（2017）苏0508民初3907号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-30
案件名称
3907陈晨与刘松松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晨,刘松松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3907号原告：陈晨，女，1992年9月25日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：叶建彪（系原告陈晨配偶），男，1989年3月5日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市，现住江苏省苏州市吴中区。被告：刘松松，男，1980年7月4日出生，汉族，住江苏省启东市。原告陈晨与被告刘松松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈晨的委托诉讼代理人叶建彪和被告刘松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘松松退还已付租金及押金共计43000元；2.判令被告刘松松赔偿损失47500元；3.本案诉讼费用由被告刘松松负担。事实和理由：我与刘松松于2016年4月15日就苏州市姑苏区临顿路203号楼下一间门面房签订房屋租赁合同，约定年租金为10万元，租赁期限自2016年4月23日至2018年4月22日止。合同签订当日，我向刘松松支付半年房租5万元及押金1万元。在租房后不久，刘松松无故要求我腾退房屋，并多次以停水停电锁门等方式逼我搬离。我无法正常营业，只能无奈搬离。刘松松的违约行为给我造成了严重的损失，我多次提出退款赔偿事宜，其均不同意。被告刘松松辩称，1.陈晨起诉的主体不适格，我代表苏州海中天餐饮管理有限公司（以下简称海中天公司）与陈晨签订租赁合同并处理相关事宜，陈晨应当起诉公司而非我个人。2.我对陈晨起诉的金额有异议，我方在其搬离之前已经向其退还了3万元的租金和押金，双方谈好纠纷了结，现其无权再向我方要求赔偿，其主张的加盟费等也不应列入损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告陈晨提供的房屋租赁合同、腾房通知、收条、押金单、支付宝转账电子凭单、营业执照、照片、户外广告设置审批意见书、搬运费收据、送货单、录音资料，被告刘松松提供的不动产权属证书复印件、房租租赁合同、营业执照、公司章程、收条等证据，对方当事人均不持异议，本院予以确认。据此，本院对以下事实作出认定：苏州市××顿路××号房屋系三层非居住房屋，所有权人为司马寿。2014年12月27日，司马寿与涂新五、刘松松签订房屋租赁合同，将临顿路203号楼下一间门面房和二层、三层房屋（约293平方米）出租给涂新五、刘松松，租期自2015年1月1日至2019年12月31日。承租上述房屋后，涂新五与苏州点水楼餐饮管理有限公司（法定代表人为刘松松之妻汤春娟）在此投资设立海中天公司，并在承租房屋内开展餐饮经营。2016年4月15日，被告刘松松与原告陈晨签订房屋租赁合同，将承租范围内的楼下门面一间转租给陈晨，租赁期限自2016年4月23日起至2018年4月22日止，年租金10万元，合同尾部注明了汤春娟的收款账号；合同中约定“在乙方租期内，如乙方违约应赔偿甲方二个月租金，乙方正常经营无违法及违约情况发生，甲方不得无故收回房屋，否则赔偿乙方一切损失”。合同签订后，被告刘松松即将房屋交付给原告陈晨，双方商定2016年4月15日至22日期间为免租期。合同签订当日，陈晨通过支付宝转账方式向汤春娟账户支付58000元，连同先期支付的意向金2000元，合计6万元。刘松松出具收条和押金单各1份，确认收到陈晨2016年4月23日至10月22日期间租金5万元及押金1万元。合同签订后，原告陈晨支出1941元购买建材对店铺进行了简单装修布置，另支出3400元制作了广告门头等，于2016年5月起开始经营“蜜语芝间岩烧烘焙屋”。2016年6月，因涂新五、被告刘松松考虑不再续租整体房屋，遂向原告陈晨提出解除合同。2016年6月15日，被告刘松松向原告陈晨发出腾房通知，内容为“经双方协商，你方同意在2016年7月1日前，将苏州市姑苏区临顿路203号一楼所有物品清空，从发出通知之日后，你方须处理相关清退的责任”，原告陈晨接收通知后，提出要求被告刘松松退还剩余租金并赔偿损失，双方未能就此问题达成一致意见，原告陈晨继续使用房屋。2016年7月1日，房屋所有权人要求收回房屋，即将原告陈晨使用的门面房屋加锁，原告陈晨自此停止经营但未立即腾让房屋。2016年7月9日，双方再次通过电话协商，确认剩余租金和押金为43000元，原告陈晨提出除退还该款项外还应获得赔偿，被告刘松松则提出先付3万元，余下等其与房东的官司结束再说，双方未能达成一致意见。2016年7月11日，被告刘松松向原告陈晨付款3万元，原告陈晨签署收条1份，该收条尾部注明“此款可以冲抵租赁费或租赁保证金”。之后，被告陈晨于当日将房屋腾清后搬离，支出搬运费800元。被告刘松松及涂新五与司马寿之间的房屋租赁纠纷尚在本院审理过程中。除上述证据外，原告陈晨还提供了其与北京日升汇杰餐饮管理有限公司（以下简称日升汇杰公司）签订的合作经营协议书、银行对账单、支付宝转账电子回单、火车票、解约协议等证据证明其为开店经营，前往北京加盟了“岩烧乳酪”，支出加盟费29000元、保证金1万元，前往山东临沂学习制作手撕面包，支出费用5800元，另支出交通费1402元；以及在其腾房之前，与被告刘松松达成解约协议的事实。被告刘松松对该部分证据不予认可。本院审查后认为，原告陈晨承租租赁房屋开设的确系“岩烧烘焙屋”，销售的产品与合作经营协议书一致，其提供的协议书、付款凭证、火车票均发生在房屋租赁合同签订的第二日，可以相互印证，被告刘松松虽不认可这些证据，但庭审中也表示知道原告方去北京处理加盟事宜，因此，对于原告陈晨提供的的合作经营协议书、支付凭证及交通费票据，本院予以确认并据此认定以下事实：原、被告签订租赁合同后，原告陈晨即于2015年4月16日前往北京。2016年4月17日，日升汇杰公司（甲方）与原告陈晨（乙方）签订合作经营协议书，确定甲方协助乙方在苏州市××顿路××号合作设立门店经营“蜜语芝间新西兰岩烧乳酪”，由甲方为乙方提供加工原料及店面筹备期间的业务指导和培训，乙方向甲方交纳技术支持合作款29000元及保证金1万元；合作期间乙方不得单方面停止经营活动或改变经营地址，如因故停止应及时通知甲方，否则视为违约。关于原告陈晨提供的向山东临沂公司的付款及火车票，并无相应的合同等证据证实这些款项的发生与本案的关联性，对该部分证据，本院不予确认。关于原告陈晨提供的解约协议复印件，内容为双方之间的房屋租赁合同于2016年7月1日解除，被告刘松松返还租赁费及保证金43000元、补偿损失3万元，合计73000元，2016年7月10日付款3万元，余款在被告刘松松与房东司马寿租赁合同纠纷诉讼终结后5日内结清。被告刘松松否认该协议的存在，鉴于原告陈晨仅持有复印件，真实性无法核实，本院不予确认。被告刘松松还提供了委托书、任命书等证据证明其系海中天公司副总经理的身份，代表海中天公司处理与原告陈晨的房屋租赁事宜。原告陈晨对此证据不予认可。本院审查后认为，双方之间签订的租赁合同并未提及海中天公司，被告刘松松提供的这些证据与本案没有关联，本院不予确认。综合原、被告的诉辩意见，本案主要有两个争议问题，一是出租人是刘松松还是海中天公司；二是双方是否已经结算完毕。关于争议一，被告刘松松系向所有权人司马寿承租整体房屋的承租人之一，其将部分房屋转租，以自己的名义与原告陈晨签订租赁合同，是合同中明确的出租方，应当享有并承担该合同中出租人的权利和义务。合同并未提及海中天公司，原告陈晨在履行合同过程中根据合同的约定向汤春娟账户支付租金和保证金，无论刘松松与汤春娟和海中天公司是何关系，都不影响本案根据合同相对性确定被告刘松松为转租合同的出租人。关于被告刘松松应由海中天公司承担出租人责任的观点，本院不予采纳。关于争议二，原告刘松松提供的收条证据仅能证明原告陈晨收到3万元，并不能以此确定双方纠纷已经了结，结合收条中备注的“此款可以冲抵租赁费或租赁保证金”字样及前一天双方电话沟通的过程来判断，该款项应当系被告刘松松先期退还的租金和押金，双方尚未结算完毕。原告陈晨在起诉时确实没有如实陈述已于腾房之前收到3万元款项的事实，但其在庭审中已对该事实进行了确认并同意从应得款项中扣除，本院予以确认。本院认为，被告刘松松与原告陈晨于2016年4月15日签订的关于苏州市××顿路××号一层门面的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。由于被告刘松松与房屋所有权人的纠纷，其于2016年6月15日向原告陈晨发出腾房通知，系不再履行租赁合同的意思表示，在双方未能就解约事宜协商一致的情况下，原告陈晨承租的房屋于2016年7月1日被锁无法使用，租赁合同无法继续履行，本院确定双方租赁合同于2016年7月1日解除，且解除合同的违约责任应当由提供房屋的出租方即被告刘松松承担。自2016年4月23日起至6月30日止，原告陈晨承租房屋2个月零8天，产生租金18889元，其已支付5万元，被告刘松松应当返还31111元；同时，原告陈晨已经腾让承租房屋，被告刘松松应当返还押金1万元。两项合计41111元，根据收条备注扣除被告刘松松先期返还的3万元，其还应支付11111元。双方合同因被告刘松松违约而解除，原告陈晨有权主张因解除导致的损失赔偿。根据原告陈晨提供的证据，其主要损失为技术合作费及交通费3万元左右、装修广告搬运费6141元（1941+3400+800），本院根据租赁合同未履行部分占合同约定租赁期限的相应比例等因素，酌情确定原告陈晨因合同解除而遭受的经济损失为3万元，被告刘松松应予赔偿。综上，本院确定被告刘松松还需向原告陈晨返还租金11111元并赔偿经济损失3万元，原告陈晨超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告刘松松于本判决生效后十日内一次性向原告陈晨返还租金11111元、赔偿经济损失3万元，合计41111元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2063元，减半收取1031元，由原告陈晨负担563元，被告刘松松负担468元；被告刘松松负担部分，于本判决生效后十日内向原告陈晨支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员 潘宇容二〇一七年七月二十日书记员 邓 琴 微信公众号“”