（2017）苏09民终2596号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-07

案件名称

李干香与盐城市大丰新同丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李干香,盐城市大丰新同丰房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2017）苏09民终2596号上诉人（原审原告）：李干香，女，1970年6月13日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：刘学祝，盐城市建军法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：盐城市大丰新同丰房地产开发有限公司，住所地盐城市大丰区新丰镇工业集中区新区大道南侧。法定代表人：沈德鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：花蕾，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳洋，江苏煜衡律师事务所律师。上诉人李干香因与被上诉人盐城市大丰新同丰房地产开发有限公司（下称新同丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区��民法院(2016)苏0982民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李干香上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或直接加判新同丰公司承担1219246元违约金。事实和理由：1、一审法院认定2014年3月27日李干香签收了新同丰公司的交房通知错误。2、一审法院认定2014年4月11日，新同丰公司取得“单位工程竣工验收证明”具备了交房条件，履行了交房义务也是错误的。3、新同丰公司自称的是2014年8月18日交房与一审法院认定的交房时间2014年4月11日自相矛盾。4、一审认定李干香怠于与新同丰公司签订房屋交接手续，无事实根据。5、2014年8月14日，房屋所有权证和土地使用权证都未交付于李干香，更不能证明新同丰公司履行了交房义务。6、新同丰公司的违约行为一直持续至案涉房��被拍卖，新同丰公司因其与案外人王信飞的经济纠纷一直不肯交房，构成违约，一审未予认定。新同丰公司辩称，1，2014年3月25日，新同丰公司向包括涉案房屋在内的购房户邮寄交房通知书，并在通知书中载明，交房时间安排：为确保交房有序进行，我们安排于2014年3月30日前向您交付房屋，收到信件即可前来办理等内容。2014年3月27日李干香签收了该邮件。2、2014年8月4日，李干香缴纳了相关税收，并到新同丰公司处开具购房发票，办理相关证件。2014年8月18日将涉案房屋转让给案外人张玉明，更能说明李干香对房屋所有权取得无异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李干香向一审法院起诉请求：判令新同丰公司支付违约金1704628.23元，诉讼费用由新同丰公司承担。一审法院认定的事实：2013年4月12日，李干香与新同丰公司分别签订两份商品房买卖合同，合同编号分别为1154744820130412,1154744920130412。合同约定，李干香购买新同丰公司建设的位于盐城市大丰区新丰镇北缘壹号商用楼2层201号房和2层202号房，建筑面积分别为1682.4平方米和86.07平方米，商品房单价均为4500元/平方米，房款分别为7570800元和387315元，合计7958115元。合同第八条交付期限载明，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起��实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证��文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未能按期接受该商品房的，均视为从第八条约定的交付期限届满之日起，该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，出卖人按照《住宅质量保证书》约定承担保修责任。合同签订后，李干香支付房款合计7958115元，新同丰公司于2014年3月13日取得大丰市建设项目竣工规划验收合格证。于2014年4月11日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收取得“单位工程竣工验收证明书”，于2014年4月16日取得大丰市住房和城乡建设局核发的“大丰市建设工程竣工验收备案证明。”2014年3月25日，新同丰公司向包含涉案房屋在内的购房户邮寄交房通知书，并在通知书中载明：交房时间安排：为确保交房有序进行，我们安排于2014年3月30日前向您交付房屋，收到信件即可前来办理。交房地址：大丰市新丰交警中队斜对面北缘壹号售楼部等内容。2014年3月27日，李干香签收了新同丰公司寄出的邮件。2014年8月4日，李干香交纳了案涉房屋住宅专项维修资金、契税，并到新同丰公司开具了购房发票，办理了北缘壹号商用楼201、202室的房屋所有权证和土地使用权证，李干香将案涉房屋在江苏大丰农村商业银行常新支行设定抵押。2015年10月16日，新同丰公司的总经理沈天华与王信飞、李干香、张玉明因建设工程施工合同发生纠纷，向一审法院提起诉讼。一审法院作出的（2015）大民初字第02432号民事判决书，判决“被告王信飞、李干香偿还原告沈天华6061000元”该判决书中查明：2014年8月18日，以王信飞、李干香为委托人，张玉明为受委托人，制作了授权委托书一份，载明：“因本人（委托人）自愿将坐落在大丰市新丰镇中小企业园内北缘壹号商用楼201、202室房产转让给张玉明，现本人委托张玉明代表我支付大丰市农村商业银行常新支行剩余按揭贷款（约三百多万元）该按揭贷款由张玉明还完后算作张玉明的购房款，从总购房款中抵冲，剩余房款我同意由王信飞欠张玉明5640000元沥青工程款抵冲。特此委托！委托人：王信飞、李干香，受委托人：张玉明.二零一四年8月18日”。另在该授权委托书主要内容下方加注“商用楼201、202室首付款是我（王信飞）代李干香支付的。王信飞”，李干香亦在该加注下方另行签名、捺印。同日，张玉明与李干香签订了大丰市房地产买卖契约一份，约定，李干香自愿将位于新丰镇中小企业园内北缘壹号商用楼201室、202室出售给张玉明，房屋成交价人民币7958115元，张玉明已如数付清。李干香同意2014年8月18日将上述房地产正式交付给张玉明，其房屋所占用范围内的土地使用权一并转移给张玉明。办理房地产买卖手续所需缴纳的有关税费，按照规定由买卖双方各自承担。李干香保证上述房地产权属清楚，本约签订后若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，妨碍产权转让，概由李干香负责清理等。另在该房地产买卖契约备注栏中载明“如果王信飞、李干香违约承担5640000元本金的还款及银行利率四倍的违约金。”此外，该房地产买卖契约其他事项部分载明“如果李干香无法履行本协议，本人张玉明将以上债权转让于沈天华，张玉明债权转让于沈天华1、5640000元本金及利息。2、张玉明帮李干香交纳的银行按揭款的还款依据”李干香、张玉明分别在该房地产买卖契约的卖方和买方处签名��捺印。2014年8月19日，李干香、王信飞共同向张玉明出具了收条一份，载明：“今收到张玉明新丰镇北缘壹号商用楼201室、202室购房款人民币捌佰万元整（￥8000000.00），组成部分1、李干香替王信飞归还张玉明沥青工程材料款伍佰陆拾肆万元整。2、另外帮李干香还银行按揭款约叁佰多万元，多余部分由王信飞支付给张玉明。今收人（签字）：李干香.王信飞.2014年8月19日”。同日，张玉明向王信飞出具了收条一份，载明：“今收到王信飞沥青工程款伍佰壹拾肆万元整。今收人：张玉明2014年8月19日”。李干香与张玉明之间的房地产买卖契约签订后，张玉明分别于2014年8月20日、2014年10月31日、2014年11月27日、2014年12月26日、2015年1月30日、2015年3月11日、2015年4月23日代李干香偿还了新丰镇中小企业园内北缘壹号商用楼201室、202室按揭贷款48000元、96000元、48000元、48000元、48000元、85000元、48000元，合计421000元，但李干香与张玉明之间未能办理房屋所有权转移登记等事实。李干香遂于2016年5月5日向一审法院提起诉讼。一审另查明，李干香因购买涉案房屋向江苏大丰农村商业银行常新支行按揭贷款未能按期偿还，江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年12月10日作出（2015）大商初字第第00400号民事调解书。2016年4月11日，一审法院在执行2015年12月10日作出的（2015）大商初字第00400号民事调解书的过程中，一审法院作出执行裁定书：对被执行人李干香所有的位于新丰镇中小企业园内北缘壹号商用楼201、202室（房屋所有权证号为新丰-201409028）房产进行评估、拍卖。2016年12月9日，一审法院作出（2016）苏0982执73号之一执行裁定：被��行人李干香所有的位于盐城市大丰区新丰镇中小企业园内北缘壹号商用楼201、202室的所有权及土地使用权归买受人赵银华所有，财产所有权自本裁定送达买受人赵银华时起转移。一审法院认为，关于新同丰公司是否构成逾期交房的违约行为问题。依照双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在本案中，新同丰公司所建工程于2014年4月11日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收，取得了“单位工程竣工验收证明”，具备了交房条件。新同丰公司未能在约定交房期限内取得具备交房条件的“单位工程竣工验收证明”构成违约，应当承担违约责任。关于李干香是否办理��房屋交付手续，是否收到房屋的问题，2014年3月27日，新同丰公司向李干香书面发出交房通知书，在交房通知书中，告知李干香其购买的商品房办理交付手续的时间为2014年3月30日前，即收到交房信件即可办理。李干香在收到交房通知书后，于2014年8月4日缴纳了房屋维修基金、契税，并到新同丰公司开具购房发票，办理了涉案房屋的房产证、土地证。又于2014年8月18日与张玉明签订涉案房屋转让合同，并在转让合同中同意2014年8月18日将上述房地产正式交付张玉明，其房屋所占用范围内的土地使用权一并转移给张玉明，李干香行使着房屋所有权的权利，所有行为表明李干香对其房屋所有权的取得并无异议。即使李干香在收到交房通知书后，怠于与新同丰公司签订房屋交接手续，依照合同的约定应视为被告在其具备交房条件时，已履行交付义务。且李干香也未能提供向其��要房屋遭拒交付的相关证据，故对李干香就新同丰公司拒绝向其交房的主张证据不足，不予采信。综上，新同丰公司未能在约定的交房时取得具备交房条件的“单位设工程竣工验收证明”而构成违约，应当承担违约责任。李干香在收到新同丰公司发出的交房通知书后在具备交房条件时，应当视为接受房产，故新同丰公司应向李干香支付自2014年1月1日起至2014年4月11日止按本金7958115元，按日万分之二计算的违约金合计160754元，对李干香的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、新同丰公司向李干香支付违约金160754元，于判决生效后十日内履行��二、驳回李干香其他诉讼请求。案件受理费20141.65元，由李干香承担16467.65元，新同丰公司承担3674元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，本案的争议焦点是新同丰公司是否构成逾期交房，逾期付款违约金时间应从何时开始计算。依照新同丰公司与李干香签订的商品房买卖合同，新同丰公司应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但新同丰公司所建工程直至2014年4月11日才经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收，取得了“单位工程竣工验收证明”，具备交房条件。故新同丰公司未能按约向李干香交房，已构成违约，应当向李干香承担违约责任。对于新同丰公司的��房时间的认定问题，根据新同丰公司所举证据，2014年3月27日，新同丰公司向李干香书面发出交房通知书，在交房通知书中，告知李干香其购买的商品房办理交付手续的时间为2014年3月30日前。李干香一审中虽认可收到了新同丰公司的信件，但认为收到的并非交房通知，李干香对此并未提供证据，新同丰公司一审也提供了证人证明其同时间向另外购房户所寄交房通知的事实，所以可以认定李干香已签收了新同丰公司发出的交房通知。虽然新同丰公司在向李干香发出交房通知时，所涉房屋并未进行竣工验收，未达到交房条件，但该情形并不影响新同丰公司已向李干香通知交房的事实。李干香应在收到交房通知书后，及时与新同丰公司办理交房手续。但李干香在收到交房通知书后，怠于与新同丰公司签订房屋交接手续，直至2014年8月4日才缴纳了房屋维修基金、契税，并到新同丰公司开具购房发票，办理了涉案房屋的房产证、土地证。对此，一审法院以李干香在收到新同丰公司发出的交房通知书后在具备交房条件时，视为李干香接受房产，并判决新同丰公司向李干香支付自2014年1月1日起至2014年4月11日止的违约金并无不当。综上，李干香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20141.65元，由上诉人李干香负担。本判决为终审判决。审判长　陈　东审判员　张晨阳审判员　曹　荣二〇一七年七月二十日书记员　戴书琪微信公众号“”