（2017）陕0113民初3070号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
李华锋与黄媛媛、西安海创万和商业地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李华锋,黄媛媛,西安海创万和商业地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3070号原告：李华锋，男，汉族，1984年4月10日出生，住西安市莲湖区。被告：黄媛媛，女，汉族，1983年11月24日出生,住西安市。委托代理人：何婷，陕西耘图律师事务所律师。委托代理人：郭宇，陕西耘图律师事务所律师。被告：西安海创万和商业地产有限公司，住所地：西安市高新区锦业路绿地领海大厦A座10401室。法定代表人：姜坤，系该公司董事长。委托代理人：陈池，系该公司员工。原告李华锋与被告黄媛媛及被告西安海创万和商业地产有限公司（简称海创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李华锋，被告黄媛媛之委托代理人何婷及被告海创公司之委托代理人陈池均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李华锋诉称，2016年7月1日，原告通过海创公司从黄媛媛处以每月1000元的价格租赁位于西安市逸翠园-I都会1606室房屋用以注册公司。当时房产证房主显示为朱茜，但黄媛媛声称真正房主是其本人，只是以朱茜的名义购买的，并当场写下授权委托书，中介也称该房屋确实为黄媛媛所有，此前也以-2-该种方式出租，故双方签订租赁合同，原告当即交给黄媛媛3个月的租金3000元以及押金1000元。2016年7月4日，原告认识孟某，孟某当时正在找房子注册公司，因为原告公司主要经营二类医疗设备，所租办公场地不经常办公，故就以合租的方式与孟某签订租赁合同每月收取费用1200元，在与孟某签约前，原告曾电话通知过黄媛媛，黄媛媛同意并表示只要不对她造成损失即可。同年8月中旬，孟某告知原告公司需要开发票，但由于逸翠园-I都会1606室有两家公司注册，必须有一家搬走才能领发票，在与孟某商量后，原告所在公司决定将公司搬走，故将孟某介绍给黄媛媛，促使其双方达成租房意向，租金每月1300元，租期2年。同年9月10日，原告通过微信转账方式向黄媛媛支付房租3000元，随后孟某将原告与其合租之事告知被告黄媛媛，黄媛媛以原告转租房屋为理由，扣押原告全年租金30%即扣除原告押金3600元。合同中未明确因房屋转租需要支付任何违约金，且原告方未对黄媛媛造成任何损失，并给其介绍房客孟某时将房租上涨30%，被告在没有任何书面通知的情况下单方与原告解除合同，造成原告方无法完成税务登记，器械备案等工作，并于10月5日再次与孟某及其同事签订租房合同。现原告诉至法院，请求：1、被告黄媛媛授权委托书造假，在没有任何书面通知的情况下，强行收回房屋，造成原告无法完成公司注册相关事宜，现要求其退还原告房租3000元及押金1000元，共计4000元，并赔付原告违约金3600元；2、被告海创万和商业地产有限公司退还原告中介费500元整。被告黄媛媛辩称，原告所称与事实不符，被告不应退还其房租、押金并赔付违约金。一、根据双方签订的合同约定，原告不得擅自转租，而原告违反合同约定。在未经过被告黄媛媛同意的情况下，擅自将房屋转租给第三人，致使被告黄媛媛合同目的不能实现，原告的行为已构成根本违约，应向被告承担违约责任，无权要求退还其房租。二、被告在知道原告擅自转租事宜后，已明确向原告表示要求解除双方的租赁合同，因为原告的根本违约行为，被告才行使了合同解除权，故原告请求赔偿违约金3600元缺乏事实和法律依据。三、原告诉请的押金在合同中的表述是房屋租金保证金，同时合同约定原告在履行过程中，无任何违约行为的，被告才退还其所付的保证金。而原告的擅自转租属于明显的违约行为，故其无权主张退还押金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告海创公司辩称，当时原告与被告黄媛媛发生纠纷后，是其公司去处理的，当时原告的情绪比较激动，其公司无法解决。当时原告承认自己擅自转租，合同上关于转租是违约行为有明确的约定，且原告未经过被告黄媛媛同意就将房屋转租，导致合同终止，被告海创公司已经尽到义务了，故不应退还中介费。经审理查明，2016年7月1日，原告通过海创公司中介，与被告黄媛媛签订房屋租赁合同，约定：甲方（被告黄媛媛）位于西安市××单元××11606的房屋（建筑面积52.42㎡）出租给乙方（原告）办公使用。租赁期限自2016年7月6日至2017年7月5日。本房屋月租金为1000元，租金按季度交付。房屋租赁保证金为1000元，乙方于合同签订当日支付甲方，若乙方在本合同履行过程中无任何违约行为，租赁期满甲方退还乙方保证金。签订本合同当日，甲方、乙方均向丙方支付中介费500元。租赁期限内，乙方不得擅自转租。如因特殊原因需要转租的必须经过甲方的同意，由乙方先结清剩余房租后，再与第三方签订转租合同，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋并扣罚其房屋保证金：（1）未经甲方书面同意，拆除变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前三个月内通知甲方。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应按照合同规定的3个月租金向乙方支付违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同的规定的3个月租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每次付款遇到法定节假日可给予两天延后时间，若在此基础上逾期一日还应向甲方支付原日租金30%的滞纳金。乙方还应承担因逾期给甲方造成的损失。合同签订后，被告黄媛媛将西安市逸翠园-I西安二期第2幢11606室房屋交付原告承租使用。原告亦交付被告3个月的租金3000元以及保证金1000元。后原告又于2016年9月12日支付被告租金3000元。2016年9月下旬，被告称原告将房屋转租他人，遂向原告提出异议，并张贴搬离通知（称双方房屋租赁合同已于2016年9月30日解除，要求承租人于2016年10月5日前搬离）。原告认为系与他人合租。后被告又于2016年10月8日将涉案房屋出租他人（原告称承租人实为其合租人）。后原告要求被告退还租金与保证金，为被告拒绝。原告遂诉至法院。审理中查明，西安市逸翠园-I都会1606室房屋产权人为朱茜，朱茜本人授权委托被告黄媛媛出租房屋。另查明，原告在庭审中承认其所称合租人每月支付租金1200元。上述事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、搬离通知、委托书、后续房屋租赁合同、商品房买卖合同，授权委托书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证。本院认为，原告与被告黄媛媛经被告海创公司中介签订的房屋租赁合同，因被告黄媛媛持有房屋业主朱茜的授权委托书，故该合同合法、有效。在合同的履行过程中，原告将承租之房屋转租他人（被告黄媛媛认为原告私自转租，被告认为系合租，并且已通知被告黄媛媛，但原告未能在法庭规定的时间内提供相关证据，而且合租应是分担房租，但被告所称合租人每月支付原告1200元，原告每月支付被告黄媛媛1000元，明显不符合合租常规，故对原告辩称系合租，并通知被告黄媛媛，本院依法不予认定），属违约行为。现原告要求被告黄媛媛赔付违约金3600元，因双方合同约定在租赁期间原告有：未经被告书面同意，拆除、变动房屋结构，损坏承租房屋，中途擅自退租，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动等情形。原告应该按合同的规定的支付被告3个月租金作为违约金，因原告在合同履行中存在私自转租之违约行为，被告黄媛媛解除合同于约有据，故原告要求被告黄媛媛支付违约金3600元，无事实与法律依据，依法不予支持。原告要求被告退还原告房租3000元，因双方均确认房屋租赁合同已于2016年9月30日解除，而原告房屋租金已交付至2016年12月，并且双方合同并未约定存在私自转租情形应支付3个月租金作为违约金，故原告此项请求，依法予以支持。原告请求退还押金1000元（实为保证金），因原告存在违约行为，故依据双方合同约定，保证金依法不予退还。原告要求被告海创万和商业地产有限公司退还原告中介费500元整，因被告海创公司已履行完中介义务，故原告此项请求，依法亦不予支持。兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告黄媛媛于本判决书生效后十日内退还原告李华锋房屋租金3000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担30元，被告承担20元。原告已预交，被告于判决书生效后直接支付给原告20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 毕智强人民陪审员 桑成善人民陪审员 王荣梅二〇一七年七月二十日书 记 员 高彩娥打印：卜思怡校对：卜思怡2017年月日送达 来源：百度“”