（2017）辽1221民初363号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-05
案件名称
铁岭鑫诚物业管理有限公司与张霖物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
铁岭县人民法院
所属地区
铁岭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铁岭鑫诚物业管理有限公司,张霖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
辽宁省铁岭县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1221民初363号原告：铁岭鑫诚物业管理有限公司。法定代表人：朱厚彬，该公司经理。委托诉讼代理人：陈旺鑫，辽宁守衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱晓飞，女，1978年生，该公司管理员。被告：张霖，男，1967年生。委托诉讼代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。原告铁岭鑫诚物业管理有限公司诉被告张霖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈旺鑫、邱晓飞和被告委托诉讼代理人许利伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉��请求：1、要求被告给付拖欠我方2011年5月至2017年5月期间的物业管理服务费13386元，并按10%承担滞纳金56221.20元。2、要求被告承担诉讼费135元。事实和理由：被告2009年5月购买新城区钟山路5***号门市房和车库，总面积为232.38平方米，按物业服务协议约定，被告应每平方米向原告交纳0.80元物业服务费，每年2231元，被告购房时交纳了2009年5月至2011年5月两年的物业费，以后的物业费经催要未交纳，另按物业管理协议，被告逾期不交纳物业费应承担月10%的滞纳金。被告辩称：1、我的房屋在此期间一直对外出租，我和承租人约定的是由承租人交纳物业费，这期间原告从未向我催要物业费，我的承租人也表示物业费已交纳，所以我不欠原告物业费；2、因原告这期间从未向我催要物业费，按法律规定原告向我主张交纳物业费的请求，��经超过诉讼时效，依法应驳回原告的请求；3、我的房屋防水一直不好，原告负有修复义务，多次要求原告给修复，也未给修复，后来是我自己花费6.5万元修复的，原告没有履行服务义务，也就无权向我收取物业费；4、滞纳金是国家行政罚款和国有银行贷款逾期的罚则，民商事合同的滞纳金无效，尤其原告是以格式合同条款对被告规定的。基于以上原因，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据：1、原告的营业执照和法定代表人身份证明，证明原告具有主体资格。被告对真实性无异议，但提出原告有主体资格，并不代表有收取物业费的资格。该证据合法有效，本院予以采信；2、涉案房屋买卖合同面积，证明应以此收费。被告提出应按房屋的产权证明面积为��收费。被告此主张合法有效，本院应予采纳，实际原告请求的收费面积也是产权证明的面积，故该合同证据，本院不予采纳；3、物业管理协议，证明原告有权向被告收取物业费及滞纳金。被告对真实性无异议，但认为此协议是房屋交付前的格式条款，只规定业主的义务，而限制业主的权利，明显显示公平，是建设单位委托的物业管理，并非业主委托，故该协议对业主无效。依据法律规定，建设单位有权先行委托物业管理，被告购房时也按此协议，并向原告交纳两年的物业费，这表示被告亦认可原告的物业服务，故原告依据该协议向被告收取物业费是正当的，本院对该证据予以采纳，但对该协议加重业主负担的滞纳金条款，无法律依据，本院不予采纳；4、物业收款收据，证明被告已交两年的物业费和同意服务协议内容。被告对交费无异议，但认为交费不能证明接受���告的服务。被告交纳两年的服务费，实际上同时也接受了原告的服务，故对该证据予以采信；5、原告2013/2014年的催交物业费通知单，2016年张贴在被告房屋的催费通知，证明原告向被告一直催要过物业费，没有超过诉讼时效。被告认为原告处有被告的联系方式，原告此期间从未向被告催要物业费，而且2013/14年的通知单并无被告签收，2016年张贴的催费通知，原告本身并无公告送达的权利，上述行为不能证明原告向被告主张权利，原告的权利已超过诉讼时效，被告现拒绝履行交费义务。原告这些行为，不能证明其要求被告履行交费义务的通知，已经送达到被告，故对该组证据，本院无法采信。6、原告2012至2017年的报修和维修名单，证明被告从未向原告报修过房屋，而原告对报修的业主都给予维修。被告认为此证据是原告自行制作的，不能做证据使用。被告质证意见，���院采纳，该证据不予采信。被告提供的证据：1、照片，证明被告房屋漏水情况。原告认为该照片不能证明是被告的房屋漏水，同时这也不能是对抗交纳物业费的义务。原告的质证意见，本院采纳，对此证据不予采信。2、被告房屋维修工程协议和工程款收据，证明被告委托建筑公司对该房屋进行过维修和花费。原告认为被告从未向原告报修，花费的维修费也不是正规票据，不能证明维修的真实性。该证据证明的事实属另一法律关系，本院对此证据在本案中不予采纳。3、被告租房协议，证明发生物业费的时间，房屋是出租的，按租房协议物业费由承租人承担。原告认为该协议是被告与他人的约定，不对原告有约束力。原告的质证意见，符合法律规定，本院予以采纳，对该证据的证明目的，不予采信。4、房照，证明房屋的实际面积，应按房照面积收取物业费。原告无���议。本院对此证据采信。本院认为，被告在物业管理协议上签字，并按物业管理协议约定向原告交纳了两年的物业服务费，被告的行为在事实上，已经表示出，接受该物业管理协议的约束，被告就理应按约定及时向原告交纳物业管理服务费，因此，原告要求被告交纳物业管理服务费的诉讼请求，本院应予以支持。但原告现在无充分证据证明，其在法定期限内已经向被告主张收取物业管理服务费，被告又以原告行使收取物业管理服务费的权利，超过法定诉讼时效进行抗辩，而拒付所欠交的物业管理服务费，由于物业管理协议中规定物业管理服务费按年度交款，故对超出法定时效部分的2012年、2013年、2014年度的物业费，共计6693元，本院采纳被告的辩解，不支持原告的主张。另外，该物业管理协议属于房屋建设单位按规定委托原告方���前期物业管理，业主进驻后，依法理应由业主成立业主委员会与相关有资质的物业管理公司，在平等自愿协商的基础上签订物业服务合同，进行依法运营的规范化管理，所以该物业管理协议格式化，加重业主负担的收取滞纳金的规定，不符合法律规定，原告据此主张滞纳金的请求，本院不能支持。而被告其它辩解没能提供相关有效的证据证明，也无法律依据，本院对其辩解理由，不能采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用˂中华人民共和国民事诉讼法˃的解释》的第九十条之规定，判决如下：一、被告张霖于本判决生效后立即向原告铁岭鑫诚物业管理有限公司交纳物业管理服务费2014年6月至2015年5月2231元、2015年6月至2016年5月2231元、2016年6月至2017年5月2231元，共计6693元；驳回原告铁岭鑫诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费135元，由被告张霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 员 刘 立 志人民陪审员 田 长 林人民陪审员 徐���健二〇一七年七月二十日书 记 员 李 竹 凯 微信公众号“”