（2016）苏0106民初12356号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2018-07-18

案件名称

原告晏路标与被告南京苏宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

晏路标,南京苏宁物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初12356号原告：晏路标,男,1981年1月7日出生,汉族。委托诉讼代理人：王捷，江苏东恒律师事务所律师。被告：南京苏宁物业管理有限公司,住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。法定代表人：倪培玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣雪娟，女，该公司职员。委托诉讼代理人：康文，江苏高的律师事务所律师。原告晏路标与被告南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2016年12月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告晏路标及其委托诉讼代理人王捷，被告苏宁物业公司的委托诉讼代理人衣雪娟、康文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏路标向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋损失62247元；2.被告按每月3500元标准承担原告自2016年11月26日起至可入住之日止的租金损失；3.被告自2016年11月26日起至可入住之日止的物业管理费无需缴纳；4.被告承担本案的诉讼费和鉴定费。事实和理由：原告系本市鼓楼区湛江路XX号XX幢X单元XXX室房屋的所有权人，被告为该小区提供物业服务。涉案房屋所在的16幢房屋一楼、二楼系商业用房，三楼以上是民用住房。2016年11月19日，原告发现涉案房屋卫生间内有��水漫出情况，原告当即向被告反映情况。2016年11月21日，原告再次到被告办公室询问问题是否解决，被告答复已解决。2016年11月26日，原告得知涉案房屋遭污水浸泡，原告向被告反映情况后，被告派人现场勘查后，发现16幢楼排污的公共管道存在问题，导致污水回流至原告房屋。事情发生后，原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告苏宁物业公司辩称，1.原告的损失是在被告义务之外产生的，损失的扩大是原告疏忽大意导致，不能归咎于被告；2.被告对鉴定报告的内容部分有异议，原告在外租房是在涉案房屋浸水之前，被告不应承担租金损失；3.被告对涉案房屋浸水没有责任，原告要求减免物业管理费无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原��系本市鼓楼区湛江路XX号XX幢X单元XXX室房屋的登记所有权人，被告系涉案房屋所在小区物业服务公司。涉案房屋所在16幢楼房的一楼、二楼系商业用房，有独立的排水系统；三楼以上的民用住宅是独立的排水系统。2014年9月30日，南京市千秋情缘住宅小区业主委员会（甲方，以下简称业委会）与被告（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定由乙方为该小区提供物业服务，委托期限自2014年9月1日至2017年8月31日止。委托事项包括物业共用设施设备的日常运行、维护保养。共用设施设备包括：绿地、道路、化粪池、雨水井、污水井、消防水泵、排污泵、消防水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、设施设备用房、物业管理用房、水景。房屋共用设施、设备小修、养护费用由乙方承担；大中修费用由相关区域业主（或全体业主）的维修资金承担；更新��造费用由相关区域业主（或全体业主）的维修资金承担。乙方每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通等等。被告在履行物业服务合同过程中，委托专业公司定期对化粪池及排污系统进行疏通保养。2016年7月21日，被告向业主委员会申请后，经业主同意，申请公共维修基金对该小区12幢03、04单元损坏的主排污管道进行了维修更换。2016年11月初，原告从案外人处购买涉案房屋。2016年11月11日，原告与案外人进行了房屋交接。2016年11月19日，装修工人发现涉案房屋卫生间有污水回流留下的污渍，原告通知被告进行处理，被告派工作人员对公共下水道进行了疏通，因涉案房屋系空置无人，没有进行试水试验。2016年11月21日，原告到被告处缴纳物业管理费时，询问下水道是否疏通，被告工作人员��复进行了疏通，原告未到涉案房屋进行查看。2016年11月26日，装修工人到涉案房屋进行装修前准备时，发现涉案房屋地面被回流污水浸泡，原告通知被告，被告清理屋内污水后，对埋藏在地下的公共排污管道进行开挖，打开后发现埋藏在地下的排污管道断裂，被告出资1000元对公共排污管道进行了更换修复。审理中，原告申请对涉案房屋遭污水浸泡造成的损失进行评估，法院委托南京瑞兴资产评估有限公司对损失进行了评估，评估公司于2017年5月18日出具资产评估报告书，评估结论为62247元。原告对评估结果无异议；被告认为评估报告中的部分损失状况在浸水之前就产生了，评估报告中的有些损失不是漫水造成的，例如席梦思损失，水漫的高度无法达到席梦思的高度；经释明后，被告不申请鉴定机构人员出庭接受质证。本院认为，被告与南京市千��情缘住宅小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为该小区的业主亦应按照合同的约定享有权利履行义务。关于浸水损失问题。被告委托专业公司定期对主排污管道进行清理保养，履行了物业服务合同约定的义务。2016年11月19日，原告发现涉案房屋有污水回流留下的污渍痕迹向被告进行了报修，被告派人对主排污管道进行了疏通，因涉案房屋空置家中每人，无法进行试水试验。2016年11月21日，原告到被告设在该小区的办公室缴纳物业费时，未对涉案房屋查看疏通效果，存在过失，因涉案房屋系空置状态，直至2016年11月26日，装修工人到场才发现房屋浸水情况，污水的漫溢时间无法确定。2016年11月21日，原告路过涉案房屋时如果��行查看，或涉案房屋有人居住，发现漫水情况及时报修，是可以避免损失的产生和扩大，原告对损失的产生和扩大存在过错。2016年11月19日，原告报修时，涉案房屋内仅是存在曾经漫水的痕迹，被告先对主排污管道进行疏通而未进行开挖，符合正常维修流程。被告在履行物业服务合同过程中没有过错，不存在违约情形，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金损失及减免物业费问题。原告要求被告承担其在外租赁房屋产生的租金损失以及减免物业费的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告晏路标的诉讼请求。案件受理费1880元，减半收取940元，评估费8000元，合计8940元，由原告晏路标负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　　张广鲁二〇一七年七月二十日书记员　　陈　枫履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。百度搜索“”