（2017）内0302民初1793号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-01-15
案件名称
李子义与赵静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌海市海勃湾区人民法院
所属地区
乌海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李子义,赵静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）��0302民初1793号原告李子义，男，汉族，1949年8月15日生，公民身份证号码×××，拉僧庙化工厂退休职工，住乌海市。被告赵静，男，汉族，1985年7月21日生，公民身份证号码×××，个体，住乌海市。原告李子义诉被告赵静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张献国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李子义，被告赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月1日，原、被告就位于滨河区地质花园小区外围的600平方米的商铺签订租用合同。双方约定租用期限为三年，每年的房租租金为150000元，租金按年支付。合��签订时，被告向原告支付了20000元的定金，原告承诺房屋将不再转租给他人。同时，原、被告约定被告需在2017年5月1日前将第一年剩余房租130000元一次性付给原告，如一方违约，违约方向对方支付40000元违约金，也不退还10000元的押金（双方约定押金租房期限为三年）。2017年5月1日以来，原告多次催促被告要求其履行合同约定，支付130000元的房租，被告不支付房租，也不给退房，严重的侵害了原告的合法权益。鉴于被告严重违约，按照《合同法》及双方的合同约定，原告提起诉讼，请求判令1、被告支付原告房屋租金12328元（从2017年5月8日至2017年6月2日）2、被告支付滞纳金1200元，违约金40000元、押金10000元、诉讼费1850元，合计65378元。被告辩称，房屋租赁属实。原告在收回房屋之后，有朋友给原告打电话，原告说租金只要60000元，和我的租金差距较大。违约金过高，我实际给原告造成的直接损失没有这么多，请求降低违约金。此外，我租用原告房屋期间，装修卫生间花费了20000元，维修暖气4500元，安装外护窗1500元，维修墙壁1000元，共计27000元。经审理查明，2017年1月11日，被告从他人手中转租原告房屋。双方签订”租房合同”一份，被告承租原告位于海勃湾区滨河地质花园小区外围的600平方米的商铺经营网吧，租用期限为三年，2017年5月9日至2020年5月8日；租金每年150000元，租金按年度支付。合同第四条约定，2017年1月11日、乙方向甲方交付贰万元租房定金，甲方不得将房屋租给他人。乙方需在2017年5月1日前将剩余租金壹拾叁万元（小写：130000元）一次性支付甲方。合同签订后双方均不得违约，否则违约方向守约方支付肆万元的违约金。第五条，承租前乙方还需向甲方缴纳壹万元的押金，乙方在租用期结束后、各项费用均已交清、房屋及其附属设施没有损坏、甲方需全额退还。此外乙方在三年租赁期内，如不在租用或单方解除合同，甲方不在退还壹万元押金。第八条，租赁期间双方必须信守合约，租赁期满后，乙方需及时向甲方交付房屋，逾期未交付房屋，每逾期一日，乙方��按年租金的1%向甲方支付滞纳金。合同签订后，按约定被告交付原告20000元定金及10000元押金后对房屋进行了装修并使用。合同履行期间，原告认为房屋租赁费过高，双方协商未果，发生纠纷。同时查明，本案在审理过程中的2017年6月2日，被告经与原告协商，就房屋退租��成一致意见，并于当日被告将涉案房屋交还原告。上述事实，有原、被告提供以下证据，租房合同一份、房屋交接证明一份及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告基于协商一致签订的”租房合同”系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，系有效合同。被告未按合同约定，提前退租，属于违约行为，其应依约承担违约责任。2017年6月2日双方经协商，被告于当日将出租房屋交还出租方原告，应视为双方已协议解除合同。按照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中原告选择违约金条款，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的”租房合同”中约定押金10000元在三年租赁期满，单方解除合同，不予退还的条款，属于对违约金的叠加使用，属于违约金的性质，同时考虑双方租赁合同履行时间短，2017年6月2日双方在房屋交接过程中，其房屋的附属设施是否损坏未提出异议，不予退还押金有违公平原则，本院不予支持。原告请求被告承担2017年5月8日至2017年6月2日期间的房屋租金，本院认为，双方合同履行期间不足一个月，被告承担的违约金已足以弥补其实际损失，被告请求降低违约金，亦符合法律规定，因此原告的请求，不予支持。原告请求被告支付逾期交付房屋的滞纳金，本案中租赁期并未满，而属中途解除合同，不属于本条款约定，原告的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约��生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第一百一十六条”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当���人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，判决如下：一、被告赵静承担原告李子义解除”租房合同”违约金40000元，核减被告已给付原告定金20000元及押金10000元，被告再行支付原告10000元。该款于本判决生效后立即履行。二、驳回原告李子义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元（因适用简易程序，减半交纳，原告已预交），由被告赵静承担，被告应于上述付款期限内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如���务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届滿之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员张献国二〇一七年七月二十日书记员马旭 微信公众号“”