（2017）皖0102民初201号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-30

案件名称

杜旭东与邵静静、程秀星房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市瑶海区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杜旭东,邵静静,程秀星

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书(2017)皖0102民初201号原告：杜旭东，男，1969年4月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：邓传信，合肥市诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓家红，合肥市诚信法律服务所法律工作者。被告：邵静静，女，1989年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：程秀星，男，1982年3月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告杜旭东与被告邵静静、程秀星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜旭东、被告程秀星到庭参加诉讼，被告邵静静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜旭东向本院提��诉讼请求：一、请求依法解除原告杜旭东和被告邵静静、程秀星签订的《存量房买卖合同》；二、请求依法判令被告邵静静、程秀星返还原告杜旭东购房定金20000元，并支付原告杜旭东交通费400元；三、本案诉讼费用由被告邵静静、程秀星承担。事实与理由：2016年11月4日，杜旭东同邵静静、程秀星签订《存量房买卖合同》，约定邵静静、程秀星将其所有的位于安徽省合肥市瑶海区当涂路花溪新村10幢409室以98.5万元的价格出卖给杜旭东，当日邵静静、程秀星收取杜旭东支付的购房定金人民币2万元。根据2016年合肥市人民政府发布的限购政策，杜旭东系肥东户籍，不符合合肥市市区购房条件，致使上述《存量房买卖合同》实际不能履行，杜旭东多次要求邵静静、程秀星退还2万元购房定金，邵静静、程秀星均拒绝退还。杜旭东为维护自身合法权益，依据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。邵静静、程秀星辩称，邵静静与程秀星系夫妻关系，双方均同意出售位于安徽省合肥市瑶海区当涂路花溪新村10幢409室房产，卖房事宜程秀星经办，邵静静均予认可。2016年10月2日，合肥市出台了限购政策，杜旭东系肥东县户籍，其明知不符合购房条件，仍采取违规手段给中介公司2万元希望通过补缴社保办假户口等方式取得购房资格，属于故意规避限购政策的行为，对签订的房屋买卖合同无法实际履行，具有明显过错。其作为完全行为能力人，对于自身是否具备履行合同能力和资格没有尽到必要的审查与注意义务，由此造成的损失应自行承担。杜旭东已构成根本违约，致我方房屋错失卖房最佳时机，给本人的经济、时间和精力等各方面造成重大损失，故我方同意其提出的要求解除双方于2016年11月4日签订的《存量房买卖合同》，但系其违约，定金2万元不予退还。经审理查明：邵静静、程秀星系夫妻关系。2016年11月4日，杜旭东与邵静静、程秀星在安徽捌零房地产网络营销有限公司的居间介绍下签订了一份《存量房买卖合同》及《合同补充协议书》。根据合同约定，杜旭东购买邵静静、程秀星位于安徽省合肥市瑶海区当涂路花溪新村10幢409室住房一套，建筑面积为76平方米；房屋价款为98.5万元，杜旭东应于2016年12月20日前将人民币98.5万元存入托管帐户，双方于2016年12月20日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。《合同补充协议书》约定：邵静静、程秀星净得房款价98.5万元，杜旭东应支付邵静静、程秀星定金2万元，杜旭东同意包含定金一共拾万元整房款帮助邵静静、程秀星还清此房的按揭贷款，还款若产生费用由邵静静、程秀星承担。合同还约定了房屋的过户、交付、逾期付款和逾期交房的违约责任及相关事项。合同订立当日，杜旭东向邵静静、程秀星交付了购房定金2万元。因杜旭东户籍地在肥东县桥头集镇××组，且未在合肥市办理社会保险，不符合在合肥市区购买住房的条件，导致双方之间的房屋买卖合同无法履行，杜旭东遂要求邵静静、程秀星退还定金2万元。杜旭东索要定金无果，诉讼来院，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求退还定金2万元。本案审理中，邵静静对程秀星代为签订合同、协议书等处理相关卖房事宜均表示予以认可，并且邵静静、程秀星表示双方之间的存量房买卖合同已经无法实际履行，同意解除合同。以上事实，有经过质证的身份证复印件、房产证复印件，结婚证复印件、《存量房买卖合同》、《合同补充协议书》、收条、房地产经纪合同及当事人陈述在卷佐证，足以��定。本院认为，双方在平等、自愿的基础上签订的存量房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。由于合肥市于2016年10月双方订立合同前出台了针对本市房屋的限购限贷政策，杜旭东系肥东县桥头集镇居民，未在合肥市办理社会保险，在上述政策实施后不符合在合肥市区购买房屋的条件，导致合同无法履行。楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同。现杜旭东要求解除合同，邵静静、程秀星亦同意解除合同，本院对杜旭东的该项请求予以支持。关于定金2万元是否应予退还，根据法律规定，当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。由于房屋限贷限购政策从出台到人们熟知需要经过一定的时间，加之公民因其能力及知识水平存在差异，对于政策的理解把握也存在差异性。杜旭东主张其属于合肥市辖三县居民，在签订房屋买卖合同时并不清楚合肥限购限贷政策，在办理买房手续过程中方知自己不符合合肥市区购房政策，导致合同无法实际履行，遂要求解除合同，退还定金，本院予以采信。因国家政策的调整导致合同无法实际履行，不可归责于双方当事人。因此，杜旭东要求邵静静、程秀星退还定金2万元，符合法律规定，本院予以支持。邵静静、程秀星抗辩称杜旭东明知其不符合在合肥市区购房条件仍与其订立房屋买卖合同，具有过错，存在根本违约，虽提供了微信聊天记录等证据证明，但该聊天记录系程秀星与杜旭东妹妹之间发生的，杜旭东称并未授权其妹妹商谈处理购房事宜，对该聊天记录不予认可，鉴于程秀星提供的证据不足以证实该主张，故本院不予采信。杜旭东主张邵静静、程秀星支付交通费400元，其未提供证据证明该费用的实际发生，且邵静静、程秀星对此不予认可，本院不予支持。被告邵静静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为当事人对其应诉、抗辩权利的放弃，依法应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杜旭东与被告邵静静、程秀星之间的《存量房买卖合同》；二、被告邵静静、程秀星于本判决生效之日起十日内返还原告杜旭东定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按��《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告邵静静、程秀星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员　　王文慧二〇一七年七月二十日书　记　员　　赵海云附本判决适用的法律条文：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有��列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另��规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。