（2017）湘07民终827号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-11

案件名称

龚艳霞、王靠林与唐德友房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

龚艳霞,王靠林,唐德友

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2017）湘07民终827号上诉人（原审原告）：龚艳霞，女，1979年10月30日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。上诉人（原审原告）：王靠林，男，1974年2月7日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市淮安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周碧，常德市鼎城区金诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：唐德友，男，1954年12月11日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：伍孝政，男，1945年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务是法律工作者。上诉人龚艳霞、王靠林因与被上诉人唐德友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2016）湘0703民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚艳霞、王靠林的共同委托诉讼代理人周碧、被上诉人唐德友及其委托诉讼代理人伍孝政、聂景茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚艳霞、王靠林上诉请求：请求撤销一审判决，改判解除双方签订的房屋买卖协议，由唐德友返还122000元的购房款，并赔偿损失100000元，诉讼费用由唐德友承担。事实和理由：一审判决未认定诉争房屋是违法建筑以及认定房屋买卖协议不符合解除的法定情形属认定事实错误，因此适用法律错误，程序违法；诉争房屋是违法建筑，龚艳霞、王靠林是受欺骗签订的房屋买卖协议，所附条件也无法成就，该协议无效，应当予以解除。唐德友答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持一审判决。龚艳霞、王靠林向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方签订的售房协议；2.请求判决唐德友返还购房款15.28万元，并赔偿损失125646元。一审法院认定事实：2012年2月4日，龚艳霞、王靠林与唐德友签订了一份《售房协议》，约定：唐德友（甲方）将其所有的位于湖南省常德市鼎城区武陵镇德安社区善池路的房屋中的第7层2号房屋以172800元的价格出售给龚艳霞、王靠林（乙方），第一次支付定金20000元，第二次付款138000元，在2012年3月31日前交清，第三次待证办理好后付余款20000元；所有房屋销售完毕后一年内唐德友（甲方）为龚艳霞、王靠林（乙方）统一办理房屋产权证，费用由唐德友（甲方）负担（如房产证未办理，甲方先前收的房款原额返还乙方）。还约定：本协议签订后，双方不得无故反悔，如反悔赔偿对方经济损失20000元。协议签订后，龚艳霞、王靠林按约支付了购房款152800元，唐德友亦将房屋交付给了龚艳霞、王靠林。后龚艳霞、王靠林要求唐德友办理房屋产权证时，唐德友一直未办理，故龚艳霞、王靠林提起诉讼。另查明，本案诉争房屋系曾祥发在2010年3月26日将其所有的位于湖南省常德市鼎城区武陵镇德安居委会善卷路的二间二层房屋（土地使用权证：常鼎国用（95）字第00869号，房屋所有权证：常鼎房权字第甲1—0671号）出售给雷明跃，雷明跃又出售给丁建华，丁建华、李志平与唐德友在原基础之上合伙修建了一栋二间七层的房屋。一审法院认为：本案的争议焦点为龚艳霞、王靠林与唐德友签订的售房协议是否应当解除的问题。龚艳霞、王靠林认为诉争建筑系唐德友违法建造的房地产，且售房协议上所附条件无法成就，应当予以解除。依据《中华人民共和国城市规划法》的规定，违法建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设影响城市规划的建筑。违法建筑的认定应由法律授权的有权机关通过法定程序来予以确认，其认定行为实质是有权机关的行政处罚行为，其他组织和个人均无权认定和处理。龚艳霞、王靠林在诉讼过程中因未提交相关的行政处罚依据证明属于违法建筑的事实，故本案诉争房屋不应认定为违法建筑。关于龚艳霞、王靠林诉称售房协议交房条件中2、3项无法成就，应当予以解除售房协议的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。双方当事人签订的售房协议是其真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定亦未损害国家、集体和他人的利益，应认定合法有效。而龚艳霞、王靠林诉称的交房条件2、3项无法成就，该两项不是关于合同效力的约定，且该售房协议为合法有效，故对龚艳霞、王靠林的该项诉讼请求不予支持。合同解除有约定解除和法定解除两种情形，双方当事人没有约定解除售房协议，且不符合法定解除的情形，故售房协议不应予以解除，唐德友无需返还龚艳霞、王靠林购房款并赔偿损失。综上所述，对龚艳霞、王靠林的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回龚艳霞、王靠林的全部诉讼请求。案件受理费3340元，由龚艳霞、王靠林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为当事人双方签订的房屋买卖协议是否应当予以解除，龚艳霞、王靠林请求唐德友返还购房款并赔偿损失的主张是否应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，龚艳霞、王靠林主张诉争房屋是违法建筑，自己是是受欺骗签订的房屋买卖协议，该协议无效，应当予以解除，但龚艳霞、王靠林未能对该主张举证证明，依法承担举证不能的法律责任，当事人双方签订的房屋买卖协议合法有效，龚艳霞、王靠林的协议无效，应当予以解除的主张不能成立；依据本案事实，龚艳霞、王靠林请求解除房屋买卖协议的主张既不符合法律规定的约定解除情形，亦不符合法定解除情形，本院对龚艳霞、王靠林请求解除房屋买卖协议的主张不予支持。因此，龚艳霞、王靠林请求唐德友返还购房款并赔偿损失的主张因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，龚艳霞、王靠林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由龚艳霞、王靠林负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　浚审　判　员　孙　晖代理审判员　江　南二〇一七年七月二十日书　记　员　赵丹丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”