（2017）湘0104民初207号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-06
案件名称
长沙原道医药科技开发有限公司与湖南麓谷科技孵化器有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙原道医药科技开发有限公司,湖南麓谷科技孵化器有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初207号原告长沙原道医药科技开发有限公司，住所地长沙高新开发区x路x号麓谷国际工业园x栋x楼，统一社会信用代码：x。法定代表人吴飞驰，董事长。委托代理人田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。被告湖南麓谷科技孵化器有限公司，住所地长沙市高新技术开发区x路x号x，统一社会信用代码：x。法定代表人李文金，总经理。委托代理人潘纪乐，湖南二十一世纪律师事务所律师。委托代理人孟婷，女，汉族，1985年6月16日出生，住长沙市岳麓区。原告长沙原道医药科技开发有限公司（以下简称“原道公司”）诉被告湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称“孵化器公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告原道公司的委托代理人田祖明，被告孵化器公司委托代理人孟婷、潘纪乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告原道公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对所购房屋享有所有权，被告为原告所购房屋办理不动产权属登记；2.判令被告承担逾期办理不动产登记的违约金290362元（暂计算至起诉之日）；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2007年至2008年间，原告与被告先后签订了《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》、《关于麓谷国际工业园倒班房、标准厂房转让事宜的三方协议》等系列协议（以下简称：合同）。根据合同约定，原告购买被告开发的麓谷国际工业园Al栋第二层14号、15号等两套厂房，房屋总价款531799元，被告应在原告支付全款（注：根据约定，应在被告办好房屋产权证时支付的5%购房尾款除外）后一年内为原告办妥房屋产权证，在两年内为原告办妥国有土地使用权证。截止2009年11月19日，原告已按照合同约定足额支付购房款，履行了全部合同义务，被告理应最迟于2010年11月19日前为原告办理房屋产权证。此后，原告虽多次要求被告尽快办理不动产登记，双方对此也曾多次协商，但由于被告开发的地块欠缴费用等原因，导致其至今仍未能为原告办理不动产登记，遂酿成纠纷。原告认为被告违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。根据相关法律规定，原告为维护自身合法权益，诉至本院，望判如所请。被告孵化器公司辩称：一、目前为止，不动产权利证书没有办理，公司正在积极办理，因政策原因未办理，并不是被告主观原因未办理。二、付款及违约责任是根据合同约定按照总房款的百分之一进行计算。三、目前希望尽快给原告办理不动产证书。经审理查明：2007年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》（编号：x，x），合同约定：一、原告购买被告开发的位于x园x栋标准厂房第x号、x号，建筑面积分别为141.07平方米、126.51平方米，厂房用途：生产用途。二、x号厂房总金额280368元，x号厂房总金额251431元。三、支付方式：本合同签订三日内，买受人分别向出卖人支付x号、x号厂房的首付款84110元、75429元。出卖人交付标准厂房时，买受人向出卖人分别支付182239元、163430元。出卖人为买受人办理好产权时，买受人向出卖人分别支付购房款14019元、12572元。经双方协商同意，可另行协议约定付款方式作为对本合同的补充。四、双方权利和义务：出卖人应当在2007年12月31日前，将验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。买受人付完全款后一年内，为买受人办妥房屋产权证，买受人付完全款后两年内为买受人办妥土地使用证。其中产生的费用按国家相关规定各自承担。六、违约责任：6、因出卖人责任，买受人不能在合同约定的期限内取得厂房产权证书的，逾期60日内买受人不退房，由出卖人按总房款的百分之一向买受人支付违约金；逾期60日后买受人有权选择退房，出卖人按本合同本条款第五项承担责任。2008年7月24日，原告（丙方）、被告（甲方）以及长沙长生乐生医药科技有限公司（乙方）签订了《关于麓谷国际工业园倒班房、标准厂房转让事宜的三方协议》。该协议约定：一、原告接受乙方委托与甲方签订麓谷国际工业园x栋标准厂房第x层x号位置标准厂房和倒班房编号为x号转让合同，经三方协商，该部分标准厂房和倒班房的合同及购房款由甲方、乙方另行签订协议和协商，原告和甲方只保持编号：x合同的权利与义务，该部分标准厂房的剩余房款由原告按合同规定支付给甲方。同时双方在协议中对原告在不同时间内进行付款予以相应的优惠作出了规定。七、原告如未按协议规定的时间付款，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。原告按总房款的百分之一向甲方支付违约金，购房款首付款不予退还。八、原告未完成第六条的提前支付全部购房款，完成第七条的付款后，原告在甲方为其办理好产权时向甲方支付房款27132元。2008年7月24日，被告将原告于2007年9月17日交付的689823元票据根据三方协议约定将其中的530284元开具为长沙长生乐生医药科技有限公司交付，其中的159539元开具为原告交付。2009年11月19日，原告向被告支付了403104元购房款。原告共计为涉案14号、15号厂房支付购房款562643元。被告如约向原告交付了涉案厂房，现厂房由原告一直占用使用。双方在庭审中均认可涉案的14号、15号厂房的尾款以三方协议中为准，原告尚有尾款27132元没有支付。2008年10月21日，被告为包含涉案14号、15号厂房在内的长沙高新开发区x路x号湖南x有限公司x栋x号办理了长房权证岳麓字第××号权证。2016年9月18日、12月15日，原告向被告发出律师函，要求被告办理涉案x号厂房房屋产权证、土地使用证。至今被告仍未办理涉案厂房的房屋产权证及土地使用证。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，由当事人当庭陈述、原告提供的《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》、《关于麓谷国际工业园倒班房、标准厂房转让事宜的三方协议》、收款收据、房屋产权证、《律师函》等证据，被告提供收款收据等证据予以佐证，上述证据经审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《麓谷国际工业园标准厂房转让合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。因此双方与长沙长生乐生医药科技有限公司签订的《关于麓谷国际工业园倒班房、标准厂房转让事宜的三方协议》，视为对转让合同中的违约金、付款方式等内容进行了变更。涉案合同第四条约定：买受人付完全款后一年内，为买受人办妥房屋产权证，买受人付完全款后两年内为买受人办妥土地使用证。其中产生的费用按国家相关规定各自承担。及双方在三方协议中约定：原告在被告为其办理好产权时向被告支付房款27132元。本案原告于2009年11月19日向被告支付了除了尾款27132元以外的全部购房款，被告应当根据约定在2010年11月19日前办理好涉案房屋产权证及在2011年11月19日前办理好涉案厂房的土地使用证。现被告逾期未办理好，其行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告未按合同约定为原告办理权证的行为已构成违约，其应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，虽然长沙市城区不再发放房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告仍应当承担为原告办理不动产权证的义务，故对原告要求被告办理不动产权证的诉请，本院根据政策调整以及办证的实际流程予以支持，酌定被告在本判决生效之日起60日内将办理原告所购位于长沙市岳麓区x园x栋标准厂房第x层x号、x号厂房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书。根据双方合同约定：因出卖人责任，买受人不能在合同约定的期限内取得厂房产权证书的，逾期60日内买受人不退房，由出卖人按总房款的百分之一向买受人支付违约金。逾期60日后买受人有权选择退房，出卖人按照本合同本条款第五项承担责任。因双方只对逾期60日内办理产权证书及逾期60日后且买受人退房情况下的违约金作出明确约定，对逾期超过60日后且买受人不退房情况下的违约金却没有约定，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、本案同类案件处理情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付逾期之日起至判决之日止的逾期办理权属证书的违约金34940元。对原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南麓谷科技孵化器有限公司于本判决生效之日起60日内将办理原告长沙原道医药科技开发有限公司所购位于长沙市岳麓区x园x栋标准厂房第x层x号x号厂房办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书；二、被告湖南麓谷科技孵化器有限公司于本判决生效之日起60日内向原告长沙原道医药科技开发有限公司一次性支付逾期办证违约金34940元；三、驳回原告长沙原道医药科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5655元，由被告湖南麓谷科技孵化器有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 肖和平人民陪审员 肖红丽人民陪审员 侯 艳二〇一七年七月二十日书 记 员 戴林玉附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”