（2017）粤0606民初8267号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-25
案件名称
杨言与杨志荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨言,杨志荣,陈笑敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初8267号原告：杨言，男，1980年6月7日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱福春，广东容桂律师事务所实习律师。被告：杨志荣，男，1978年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍倩欣，广东南天明律师事务所实习律师。第三人：陈笑敏，女，1978年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。原告杨言诉被告杨志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审理，为查明案情事实本院依职权追加陈笑敏作为第三人参与诉讼，于2017年7月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邱运忠，被告的委托诉讼代理人林铭壮，第三人的委托诉讼代理人李志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋的转名过户手续；2.被告自起诉之日起至过户登记完成之日止，以660000元为本金，按每天2‰向原告支付迟延履行违约金；3.被告向原告支付律师费9900元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月11日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋，购买总价款为660000元。合同约定在原告申请的购房按揭贷款获批并拿到按揭贷款合同后三个工作日内，原告向被告支付首期购房款12万元用于被告向法院提供查封反担保以处理该房屋的查封问题；在房屋解封后三个工作日内，原被告双方协商引进第三方资金垫资21万元用于注销银行抵押赎回房地产权证；购房余款由原告以购房按揭贷款方式支付。如被告逾期办理相关手续，则被告须以房屋总价款为基数，从合同签订之日起至双方办理过户登记完成之日止按日千分之二向原告支付违约金。原、被告签订合同后，即与邹碧莲签订一份房产代持协议，约定原告将上述受让房产交由邹碧莲代持。按原告的要求，邹碧莲向东莞银行申请了购房抵押贷款。合同签订后，原告按合同要求将购房定金支付给被告。但在原告交付定金后，被告随即拒绝履行合同。为此原告提起本案诉讼。被告辩称，1.原告未按约定履行支付款项的主合同义务，已构成违约。原、被告经协商一致，在平等自愿的情况下于2017年1月11日签订《房屋买卖合同》，签订时原告已知晓该房屋因其他案件纠纷问题，属于被查封状态，因此约定原告在申请的购房按揭贷款获批并拿到按揭贷款合同之后三个工作日内，原告向被告支付购房款12万元，以协助被告解封该房屋查封。但原告在签订合同后并不积极履行支付款项的义务，至今仍未向被告支付12万元用于解封该房屋。2.合同签订后被告积极履行自身义务，并无过错，现原告拒绝履行合同义务，已构成违约。被告在签订合同后，积极协助原告办理同贷手续，但原告却怠于履行自身的合同义务，未能按照合同约定于2017年1月17日前办理银行按揭手续。被告之后多次催促，甚至为了更快的协助原告办妥按揭手续，于2017年2月4日按照原告要求办理“东莞银行的借记卡”，但实际上原告却不顾合同约定，至今未能办理银行按揭手续，甚至未向被告支付任何一笔款项，根据合同第八条第2款的约定，因原告违约，涉案合同自动解除。因此被告无需向原告支付任何违约金及律师费9900元。3.合同是双方合意，在实际履行中应当严格按照合同约定的条款进行，否则有违合同法的立法精神。根据合同约定，原告违约，涉案合同已自动解除，被告无需协助原告办理转名手续，更不需要承担违约责任。第三人辩称，原、被告之间的房屋买卖合同仅是履行了定金部分，而被告已经将涉案房屋转让给第三人，被告与第三人的合同除产权登记完成部分，其他约定已经全部履行，在人民法院查封前，被告与第三人办理了涉案房屋的产权转让登记，并将涉案房屋由被告已经交付给第三人占有、居住和使用，为此，涉案房屋应当归第三人所有，原告的诉讼请求已经无法履行，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对有异议的证据，本院作如下分析：1.原告提供的平安银行个人账户汇总信息、转账详情，该证据无法显示与本案有关，汇款留言也是原告单方陈述，故本院对该组证据不予采信。2.原告提供的购房按揭抵押贷款合同、协议书，结合庭审调查被告系配合原告办理过同贷手续的，故对该组证据本院予以采信。3.被告提供的与中介聊天记录，无法显示微信号为被告，且无法显示聊天日期与聊天对象，故对该组证据不予采信。经审理查明，位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋登记在被告名下。2017年1月11日，原告作为买方，被告作为卖方，吉翔物业代理有限公司作为居间方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋出售给原告，该房屋现设定抵押，因此前买卖合同纠纷问题，现属查封状态。该房屋成交价为66万元，付款方式为：1.在签订本合同当天，原告向被告支付购房定金30000元，定金托管至办理房屋过户当天由吉翔物业代理有限公司转入被告账号。原告购买该房屋要办理银行按揭贷款，原、被告须于2017年1月17日前，按银行办理贷款要求提供相关资料并办理手续；2.在原告申请的购房按揭贷款获批并拿到按揭贷款合同后三日内，被告申请该房屋的查封反担保解封；被告申请该房屋解封反担保当日，原告向被告支付购房款120000元，该款由原告转入法院指定账户，用于协助被告解除该房屋的查封；3.在该房屋解封后三个工作日内，原、被告协商引进第三方资金方垫资210000元赎契，被告须配合办理相关手续，所产生的费用由原告支付，被告将房屋办理抵押登记给原告；4.在办理该房屋注销银行抵押当天原、被告双方带齐相关资料及原告的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；5.购房余款300000元，原告以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户后领取房产证及他项权证后，交给银行，由银行直接转入被告指定的账号……本合同的房地产权可办理在原告指定的任何人名下。被告在办理房屋买卖过户且全额收到原告购房款当天，将房屋交给原告使用。本合同签订后，被告反悔拒绝转让该房屋的，被告必须双方返还已收到定金，退回已收房屋及其他费用，本合同自动解除。如被告无故迟延办理相关手续视为违约，原告有权要求被告自本合同签订之日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。签订合同当天，被告向原告出具一份《收据》，确认收到原告购买案涉房屋购房定金30000元，由中介方托管至该房屋过户当天转入被告杨志荣账户。被告为配合原告办理按揭手续，于2017年2月5日向东莞银行申请办理银行卡。2017年2月27日，被告向顺德农商银行开卡用于反担保。2016年12月24日，原告与案外人邹碧莲签订一份《协议书》，协议书约定原告出资购买广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋，约定用邹碧莲个人的名义代持上述房产。购买该房产的所有出资及银行还贷均由原告承担，邹碧莲无须承担任何费用。以邹碧莲名义向银行申请抵押贷款及签订贷款合同，合同签订后，按合同履行还款义务的责任全部由原告承担，该房屋产权实际上由邹碧莲使用，所以在该产权使用过程中所产生的债权债务和法律责任均由邹碧莲承担。2017年3月1日，邹碧莲与东莞银行股份有限公司佛山分行（以下简称东莞银行）签订《购房按揭抵押贷款合同》，东莞银行同意向邹碧莲发放购房按揭贷款，贷款金额70万元。2017年5月12日，第三人与被告及佛山市顺德区一号物物业代理有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将位于广东省佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居民委员会朝桂北路2号容桂碧桂园14座1903号房屋出售给第三人，明确表示该房屋有抵押并已查封。该房屋成交价为87万元。签订当天，第三人向被告支付定金5万元，第三人采取一次性全额购买该房屋，该房产解封3日内，第三人须垫付资金给被告还清银行贷款并注销银行抵押登记，被告必须配合第三人签订该笔还款额的欠据，被告银行欠款额度20万元，若第三人不履行视为违约；过户当天，第三人需一次性将购房款余额620000元汇入被告指定银行账户；2017年6月5日前，第三人、被告双方带齐相关资料一起到房地产及交易所办理该房屋的买卖过户手续。后第三人依约向被告交付全部案涉购房款。2017年6月8日，第三人与佛山市彦宇建筑装修工程有限公司签订《装修合同》，第三人打算对案涉房屋进行装修并交付装修定金。同日，第三人向南方电网申请案涉房屋“居民客户用电业务申请表”。与此同时，第三人向广东碧桂园物业服务有限公司容桂分公司办理业主入住手续，并在物业公司见证下与被告签订新旧业主转名交接表、转名声明，后第三人获得该小区业主卡。此外，第三人与广东碧桂园物业服务有限公司容桂分公司签订《容桂碧桂园临时管理规约》、《容桂碧桂园前期物业服务协议》。最后第三人已向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局递交案涉房屋过户手续相关文件，第三人亦缴纳相关的税费。后案涉房屋被本案查封，导致无法办理过户手续。第三人亦向本院提起诉讼要求继续履行合同等，该案立案为（2017）粤0606民初9151号。原告为解决纠纷，委托广东容桂律师事务所处理相关事宜，并签订《民事委托代理合同》，为此原告支付律师费9900元。本院认为，本案争议焦点一：原告主张要求协助办理过户能否支持问题。诚然原告与被告、被告与第三人签订的房屋买卖合同，均未违反强制性法律规定，两份合同均属有效合同，但原告及第三人均起诉要求协助办理过户手续，那么就要鉴别什么情况下才能适用实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中案涉房屋被告已交付给第三人居住、使用，第三人也对该房屋进行了再次装修；其次第三人已支付全部购房款，而本案中原告仅支付了定金3万元而已；再者第三人亦向相关部门递交办理过户的相关资料，并向税务部门缴纳了税费，也就差变更过户交易就全部完成。因此综合考虑确定最适宜实际履行的一方应为第三人，原告主张要求协助办理过户手续本院不予支持。因原告第二项诉讼请求成立的基础在于继续履行合同，而本案中根据上文论述，原告主张的继续履行合同协助办理过户手续的请求本院不予支持，故对该项请求本院亦不予支持。本案争议焦点二：原、被告究竟谁违约。首先，根据原、被告签订的合同约定双方须2017年1月17日前办理银行按揭手续。但庭审中被告自认于2017年1月底才配合原告去银行办理同贷手续，2017年2月4日才申请银行卡配合原告办理按揭。也就是说原、被告双方并没有严格按照合同约定的履行期限去履行各自的义务。此外从一般常理来看，银行是否同贷、贷款具体金额并不是原、被告能够控制，若将按揭办理时间迟于合同约定时间而完全认定购房者违约，势必对购房者来说不公平，故被告抗辩原告违反“付款方式第一条”约定而认定原告违约，本院不予支持。其次，根据合同约定，第二笔购房款12万元实际上是用于解封案涉房屋的担保款，该笔款项是用于反担保的用途。但对原告而言，何时解封案涉房屋、12万元汇入什么账户并不是原告所能知晓，因此被告须履行告知原告申请解封时间、汇入具体账户等情况，本案中被告于2017年5月4日申请解封，从签订合同至5月4日，未有证据显示被告对原告进行过告知或催收。庭审中被告表示没有原告联系方式，通过中介进行催收，但案涉合同载明了原、被告的手机号码，被告完全可以通过电话或短信方式告知原告上述情况，无须通过中介转达给原告，因此被告的该意见本院不予支持。至于被告是否获悉同贷，本院认为被告知晓原告申请贷款的银行，被告若行使了催告权，不可能不知晓是否办理同贷，此外被告出售房屋目的是收取购房款，不论同贷书是否下来，均可要求原告支付12万元用于解封。故被告抗辩认为原告未支付12万元用于解封而认定原告违约本院不予支持。再次，合同解除原则上必须有解除行为。解除的条件只不过是合同解除的前提，由于我国法律并未采取当然解除主义，当解除的条件具备时，合同并不必须解除，欲使它解除，一般还需要解除行为。解除行为是当事人的行为，当事人是解除行为的主体。本案中，被告在与第三人签订第二份房屋买卖合同时并未告知原告要求解除合同，因此原、被告之间的房屋买卖合同并未解除，被告在未解除的情况下再次出售房屋显属违约。最后，根据案涉合同第六条的规定，本合同的房地产权可办理在原告指定的任何人名下，被告应协助原告办理转移登记手续。因此原、被告在签订合同时就知晓案涉房屋可能并不登记在原告本人名下，且法律并未禁止房屋买卖合同最终登记方为非合同购买方。根据合同第三条第5款的规定：“若贷款金额不足，则不足部分需办理过户当天一次性补足，若贷款超出上述金额，则被告在收到贷款部分购房款当天，将多收到的购房款一次性无息退回给原告。”从该条款可以看出，双方对银行获批贷款的金额多少并不知晓，且对银行贷款金额今后的处理作出了明确约定。因此被告抗辩认为原告贷款获批金额70万元，远超购房余额30万元，从而侵害被告权益的意见本院不予支持。综上，本院认定案涉买卖合同违约方应为被告，原告根据合同约定要求被告承担律师费损失本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨志荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨言支付律师费损失9900元；二、驳回原告杨言其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为5249.5元、保全费3820元，合计9069.5元（原告杨言已预交），由原告杨言承担9044.5元，被告杨志荣承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈威二〇一七年七月二十日书记员 黄筠 更多数据：