（2017）川0106民初6082号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
成都市银杏物业管理有限责任公司与成都天洋世纪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市银杏物业管理有限责任公司,成都天洋世纪物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6082号原告：成都市银杏物业管理有限责任公司，住所地：成都市人民西路。法定代表人：曾煦宗，职务不详。委托诉讼代理人：向俊蓉，四川中沛律师事务所律师。被告：成都天洋世纪物业管��有限公司。住所地：成都市双流区。法定代表人：余飞，该公司总经理。原告成都市银杏物业管理有限责任公司（以下简称银杏公司）与被告成都天洋世纪物业管理有限公司（以下简称天洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行审理。银杏公司的委托代理人向俊蓉，天洋公司的法定代表人余飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银杏公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认银杏公司与天洋公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月17日24时00分解除（租赁房屋位于：成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼的非住宅房屋，建筑面积为4558.18㎡）；2.天洋公司向银杏公司支付从2016年2月10日起至天洋公司实际腾退房屋之日止的租金和房屋占用费，暂计至2017年3月31日为1632152.16元（���月租金或房屋占用费每月为118512.68元），及违约金暂计至2017年3月31日为9647.37元（即以应付未付金额为基数，每月按1‰计算）、损失赔偿暂计至2017年3月31日为38203.6元（即以应付未付金额为基数，每月按3.96‰计算）；3.天洋公司立即将位于成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼的非住宅房屋，建筑面积为4558.18㎡的房屋腾退给银杏公司；4.本案诉讼费、保全费由天洋公司负担。事实与理由：2012年11月30日，银杏公司与天洋公司方签订《房屋租赁合同》，主要约定，银杏公司将其位于成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼的非住宅房屋，建筑面积为4558.18㎡的房屋出租给天洋公司，租赁期限为10年，即2013年1月1日至2022年12月31日，2015年1月1日至2019年12月31日每月租金为118512.68元，租金可按季度支付，在上期租金到期前5日缴纳，若天洋公司逾期一年缴纳房屋租金，银杏公司有权单方解除合同并收回房屋等。此后，银杏物业依约将房屋交付给了天洋公司，天洋公司从2015年12月31日起，一直存在迟延支付租金的情况，银杏公司多次催促天洋公司付款，天洋公司在2016年5月后未再向银杏公司付款。天洋公司拖欠银杏公司从2016年2月10日起的租金至今未付，逾期一年以上，银杏公司于2017年3月17日24时00分解除了与天洋公司的合同并要求其立即腾退房屋，天洋公司仍未支付拖欠的租金亦未与银杏公司办理腾退交接手续。被告天洋公司辩称，天洋公司拖欠房租是事实，共计拖欠的房租约1900000余元。前几年一直正常支付租金，但因经营困难和房租约定太高，导致后来不能按约交纳租金。天天洋公司承租房屋后投资了一千多万元用于装修，现在合同未到期，一直在积极想办法支付租金。因此，希望银杏公司体谅天洋公司的经营困难，天洋公司不同意解除双方所签租赁合同。原告银杏公司围绕其诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《承诺书》、《解除房屋租赁合同告知函》、《EMS快递单》等证据，经被告天洋公司质证，对其真实性、合法性、关联性均无异议。银杏公司提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。被告天洋公司未提交证据。根据银杏公司、天洋公司的庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实：2012年11月30日，银杏公司（出租方、甲方）与天洋公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：一、乙方自愿承租甲方位于成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼的非住宅房屋，其结构钢混，用途办公，建筑（产权）面积4558.18平方米；二、租赁期限10年，即从2013年1月1日起至2022年12月31日（2013年1月1日起至2013年3月31日止为乙方免租金装修期）；三、租金及租金的计算、给付方式：1、乙方承租房屋的月租单价为：2013年4月1日起至2014年12月31日止为：23元/平方米；2015年1月1日起至2019年12月31日止为：26元/平方米；从2015年1月1日起至2019年12月31日止每月租金为人民币118512.68元；2、乙方承租房屋的租金尽量按期向甲方缴纳，首期租金按半年支付，后期租金乙方可按季支付，首期租金乙方应于合同签字生效后一个月内支付，以后每期租金乙方应于上期租金到期前5日缴纳；四、乙方逾期一年交纳承租房屋租金，甲方可终止合同并收回所出租的房屋；五、其他违约责任：乙方不缴纳房屋租金，甲方每月按所欠租金总额的1‰收取违约金等。该合同签订后，银杏公司将案涉房屋交付给天洋公司，由天洋公司���租使用。天洋公司按约支付租金至2015年12月31日后，开始存在延期支付租金的情况。2016年3月29日，天洋公司向银杏公司出具《承诺书》，称：从2015年年中开始，受整体经济不景气，酒店竞争加剧，酒店经营成本趋高，支付房租艰难，承诺在2016年5月31日前将距离2016年3月止所欠银杏公司房租71万元支付完毕，并且在2016年6月开始每月优先保证支付银杏公司房租15万元，以此到年底12月付清银杏公司当年的房租。恳请银杏公司从2016年开始暂时不涨房租，将房租下调恢复到原来的23元/平方米，到2019年12月后才涨到26元/平方米。但是收到上述《承诺书》后，银杏公司与天洋公司对房租下调一事未能协商达成一致意见，而天洋公司则从2016年2月10日起，未再支付租金至今。2017年3月17日，银杏公司向天洋公司邮寄发出《解除房屋租赁合同告知函》，载明：“2012年11月30日，贵我双方签订《房屋租赁合同》，此后我公司将合同约定的物业（房屋位于：成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼，建筑面积为4558.18平方米）出租给贵公司，然而，贵公司从2016年2月10日起一直拖欠我公司房屋租金（截止2016年12月31日，欠付我公司房屋租金1632152.16元），我公司就拖欠租金事宜多次向贵公司催款，贵公司至今亦未向我公司支付租金。根据法律规定以及贵我双方签订的《房屋租赁合同》第七条第四项的规定：贵公司逾期一年缴纳房屋租金的，我公司有权终止合同。贵公司拖欠我公司租金已一年以上，我公司决定于2017年3月17日24:00解除与贵公司签订的，落款时间为2012年11月30日的《房屋租赁合同》，请贵公司立即向我公司支付拖欠的租金。”该《解除房屋租赁合同告知函》于2017年3月20日12时00分邮寄送达到天洋公司，其法定代表人余飞认可已收到。审理中，天洋公司认可自2016年2月10日起未再向银杏公司支付过房屋租金。本院认为，银杏公司、天洋公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效，合同双方当事人均应按约履行各自义务。银杏公司按约向天洋公司交付了案涉房屋，天洋公司承租使用了该房屋，天洋公司应按约支付房屋租金。由于天洋公司按约支付房屋租金是其应当履行的合同主要义务，而天洋公司从2016年2月10日起至今一年多时间，虽经银杏公司多次催收，仍未再按约支付过房屋租金，该事实清楚，证据确实，故天洋公司拖欠租金的行为已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》关于天洋公司逾期一年交纳承租房屋租金，银杏公司可以终止合同并收回所出租房屋的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，银杏公司于2017年3月17日向天洋公司发出《解除房屋租赁合同告知函》，主张解除合同，符合合同约定，且于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”银杏公司向天洋公司发出《解除房屋租赁合同告知函》于2017年3月20日12时00分送达天洋公司，该《房屋租赁合同》应于解除告知函到���天洋公司时解除。故银杏公司主张确认案涉《房屋租赁合同》已于2017年3月17日24时00分解除，与查明事实不符，本院不予以支持。本院确认案涉《房屋租赁合同》应于2017年3月20日12时00分解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，天洋公司应当按约向银杏公司支付合同期内（2016年2月10日至2017年3月20日）的租金共计1576219元（118512.68元(13.3月）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，银杏公司主张天洋公司立即腾退案涉房屋，并按合同约定的租金即每月118512.68元为标准支付自2017年3月21���起至案涉房屋腾退之日止的房屋占用费，合理合法，理由成立，本院予以支持。关于银杏公司要求天洋公司以欠付金额为基数，分别按每月1‰和3.96‰的标准支付违约金和赔偿损失的主张。本院认为，天洋公司存在逾期支付房屋租金的违约行为，应当按照《房屋租赁合同》约定，即每月按所欠租金总额的1‰向银杏公司支付违约金。但是，租赁合同期间逾期支付租金所致损失，主要是资金占用的利息损失;租赁合同解除后的损失主要是房屋的占用费，该占用费已得到支持，而合同约定违约金计算标准系双方协商确定，银杏公司也未能举证证明该计算标准明显低于天洋公司违约所造成的损失。因此，对于银杏公司要求天洋公司在违约金外再赔偿损失的主张，没有事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认成都市银杏物业管理有限责任公司与成都天洋世纪物业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月20日12时00分解除；二、成都天洋世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都市银杏物业管理有限责任公司房屋租金1576219元及违约金（以每月欠付租金为基数，从2016年2月10日起按每月1‰的标准计算至付清之日止）；三、成都天洋世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区石灰街71号大华商厦裙楼6楼、7楼的非住宅房屋（建筑面积4558.18㎡）腾退给成都市银杏物业管理有限责任公司：四、成都天洋世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都市银杏物业管理有限责任公司房屋占用费从2017年3月21日起，按每月118512.68元的标准支付至房屋腾退之日止；五、驳回成都市银杏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费19920元，减半收取计9960元，由被告成都天洋世纪物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 曾祥海二〇一七年七月二十日法官助理 熊 寒书 记 员 徐艺菲 搜索“”