（2016）苏0706民初2885号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-27
案件名称
2885连云港新世纪商贸城发展有限公司与南京百利德财务顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港新世纪商贸城发展有限公司,南京百利德财务顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初2885号原告（反诉被告）：连云港新世纪商贸城发展有限公司。法定代表人：李余良，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华，江苏田湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京百利德财务顾问有限公司。法定代表人：许晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：董淑锦，江苏苍梧律师事务所律师。原告连云港新世纪商贸城发展有限公司（以下简称新世纪公司）与被告南京百利德财务顾问有限公司（以下简称百利德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）新世纪公司的委托诉讼代理人刘华、被告（反诉原告）百利德公司的委托诉讼代理人董淑锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款210.22万元及违约金（从2014年12月10日至实际支付之日，按日万分之一计算）；2.被告支付原告为其垫付契税56.5万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月20日，原、被告签订《认购协议书》，约定被告认购原告开发的位于连云港市××××号新世纪商贸城4号楼29套房产，共计2147.49平方米。2014年12月8日，双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买房屋29套，面积2147.49平方米，价格1210.22万元。原告按约交付房屋、办理房产证并垫交契税56.5万元，但被告在收到房产证后未按约支付购房款，只支付了1000万元，余款210.22万元及56.5万元至今未付，经多次催要未果，诉至法院。被告百利德公司辩称，涉案4号楼29套房屋总价为1200万元，原告已交付全部购房款，被告要求给付210.22万元无依据。原告没有将认购协议书约定的有证的2147.49平方米房屋和无证的6065.87平方米房屋全部交付，应承担逾期交房责任。认购协议书第五条约定由原告负责为被告办理产权登记证和国有土地使用权证，原告依约交纳契税办理产权证，要求被告给付契税无依据。且原告诉求的契税56.5万元不正确，商品房交易契税税率为3%。请求法院查明事实，依法驳回原告诉求。反诉原告百利德公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将其出售给反诉原告的新世纪商贸城4号楼二楼附属物业无证部分的1155.02平方米中商储08、11、12交付给反诉原告；2.反诉被告赔偿逾期交房损失10万元（按照2楼商储08、11、12房屋租金计算损失，从2014年12月31日计算至实际交付之日，暂计10万元，以评估为准）；3.反诉被告将新世纪商贸城4号楼的漏雨房屋和物业及损坏的电梯予以维修；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月20日，反诉原、被告签订《认购协议书》，约定反诉被告将新世纪商贸城4号楼剩余未出售的29套房屋，包括有证部分面积2147.49平方米和无证部分面积6065.87平方米作为附加物业，出售给原告，总价1200万元。双方于2014年12月8日签订《商品房买卖合同》，原告给付全部购房款，但被告仅交付部分房屋，交付的是有证部分的面积1114.6平方米，未交付的是无证的1155.02平方米中商储08、11、12室（近600平方米）。1200万元系反诉原告花费的全部款项。认购协议书明确约定反诉被告负责办理房产证和土地分割证，其也自行缴纳契税，没有要求反诉原告支付。但交付房屋时，反诉被告称二楼08、11、12是物业用房，不能交付，除非反诉原告给付契税。反诉被告拒绝交付房屋构成违约，约定的违约金过低不能弥补原告损失，应参照实际租金计算。原告购买的房屋出现漏雨，电梯损坏，被告均应维修。特提起反诉。反诉被告新世纪公司辩称，2014年11月20日，双方签订了《认购协议书》，12月9日，双方签订了《商品房买卖合同》，反诉人购买房屋29套，价格1200万元。反诉人支付了1000万元购房款，答辩人代缴契税360000元、维修基金171799元、其他费用42637.45元（共574436.65元），如期交付房屋，办理房产证。双方未就面积6065.87平方米无证部分房屋签订任何协议，反诉人至今未付购房余款200万元及税费等574436.65元。《认购协议书》不是商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条，双方签订的《认购协议书》是为了签订正式的商品房买卖合同，是预约合同。反诉人依据《认购协议书》主张反诉无依据。《认购协议书》约定答辩人同意将新世纪商贸城4号楼无证部分房源面积6065.87平方米作为交易的附加物业，无偿的转让给反诉人，但签订《商品房买卖合同》时并未对此进行约定，反诉请求不应得到支持。反诉人主张的二楼商储08、11、12均为物管用房，《商品房买卖合同》也约定公共部分及公用房屋分摊建筑面积构成包括物业管理配套用房。反诉人要求交付商储08、11、12并赔偿逾期交房损失10万元无事实和法律依据。房屋渗水应由物业公司负责维修（维修基金已交），不应由答辩人维修。请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：解放东路282号新世纪商贸城4号楼的建设工程规划许可证中显示底层局部商业1417㎡,2层局部商业储藏16**㎡，底层局部汽车库824㎡,2-4层自行车库6004㎡，辅助用房52㎡。竣工后经连云港市房屋产权管理中心测绘所测量报告中实测面积集中车库为811.39㎡，集中自行车库为6128.5㎡，储藏室1542.77㎡，商铺1422.96㎡.2014年11月20日，原告新世纪公司（甲方）与被告百利德公司（乙方）签订《认购协议书》一份，就乙方认购甲方所在开发的位于连云港市新浦区解放东路282号新世纪商贸城4号楼商铺相关事宜达成如下协议：一、乙方自愿认购甲方所开发的新世纪商贸城（亚欧建材装饰广场）4号楼房源，共计29套，面积2147.49㎡。二、甲方同意将新世纪商贸城4号楼的无证部分房源面积（亚欧建材装饰广场）的共计6065.87㎡作为本次交易的附加物业，无偿的转让给乙方。三、本次交易的房屋明细及赠送部分面积详见附件。…五、甲方承诺在双方签订《商品房买卖合同》后，根据《商品房买卖合同》约定，为乙方办理所购房源《产权登记证》及《国有土地使用权证》。该协议书后附4号楼面积汇总表，一层有证面积1032.89，无证面积486.94，计1519.83；二层有证面积1114.6，无证面积1155.02，计2269.62；三层无证面积2216.47，四层无证面积2207.44。4号楼有证面积2147.49㎡，无证面积6065.87㎡。2014年12月9日，原、被告签订了29份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的新世纪商贸城第4幢101、102、103、104、105、106、107、110、111、112、113、114、115、116、120、121、122、123、124、126铺室，商业储藏01、02、03、04、05、06、07、08、09、10室，共计1200万元。合同约定签订合同当日，一次性付清全额房款，如未按规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。同日，原告新世纪公司向被告开具了房屋购房款发票29张，共计1200万元。原告新世纪公司认可收到被告购房款1000万元。被告百利德公司称除了1000万元转账外，另付了200万元现金，但未提供证据。原告交付了《商品房买卖合同》约定的29套房屋并为被告办理完毕产权证，4#楼二层08号、11号、12号商业储藏室（无证部分）未交付给被告，其余无证房屋原告已交付被告。另查明，2014年6月11日，连云港市物业管理中心出具《连云港市物业用房、社区用房确认表》，确认物业用房产权为小区全体业主共有，物业用房面积480.51㎡，新世纪商贸城物业用房位置为：1、4#楼一层125商铺（实测面积52.34㎡）；2、4#楼二层08号商业储藏室（实测面积170.32㎡）、11号商业储藏室（实测面积121.80㎡）、12号商业储藏室（实测面积136.05㎡）。2014年11月28日，连云港市物业管理中心出具《物业服务用房竣工验收表》，物业用房位置及建筑面积：1、4#楼一层125号商铺，建筑面积52.34㎡。2、4#楼二层08号商业储藏室，建筑面积170.32㎡；11号商业储藏室，建筑面积121.80㎡；12号商业储藏室，建筑面积136.05㎡。验收意见为：该项目配置的物业服务用房，符合我市物业服务用房配置的相关要求，并已具备使用条件。目前双方争议的未交付的4#楼二层08、11、12号商业储藏室被连云港新世纪物业服务有限公司作为物业用房使用，该部分面积共计428.17㎡。4#楼四楼房顶存在漏雨和渗水情况。原告新世纪公司为证明其为被告垫付契税、维修基金等，提供如下证据：1.公司工商公示信息，证明连云港龙鼎建筑装饰工程有限公司是原告公司的股东；2.活期存款账户明细、银行进账单，证明连云港龙鼎建筑装饰工程有限公司代被告付契税36万元、维修基金171799.2元。被告对该组证据真实性无异议，但认为不能证明此款项与本案的关联性。因该款项与双方合同约定的房屋价款、面积应缴纳的契税、维修基金一致，被告亦未交纳，故本院对该组证据予以确认。庭审结束后，反诉原告百利德公司向本院提出变更诉讼请求申请。以上事实，有认购协议书、商品房买卖合同、物业用房确认表、竣工验收表、活期存款账户明细、进账单、光盘、建设工程规划许可证、图纸、测量报告等及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，反诉原告在简易程序、普通程序庭审均结束后提出变更诉讼请求，因法庭辩论已结束，其提出变更诉求不符合法律规定，本院不予准许。原、被告签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。关于原告主张的购房款210.22万元的诉求，实际房屋价款为1200万元，现被告已支付1000万元，余款200万元被告虽称已给付，但未提供证据证明，故本院认定被告还欠付原告200万元购房款。原、被告签订的《认购协议书》约定被告购买原告开发的29套房，原告同意将4号楼无证部分的房源面积6065.87㎡作为交易的附加物业，无偿转让给被告。现被告已购买29套房屋，但原告未将无证部分的二层08、11、12号商业储藏室交付被告。该商业储藏室在双方签订《认购协议书》前已被确定为物业用房，该部分房屋实际由全体业主共同使用，涉案未交付的储藏室已无法交付被告。该部分面积为428.17㎡。目前4号楼无证部分均已交付被告，依据产权中心测绘所的测量报告，该楼无证部分的集中车库和自行车库的面积为6939.89㎡（811.39＋6128.5），扣除未交付的428.17㎡，亦超出了双方约定的6065.87㎡，故即使二楼部分储藏室被作为物管用房无法交付被告，原告也履行了交付6065.87㎡附加物业的义务。故200万元剩余购房款被告应给付原告。反诉原告主张交付商储08、11、12并赔偿损失10万元的诉求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，合同约定被告于2014年12月9日签订合同当日一次性付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，故对原告主张的违约金本院予以支持。关于原告主张的契税，原告已提供其股东支付契税36万元的证据，本院认为，双方认购协议书约定原告根据商品房买卖合同的约定，为被告办理房屋的产权登记证及国有土地使用权证，但并未约定缴纳的契税由谁支付，视为未约定，故应依照规定由各自自行支付费用。契税应由购房者自行交纳，该部分费用原告已垫付，被告应返还原告。关于反诉原告主张的反诉被告对漏雨房屋及损坏的电梯进行维修的诉求，该房屋发生质量问题时尚未过保修期，反诉被告应承担修复责任。双方合同未约定维修基金由谁支付，该部分费用属于购房者自行交纳的费用，原告为被告代付171799.2元，被告本应返还原告，但原告同意被告用该款项进行维修，故被告可自行维修，不足部分可另行主张。故驳回反诉原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告南京百利德财务顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港新世纪商贸城发展有限公司购房款200万元及违约金（以逾期未付款200万元为本金，从2014年12月10日起至实际给付之日止，按日万分之1计算）；二、被告南京百利德财务顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港新世纪商贸城发展有限公司契税36万元；三、驳回反诉原告南京百利德财务顾问有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28140元，由原告连云港新世纪商贸城发展有限公司负担2460元，被告南京百利德财务顾问有限公司负担25680元（原告已预交，被告将此款在履行本判决时一并给付原告）；反诉案件受理费1150元，由反诉原告南京百利德财务顾问有限公司负担（反诉原告已预交）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长 胡 明代理审判员 唐静娴人民陪审员 杜建新二〇一七年七月二十日书 记 员 蒋晓茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院约定合并审理。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 更多数据：