（2017）琼02民终906号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-06-11
案件名称
余治衡与陆孟君、龙新元房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余治衡,陆孟君,龙新元
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终906号上诉人（原审被告)：余治衡，男，1964年1月5日出生（公民身份号码×××），汉族，现住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆孟君，女，1964年10月9日出生（公民身份号码×××），汉族，现住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：龙新元，男，1949年9月2日出生（公民身份号码×××），汉族，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：叶洁兴，重庆市渝北区统景法律服务所法律工作者。上诉人余治衡因与被上诉人陆孟君、龙新元房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余治衡上诉请求：1.改判第二项判决为扣除58800元房屋占用费（暂时按1200元/月算，实际以评估价格为准）作为补偿后由余治衡向陆孟君、龙新元支付61200元购房款；2.本案诉讼费由陆孟君、龙新元承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决以涉案的《合作建房合同书》无效为由，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决余治衡向陆孟君、龙新元退还全部购房款120000元。余治衡认为，陆孟君、龙新元实际占有并使用其提供的房屋达四年零一个月之久，根据合同法第五十八条的规定，合同无效必然导致双方互相返还财产的法律后果。就本案来说，包括向陆孟君、龙新元退还购房款以及陆孟君、龙新元返还所占用房屋两个法定义务。由于涉案房屋已被拆除，无法返还，应当按照合同法第五十八条规定的方式，由陆孟君、龙新元支付相应的房屋占用费作为补偿。因此，一审判决只要求余治衡向陆孟君、龙新元退还全部购房款120000元而没有要求陆孟君、龙新元承担相应责任显然属于适用法律错误。陆孟君、龙新元辩称，双方对合同被认定为无效没有争议，但是扣除占有使用费的说法合理但不是法定的理由。陆孟君、龙新元仅起诉要求余治衡返还购房全款，但余治衡没有反诉请求陆孟君、龙新元支付房屋占有使用费。不同意余治衡的上诉请求。陆孟君、龙新元向一审法院起诉请求：一、确认陆孟君、龙新元与余治衡于2013年2月8日签订的《合作建房合同书》无效；二、判令余治衡向陆孟君、龙新元退还购房款120000元；三、本案诉讼费由余治衡承担。一审法院认定的事实：2010年3月30日，余治衡与案外人周某一家签订一份《合作联营开发合同》，约定在周某一家位于三亚市天涯区海坡村第七小组20号的宅基地上建A、B两栋均为12层的房屋，余治衡提供建房资金；房屋建成后，A栋归周某一家占有、使用、收益；B栋由余治衡占有、使用七十年等。该合同签订后，余治衡在上述土地上建房。2011年4月房屋建成。依据约定，B栋由余治衡占有使用。2013年2月8日，陆孟君、龙新元与余治衡签订一份《合作建房合同书》，约定余治衡将在上述土地上所建房屋的B栋十二层10号房出售给陆孟君、龙新元。该合同签订后，陆孟君、龙新元将购房款120000元支付给了余治衡，余治衡亦将该房交付给陆孟君、龙新元使用。2016年8月，涉诉房屋由于未取得报建规划等手续，被三亚市政府部门拆除。现陆孟君、龙新元以与余治衡签订的《合作建房合同书》系无效合同为由诉至一审法院，请求判如所请。以上事实有《合作联营开发合同》、《合作建房合同书》、收款收据凭证、《宅基地证明书》、宗地勘测定界资料及当事人陈述等证据，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，一、关于本案涉诉《合作建房合同书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《合作建房合同书》名为合作建房，实为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七村民小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为”小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”、合同法第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方于2013年2月8日签订的《合作建房合同书》属于无效合同。根据合同法第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。据此，陆孟君、龙新元主张余治衡应向其返还购房款120000元，有法律和事实的依据，应予以支持。二、关于房屋占有使用费问题。在诉讼中，余治衡主张陆孟君、龙新元应向其支付房屋使用费，应从退还的购房款中予以扣除。如前所述，双方于2013年2月8日签订的《合作建房合同书》约定交易标的物是三亚市海坡村第七村民小组”阳光海景公寓”B栋第十二层10号房，属于违法建筑。该房屋非余治衡的合法财产，依法不受法律保护，也即余治衡对该房屋不能享有法律规定的合法占有、使用、收益、处分等权能，余治衡以请求陆孟君、龙新元支付该房屋的占有使用费为由予以抗辩，没有法律依据，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：一、陆孟君、龙新元与余治衡于2013年2月8日签订的《合作建房合同书》无效；二、余治衡应在本判决发生法律效力之日起十日内向陆孟君、龙新元退还购房款120000元。本案受理费1350元（陆孟君、龙新元已预缴），由余治衡承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：余治衡是否应返还陆孟君、龙新元购房款120000元。涉案房屋系利用农村集体土地所建，系人民政府严厉打击的”小产权房”，该类房屋没有办理规划报建手续，没有取得合法的房屋预售许可证，不能在市场上进行交易，涉案房屋买卖合同无效。依照合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。余治衡应当返还陆孟君、龙新元购房款120000元。余治衡主张该房屋交付使用多年，陆孟君、龙新元应支付房屋占有使用费。因余治衡在一审程序中未对此项请求提出反诉，本案不予审理，余治衡可另行主张权利。但一审法院关于余治衡不能占有、使用、收益涉案房屋的论述有误，应予纠正。综上，余治衡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2700元（余治衡已预交），由余治衡负担。本判决为终审判决。审判长梁泽审判员李柔翰审判员王晓艳二○一七年七月二十日书记员郁四珍 微信公众号“”