相关的规范性文件对“住改商”措施进行明确，鉴于我局对住宅改变为经营性用房的工商登记缺乏政策法规支持，因此2016年我局尚未办理涉及住宅改变为经营性用房的相关工商登记。二、《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》经佛山市人民政府同意并于2017年1月24日正式印发施行。2017年3月10日佛山市工商行政管理局出台了《佛山市工商局关于贯彻实施的指导意见》。此后，我局严格依照上述文件的有关规定对住宅改变为经营性用房进行工商登记：允许从事高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作、电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资等环境污染和安全隐患相对较小的市场主体使用住宅作为经营性用房；但不得在住宅从事生产加工、歌舞娱乐、游戏游艺、易燃易爆品经营等容易污染环境和扰民，以及涉及人民生命财产安全、社会公共安全的经营项目。上述项目登记的情形实行动态管理，有关项目清单经市人民政府同意后由市工商局公布。此外，因“乡村民宿”相关登记管理涉及旅游、文化、公安消防、环保、卫生、国土、规划、住建、食药监等职能部门，在佛山市人民政府未对相关工作做出具体规定前，各区可根据本地区实际开展登记试点工作。三、根据上述文件，目前如以涉讼租赁物为住所、经营场所办理营业执照，则应符合以下规定：1.经营范围应属于高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作、电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资等行业。2.申请使用住宅作为经营性用房的商事主体不适用住所信息申报，除提交业主不动产权证书（含房屋所有权证）复印件和房屋租赁协议复印件外，还应提交住所所在地村（居）民委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件及《住所（经营场所）登记表》。3.对使用住宅作为经营性用房进行登记的商事主体，由商事主体申请从使用住宅作为经营性用房登记之日起不超过5年的经营期限。经营期限期满前60日内，经国土规划、住建管理等部门审核批准后方可办理经营期限延期；无法办理经营期限延期的应办理地址变更或注销登记。4.使用住宅作为经营性用房进行登记的商事主体，因变更经营范围后不适用住宅作为经营性用房的，应办理商事主体住所变更登记。四、经查看（2017）粤0605民初692号《调查函》的附件2及附件3，发现存在以下问题：1、附件2《商铺（物业）租赁合同书》中的出租方（甲方）为“佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司”，与附件3《房屋所有权证》的所有权人“松岗房地产管理所”不一致。2、附件2《商铺（物业）租赁合同书》中提及该物业建筑面积约200平方米，但附件3《房屋所有权证》中提及松风路西25号建筑面积为“31.38平方米”、松风路西27号建筑面积为“86.85平方米”，面积大小不一致。3、附件2《商铺（物业）租赁合同书》中提及该租赁物用途为“商业服务业（餐饮业、网吧、游戏机室、棋牌室除外）”，但附件3《房屋所有权证》中提及松风路西25号、27号的建筑面积与住宅面积完全一致，也就是说，该物业用途应为“住宅”。两份文件物业用途不一致。本院认为，有权的行政部门已经确认涉讼租赁物由原告进行管理，原告有权将其出租予被告，故原告诉讼主体适格。原告虽主张被告称涉讼租赁物为商铺构成欺诈，但原告在承租租赁物时对租赁物性质、用途亦负审查义务，而涉讼合同明确注明了租赁物的房产证号，原告在签约前可以要求被告出示证件以了解房屋用途，若此，原告当可发现涉讼房屋的用途信息；此外，原告亦可以向有关行政部门咨询了解涉讼租赁物能否办理营业执照。因此，本院认为，即使原告对涉讼租赁物用途形成错误认识，亦并非被告单方行为所致，原告对此亦负有一定责任，故原告主张被告构成欺诈，并以此为由主张撤销涉讼合同理据不足，本院不予支持。被告有义务交付符合约定的租赁物予原告使用。涉讼合同明确约定原告承租租赁物用于商业经营，并须办理营业执照，但根据行政部门回复，涉讼房屋作为住宅于涉讼合同签订的2016年无法办理营业执照，原告合同目的因此无法实现。基于原告不同意继续履行合同并已将涉讼租赁物交还被告，涉讼合同实际已经解除，为避免双方讼累，故本院在本案中围绕原告诉请对双方关系进行清算。根据上段认定，本院认定涉讼合同因双方解除，被告所收取的保证金42000元应退还予原告。涉讼合同约定被告双倍返还履约金、支付月租金三倍的违约金的前提是：因租赁物的产权争议导致原告不能按照合同约定使用租赁物。但实际上，涉讼租赁物产权清晰，并无争议，故本案并非租赁物的产权争议，仅是因租赁物用途导致的争议，故上述约定不能适用，原告据此主张被告双倍返还履约保证金、支付三倍月租金的违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。涉讼合同虽约定如果租赁物产权原因导致原告不能完成企业工商登记手续的，被告对原告不承担任何违约或赔偿、补偿责任，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉讼合同版本由被告提供，上述约定属于合同法上述规定的无效情形，被告亦未尽必要提示说明义务，故本院认定该条约定无效，被告据此辩称无需赔偿于法无据，本院不予采纳。被告在出租涉讼租赁物的过程中，明确声称租赁物为商铺，可做经营使用，在庭审中亦坚持此主张，对合同不能继续履行负主要过错，应承担相应的责任；原告没有妥当履行其审查义务，对合同不能履行亦负一定责任。本院根据公平及诚实信用原则酌定被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。虽涉涉讼租赁物不能做商业经营使用，原告无法开展经营，但双方仍负有及时协商解决争议、避免损失扩大的义务，且原告确曾占有使用涉讼租赁物近一年，被告此期间亦无法对租赁物为其他收益使用，故根据公平及等价有偿原则，本院认为原告已交的租金52800元应折抵原告占有使用期间费用，不应退还，原告相应诉请理据不足，本院不予支持。原告已投入的装修因合同解除对原告再无效用，被告接收的商铺因装修添附有所增益，故原告装修残值应按照责任比例予以分摊。原告于2017年1月18日将租赁物交还被告，本院以该2017年2月作为计算残值的起算点，故被告应赔偿原告装修损失79745.87元（122060×49÷60×80%）。原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。因本案已经根据责任比例对原告实际支出做出处理，原告损失已经得到填补，且原告对合同无法继续履行亦负一定责任，故对原告主张的违约金不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日退还履约保证金42000予原告廖伟文；二、被告佛山市南海区狮山镇桃源实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失79745.87元予原告廖伟文；三、驳回原告廖伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取2739.95元（原告已预交），由原告负担1372.49元，被告负担1367.46元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年七月二十日书记员 邓莹莹 微信公众号“”