（2017）沪0115民初30691号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
仲守尽、仇德庆与王德强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
仲守尽,仇德庆,王德强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初30691号原告：仲守尽，女，1957年11月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告：仇德庆，男，1955年12月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王玲，上海镇平律师事务所律师。被告：王德强，男，1953年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告仲守尽、仇德庆诉被告王德强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月13日、6月22日公开开庭进行了审理。原告仲守尽、仇德庆及共同委托诉讼代理人崔恩娜、王玲，被告王德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲守尽、仇德庆向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年4月11日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)有效；2、请求判令被告协助原告办理上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告名下；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告继续履行原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告协助原告办理上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告名下；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月6日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，协议约定：原告购买被告位于上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)，总房款人民币(以下币种同)138万，分三次付款。协议签订当日，原告即支付5万元意向金，被告将房屋钥匙、房产证等一并交付给原告，原告实际占有系争房屋至今。2015年6月30日，原、被告签订了《配套商品房买卖合同》，实际成交价仍为138万元，原告完成了主要付款义务。2017年4月11日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，于合同中约定双方于2017年5月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。网签后原告向被告提出要求办理过户手续，被告告知要涨价。现原告认为已向被告支付了大部分的房款，被告亦将房屋实际交付原告，原告已履行了合同的主要义务，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。现被告单方要求变更合同主要条款违反了合同的约定。为维护自身合法权益，原告提出诉请如前。被告王德强辩称，除2017年4月11日的《上海市房地产买卖合同》中被告并未签名认可外，原告陈述的其他事实属实。根据双方签订的《配套商品房买卖合同》第十六条第二项的约定：“由于在过渡期内社会经济环境和经济形势发生急剧变化，如发生严重的经济危机、金融危机导致严重的通货膨胀、物价飞涨、货币急剧贬值，或者房地产市场价格大幅剧烈波动，双方应当本着互帮互助、诚信守约的精神，及时进行沟通协商，对该房屋作出合理处理方式，合理分担损失，双方应另行约定内容，协商解决”，被告认为系争房屋目前市场价已经是合同约定价的翻番，双方应当重新协商房屋买卖事宜，并愿意以268万的价格继续履行买卖合同，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋的权利人登记在被告王德强名下，建筑面积67.12平方米，为动迁安置房。2015年6月6日，原告仇德庆(购买方、乙方)、被告王德强(出售方、甲方)、案外人上海置旭房地产经纪事务所(居间方、丙方)共同签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：乙方购买甲方所有的系争房屋，总价款138万元及相应的付款方式；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付5万元作为购买意向金，如甲方接受本协议上述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方支付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付给甲方；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，双方同意在本协议生效次日起20个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《房地产买卖合同》，并于《房地产买卖合同》生效后780日内办理过户手续等。协议签订后，原告当日按约支付了定金5万元。2015年6月30日，原、被告双方签订了以原告仇德庆为乙方买受人、被告王德强为甲方出卖人的《配套商品房买卖合同》，合同第三条约定系争房屋转让总价款为170万，双方应于2017年4月1日此房屋交易期限届满后15个工作日内，共同前往交易中心办理过户手续。第四条就“房屋价款的付款方式”中约定分三次付款。第一次：双方于2015年6月6日签订《房屋买卖定金协议》，约定乙方于2015年6月30日之前向甲方交付82万元作为该房屋买卖的首付款(含定金)；第二次：双方约定2015年9月30日之前，乙方支付给甲方74万元，如乙方遇到资金问题，一周之内付款；第三次：双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，乙方支付14万元。第五条“房屋交接与验收”中第二项约定甲乙双方履行各自义务，甲方于2015年9月30日前交房给乙方，向有关部门申请办理相关附属设施及相关权益的更名手续。第十二条“甲方的义务”中第七项约定甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给乙方；第八项约定甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；第九项约定在房地产管理部门颁发该房屋产权证后起至在交易限制期届满期间，甲方须在签署完成本合同当日内将该房屋产权证原件交付于乙方收存。第十六条“交易限制期未满情势变化”第二项约定由于在过渡期内社会经济环境和经济形势发生急剧变化，如发生严重的经济危机、金融危机导致严重的通货膨胀、物价飞涨、货币急剧贬值，或者房地产市场价格大幅剧烈波动，双方应当本着互帮互助、诚信守约的精神，及时进行沟通协商，对该房屋作出合理处理方式，合理分担损失，双方应另行约定内容，协商解决。第十八条“合同效力”中第一项约定甲乙双方此前和之后签订的协议，合同中对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准；第二项约定该房屋在交易限制期届满后过户(产权变更登记)时，甲乙双方须共同到上海市房地产交易中心办理过户手续，所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准等。合同签订后，原告于2015年6月30日通过银行转账支付被告45万元房款，2015年9月30日通过银行转账支付被告74万元。2017年4月11日双方至中介方协商签《上海市房地产买卖合同》示范文本时，由于被告提出增加房屋转让款，原告未同意，故双方未签。现因被告未能按期协助原告办理系争房屋产权转让过户手续，双方协商不成，原告诉至本院。另查明，2015年6月6日双方签订《房地产买卖居间协议》当日，被告即将系争房屋交付原告使用至今。2014年7月2日相关部门核发《上海市房地产权证》，权利人登记在被告名下，2015年6月30日，被告将该证交付原告收存。现系争房屋交易限制期届满。审理中，双方均确认系争房屋的实际成交价为138万元，原告尚有14万元购房尾款未支付。原告认为其已经按照《房地产买卖居间协议》及《配套商品房买卖合同》的约定按期履行了自己的相应义务，并实际占有系争房屋至今。根据配套商品房买卖合同》第十二条的相应约定，被告不得额外要求补偿，且目前房价的上涨是可预见的，并不符合情势变更的法定情形，故坚持诉讼请求。被告则认为在房价小幅波动的情况下，不影响双方合同的履行。然现在房屋价格上涨迅猛，应适用《配套商品房买卖合同》第十六条第二款的相应约定，故不同意原告的诉请。因双方分歧较大，致调解无果。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《配套商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《上海浦东发展银行业务凭证/回单》、《租赁合同》、原、被告电话通话录音及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《配套商品房买卖合同》，不违反法律效力性的禁止规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同的约定，全面履行相应的义务。本案中，原、被告于《配套商品房买卖合同》中已经明确约定了被告不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给原告，亦约定过了不得因今后该房屋市场价格的上涨而向原告索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿。现被告未能按双方合同约定配合原告办理系争房屋的转让过户手续，显属违约。就被告认为现有房价上涨之情形符合合同第十六条相应约定之抗辩，首先，本案争议合同之标的为现房买卖，物价的变动并不增加被告履行合同的成本，因此继续履行《配套商品房买卖合同》于被告而言不会产生额外的经济困难；其次，房价的上涨与否仅与被告获取利润的多少有直接联系，而利润的减少不必然导致被告因履行上述合同而产生生活上的困难；再次，目前系争房屋在房价普遍上涨后的实际价格仅为上述合同约定房价的3-4倍，此上涨幅度于原、被告双方在签订合同之初就应当可以预见，属商业风险。现被告提出情势变更要求不再继续履行合同，无事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原告要求继续履行双方签订的房屋买卖合同并要求被告配合办理系争房屋的转让过户手续之诉讼请求，符合合同的相应约定，于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告仇德庆与被告王德强签订的《配套商品房买卖合同》继续履行；二、被告王德强于本判决生效之日起十日内配合原告办理上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权移转登记手续。案件受理费人民币20,100元，减半收取计人民币10,050元，保全费人民币5,000元，共计人民币15，050元，由被告王德强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 云二〇一七年七月二十日书记员 褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”