（2017）琼0271民初4770号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-04
案件名称
陈明发与吴卓兴、吴成敢房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈明发,吴卓兴,吴成敢
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0271民初4770号原告：陈明发，男，1962年11月7日出生（公民身份号码×××），汉族，住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：张俊良，海南唐海律师事务所律师。被告：吴卓兴，男，1938年2月19日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。被告：吴成敢，男，1970年9月16日出生（公民身份号码×××），汉族，现住三亚市。被告共同委托诉讼代理人：许著货，海南中海律师事务所律师。原告陈明发诉被告吴卓兴、吴成敢房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月14日立案受理后,依法由审判员谭光华独任审判,于同年6月30日公开开庭进行了审理。原告陈明发及其委托诉讼代理人张俊良，被告吴卓兴、吴成敢及其共同委托诉讼代理人许著货到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明发向本院提出诉讼请求：（1）判令解除陈明发与吴卓兴、吴成敢于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》；（2）判令吴卓兴、吴成敢向陈明发支付2017年5月1日至实际交还房屋止的租金，暂计至2017年6月1目是16666元；（3）判令吴卓兴、吴成敢向陈明发支付违约金20000元；（4）判令吴卓兴、吴成敢向陈明发支付滞纳金暂计51664元(计算至实际支付止)；（5）本案诉讼费用由吴卓兴、吴成敢承担。事实与理由：2016年4月5日，陈明发与吴卓兴、吴成敢签订一份《房屋租赁合同》，陈明发将其所有的位于三亚市××路出租给吴卓兴、吴成敢使用。合同约定租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日止；房屋每年租金为20万元，一次性交，整租赁税由陈明发缴纳。合同第七条约定，因吴卓兴、吴成敢责任终止合同的约定，吴卓兴、吴成敢有下列情况之一的，陈明发可终止合同并收回房屋，造成陈明发损失，由吴卓兴、吴成敢负责赔偿：拖欠租金累计1个月；利用承租房进行违法活动的；故意损坏承租房屋的。合同第九条约定，租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金10%作为违约金。吴卓兴、吴成敢逾期未交付租金的，每逾期一天按月租金10%向吴卓兴、吴成敢加收滞纳金。合同签订后，陈明发即按合同约定将房屋交付吴卓兴、吴成敢使用，吴卓兴、吴成敢亦将2016年5月1日至2017年4月30日的租金20万元支付给陈明发。现第一年租赁期限已满，依据合同约定，吴卓兴、吴成敢应于2017年5月1日交纳第二年租金20万元，陈明发多次催促并向吴卓兴、吴成敢致达律师函，吴卓兴、吴成敢依然未向陈明发支付第二年租金20万元。依据双方合同第七条约定，吴卓兴、吴成敢拖欠租金累计1个月，陈明发可终止合同并收回房屋。现吴卓兴、吴成敢违反合同约定，累计超过1个月未支付租金，构成违约，陈明发要求解除合同于法有据。另，根据合同第九条的约定，吴卓兴、吴成敢应向陈明发支付年租金10%的违约金以及逾期交付租金的滞纳金。综上所述，该合同系陈明发与吴卓兴、吴成敢的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属合法有效，双方均应遵守合同约定内容。现吴卓兴、吴成敢违反合同约定，构成违约。为维护陈明发的合法权益，特诉至法院，请求依法查明事实，支持陈明发的诉讼请求。被告吴卓兴、吴成敢辩称，（一）我们已经依约支付完毕第二年度租金，并不存在拖欠情形，即陈明发的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，合同所约定的租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，但自2015年5月1日开始，涉案铺面所在路段就开始全面封闭并进行施工，且政府在施工时还征用了涉案铺面10平方米，所以实际年租金应为166666元（20万元÷60平方米×50平方米）。其次，因政府施工的5个月期间涉案铺面根本无法进行正常营业，故该5个月期间的房租69444元（166666元÷12月×5月）应予扣减。再次，陈明发之前收取第一年度的租金20万元是按照60平方米收取，故现在应当予以扣减该被拆除的10平方米面积所对应的租金33333元（20万元÷60平方米×10平方米）。综上，第二年租金在扣除上述两项共计102777元(69444元+33333元)之后，实际应付给陈明发的租金为63889元（166666元-102777元）。最后，2017年4月27日我们通过公证的方式向陈明发寄发了《关于向陈明发先生支付房屋租金通知函》。2017年4月29日陈明发收到该函后，并未提出任何异议，且于2017年5月3日以短信方式向吴成敢发送了收款账号。同年5月4日，吴成敢向陈明发所发来的该账号支付了第二年度的应付租金63889元。另外，对于上述租金扣减事宜，在双方的录音中，陈明发也明确表示应当进行相应扣减，即陈明发认可我们的上述第二年度应付租金金额。（二）双方实际租赁面积为60平方米。首先，涉案房产的房产证上明确记载的面积为59.88平方米。其次，在吴成敢多次给陈明发所发的短信中以及录音中，当吴成敢提及实际租赁面积为60平方米且租金是按照该面积进行计算时，陈明发也一直未予否认和回应，明显是认可。再次，涉案铺面位于解放路繁华路段，根据录音可知，陈明发之前的租赁价格达到36万元，所以在结合陈明发一直提到租给我们的价格过低的言语可知，陈明发不可能只是按照50平方米收取租金而将剩余10平方米的面积白白赠送给我们使用。况且，合同中以及双方在沟通协调此事时，陈明发也从未提及赠送事宜。最后，结合双方同一天所签订的4.8万元的合同的事实，完全可以佐证，陈明发之所以在合同中将面积写为50平方米，也明显是为了少缴税款。不仅如此，涉案路段早在双方签订合同之前就已经被政府纳入改造路段，从新闻报道中可知，政府为了顺利完成改造工程，多次与改造范围的业主方进行了多次协调沟通，那么陈明发作为该房产的业主，必然也和政府进行沟通，也必然知悉拆迁改造之事。显然，从这一角度而言，陈明发明显存有刻意隐瞒房屋要被拆迁改造的事实，而故意欺骗我们，进而刻意将房屋租赁面积写为50平方米，因为在双方签订合同时，我们已经明确告知陈明发，如果面积太小不到60平方米根本没法开店，也不可能租赁陈明发的铺面。（三）合同中并未约定明确的支付租金的具体时间，根据《合同法》第六十一条和第二百二十六条规定，我们在租赁期间届满时支付均可，所以假设我们上述支付的租金不够，也不能认定违约，更无法确定其逾期的时间起算点，即陈明发主张违约金没有事实和法律依据。另外，合同中已经约定了违约金，再约定滞纳金，明显属于重复加重责任的约定。况且，滞纳金一般适用于行政机关执法范畴，故陈明发主张滞纳金也没有法律依据。综上所述，请求法院依法驳回陈明发的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，陈明发与吴卓兴、吴成敢签订一份《房屋租赁合同》，约定：陈明发将其所有的位于三亚市××路号铺面，建设面积50平方米出租给吴卓兴、吴成敢使用；租赁期限从2016年5月1日至2021年4月30日止；房屋每年租金为20万元，租赁税由陈明发缴纳；租金每年分一次付清；吴卓兴、吴成敢拖欠租金累计1个月的，陈明发可终止合同并收回房屋，造成陈明发损失，由吴卓兴、吴成敢负责赔偿；租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金10%作为违约金；吴卓兴、吴成敢逾期未交付租金的，每逾期一天按月租金10%向吴卓兴、吴成敢加收滞纳金。合同签订后，吴卓兴、吴成敢将2016年5月1日至2017年4月30日的第一年度租金20万元支付给陈明发。陈明发将铺面交付吴卓兴、吴成敢，吴卓兴、吴成敢对租赁铺面进行装修用于经营牙科诊所使用。2016年4月底开始，三亚市政府对包括涉案铺面所在路段在内的解放二路临街房屋进行骑楼工程改造，直到同年9月底完成施工。在工程改造期间，施工单位对改造路段进行封路限行、在改造房屋搭建脚手架、挖掘路面等工作。因政府改造临街一楼房屋为骑楼，涉案铺面往里缩了2.2米。2017年4月份，陈明发要求吴卓兴、吴成敢支付第二年度租金20万元。吴卓兴、吴成敢于同年4月27日向陈明发发出《关于向陈明发先生支付房屋租金通知函》，认为涉案房屋按60平方米计算租金，因政府已征用10平方米用于改造骑楼，应按余下50平方米计算租金，每年租金为166666元，而不是20万元，应退还租金33333元（166666元/50平方米×10平方米）；同时改造施工五个月无法经营，应退还五个月的租金69444元，因此第一年度租金应退还102777元，因陈明发没有退还，作为支付第二年度租金，实际还应支付租金63889元，要求陈明发在2017年4月30日前给予回复是否收取该笔租金。吴卓兴、吴成敢对该函邮寄进行了公证。同年5月3日，陈明发将其账号发给吴成敢。5月4日，吴成敢将63889元付到陈明发账户。5月10日，陈明发向吴卓兴、吴成敢发出《通知函》，认为吴卓兴、吴成敢拖欠第二年度租金20万元已有十日，对通过银行转入63889元作为第二年度租金不认可，要求吴卓兴、吴成敢在七日内支付第二年度租金20万元，如不按期支付，则解除双方租赁关系，限五日内搬离涉案铺面，并追究违约责任。吴卓兴、吴成敢收到该通知函后，于5月13日向陈明发做出《回复函》，认为己方不存在拖欠租金，已履行了支付第二年度租金的义务，不同意解除双方租赁关系，如陈明发对计算租金存在异议，可再协商，并对原因做出了解释。5月17日，陈明发委托律师向吴卓兴、吴成敢发出《律师函》，要求吴卓兴、吴成敢在三日内支付第二年度租金20万元，若未支付租赁合同于第二日即时解除，限三日内搬离。陈明发在与吴成敢通电话交谈中，同意扣减第一年度5月份的十天租金。因陈明发与吴卓兴、吴成敢对租金的计算协商未果，陈明发以吴卓兴、吴成敢未支付租金违约为由向本院起诉。案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。另查明，2002年6月9日，三亚市国土资源局向陈明发颁发三土房（2002）字第1170号《土地房屋权证》，载明：权利人陈明发，位于三亚市××区嘉华商城南侧第一层6号铺面，建筑面积59.88平方米。2017年7月4日，本院组织双方当事人对涉案铺面的建筑面积进行现场勘查仗量，结果是：吴卓兴、吴成敢使用铺面东西长10.845米（含东面墙厚0.24米），南北宽4.7米（含南北墙厚0.2米）；铺面前面过道（即骑楼过道）东西长2.2米，南北宽4.7米（含南北墙厚0.2米）。以上事实有《房屋租赁合同》、收款收据、建设宣传手册、照片、《关于向陈明发先生支付房屋租金通知函》、（2017）三亚证字第8108号公证书、银行转款凭单、《通知函》、《回复函》、《律师函》、三土房（2002）字第1170号《土地房屋权证》、微信信息、录音光盘、现场勘查笔录及当事人的陈述等材料在案佐证,并经质证，足以认定。本院认为，陈明发与吴卓兴、吴成敢签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的效力性强制性的规定，应认定合法有效，受法律保护，双方应遵照履行。本案争议焦点在于：（一）关于涉案铺面出租的建筑面积是50平方米还是60平方米的问题。虽然涉案铺面的产权证登记的建筑面积为59.88平方米，但《房屋租赁合同》约定陈明发将建筑面积50平方米的铺面出租给吴卓兴、吴成敢使用，可见合同约定出租的铺面建筑面积为50平方米，而非60平方米。吴卓兴、吴成敢主张签订合同时双方约定的实际建筑面积为60平方米，因陈明发提出为了少交税，将60平方米改为50平方米。但陈明发对此不认可，吴卓兴、吴成敢又无举证证明，且在签订合同时，吴卓兴、吴成敢明知产权证登记建筑面积为59.88平方米，对合同约定出租建筑面积为50平方米并无异议，故对吴卓兴、吴成敢的主张本院不予采信。况且在政府征用铺面约10平方米建筑面积改造为骑楼后，经现场勘查测量，吴卓兴、吴成敢使用涉案铺面的建筑面积并不少于50平方米。因此，《房屋租赁合同》约定陈明发出租涉案铺面的建筑面积应认定为50平方米，而不是60平方米。（二）关于在合同履行中吴卓兴、吴成敢是否存在违约行为的问题。首先，涉案铺面的建筑面积实际减少是否与年租金20万元有关。虽然在签订合同初始，吴卓兴、吴成敢使用的涉案铺面建筑面积为59.88平方米，而合同约定出租的铺面建筑面积为50平方米，在政府征用铺面约10平方米建筑面积改造为骑楼后，经过现场勘查测量，吴卓兴、吴成敢使用的余下铺面建筑面积并不少于50平方米，并且通过上述（一）的分析，陈明发出租涉案铺面的建筑面积就是50平方米，不是吴卓兴、吴成敢主张的60平方米，况且合同没有约定以出租建筑面积作为计算租金的依据，涉案铺面初始建筑面积有所减少，却没有少于合同约定的建筑面积。吴卓兴、吴成敢主张陈明发同意按照实际减少建筑面积的涉案铺面计算租金没有证据证明，陈明发也不认可，因此，涉案铺面的建筑面积实际减少却未少于合同约定的建筑面积，与合同约定的年租金20万元无关，吴卓兴、吴成敢主张按照60平方米减少的建筑面积计算扣减相应租金没有合同根据，也没有事实根据，本院不予采纳。合同租金的计算应按合同约定的涉案铺面建筑面积50平方米、年租金20万元为据。其次，在第一年度租赁期内政府改造骑楼期间的租金是否应扣减。在合同签订后，吴卓兴、吴成敢使用涉案铺面中，由于政府对包括涉案铺面在内的临街铺面改造成骑楼，对改造铺面的路段进行封路限行、在改造房屋搭建脚手架、挖掘路面等改造工作，在这种情况下，造成吴卓兴、吴成敢不能正常使用涉案铺面经营是显而易见的，对此吴卓兴、吴成敢不存在过错，且不可抗拒；而作为涉案铺面房主的陈明发，在政府决定改造临街铺面一事事先是应当知道的，在与吴卓兴、吴成敢签订合同时应告知对方，陈明发却未告知，在合同签订不久，政府就开始进行改造工程，明显陈明发对此存在过错。陈明发主张政府征用部分铺面改造骑楼不知情，并主张不应扣减改造期间的租金，前者既与常理不符，后者也不符合事实，本院不予确认。因此，在政府改造骑楼五个月期间不应收取吴卓兴、吴成敢该期间的租金，已收取租金的，应当扣还。吴卓兴、吴成敢主张应扣减第一年度租赁期的五个月骑楼改造期间的租金有事实根据，合理合法，本院予以采纳。第三，吴卓兴、吴成敢未支付第二年度部分租金是否超过合同约定时间。由于吴卓兴、吴成敢主张按减少的建筑面积计算租金并扣减该部分租金不成立，而主张扣减五个月骑楼改造期间的租金成立，因此，按年度租金20万元计算，每月租金为16666.67元，在吴卓兴、吴成敢已支付第一年度租金20万元后，扣还第一年度租赁期的五个月骑楼改造期间的租金为83333.35元，因陈明发没有退还给吴卓兴、吴成敢，可作为吴卓兴、吴成敢支付第二年度的租金，加上吴卓兴、吴成敢已支付的第二年度租金63889元，共计吴卓兴、吴成敢已支付第二年度租金为147222.35元。由此可见，吴卓兴、吴成敢尚未支付第二年度的租金为52777.65元。虽然吴卓兴、吴成敢尚未支付完第二年度租金是事实，但合同约定租金每年分一次付清，没有明确约定支付租金的时间，双方对支付时间又未能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，吴卓兴、吴成敢可在第二年度租赁期届满时支付，故吴卓兴、吴成敢第二年度部分租金尚未支付并不超过法律规定的时间，也就不超过合同约定的时间。陈明发主张吴卓兴、吴成敢第二年度部分租金尚未支付超过合同约定时间不成立，本院不予认定。通过以上的分析，虽然吴卓兴、吴成敢未支付完第二年度部分租金是事实，但其行为没有超过合同约定时间，因此，吴卓兴、吴成敢尚未支付第二年度部分租金的行为并不构成违约。根据上述（一）和（二）的分析，吴卓兴、吴成敢尚有第二年度部分租金未支付的行为并不构成违约，陈明发主张吴卓兴、吴成敢未全额支付第二年度租金违约不成立，本院不予确认。即使吴卓兴、吴成敢尚有第二年度部分租金未支付的行为构成违约，但吴卓兴、吴成敢已支付大部分租金，其未付部分租金的行为也不构成根本违约。因此，陈明发诉求解除与吴卓兴、吴成敢签订的《房屋租赁合同》并诉求吴卓兴、吴成敢支付违约金2万元、滞纳金51664元，没有事实根据，本院予以驳回。即使吴卓兴、吴成敢在合同履行中存在违约，陈明发诉求违约金，又诉求滞纳金，明显属于重复计算损失，重复诉求，对陈明发诉求滞纳金本院不予支持。由于对租金的支付时间合同没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，吴卓兴、吴成敢可在第二年度租赁期届满时支付，但吴卓兴、吴成敢同意在第二年度租赁期届满前向陈明发支付第二年度余下的部分租金52777.65元，是吴卓兴、吴成敢自行处分权利，本院予以采纳，吴卓兴、吴成敢应向陈明发支付租金52777.65元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民合同法》第四十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:一、被告吴卓兴、吴成敢应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明发支付第二年度（即2017年5月1日至2018年4月30日止）租金52777.65元；二、驳回原告陈明发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6174元（减半收取，原告已预缴）,由被告吴卓兴、吴成敢负担2058元，原告陈明发负担4116元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谭光华二〇一七年七月二十日书记员 郭 敏 关注微信公众号“”