（2017）吉0881民初170号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-29
案件名称
洮南市骆驼岭超市与洮南市泰成房地产开发有限公司一审民事判决书
法院
洮南市人民法院
所属地区
洮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洮南市骆驼岭超市,洮南市泰成房地产开发有限公司,张海涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0881民初170号原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市。业主：齐林，女，1972年10月25日出生，汉族，内蒙古通辽市人，现住内蒙古自治区通辽市。委托代理张海涛，系内蒙古金利律师事务所律师。被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司。法定代表人刘林松。委托代理人刘万才，系经理。委托代理人杨润东，系吉林杨润东律师事务所律师。原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市诉被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市委托代理人律师张海涛，被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司委托代理人刘万才、委托代理人律师杨润东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洮南市骆驼岭超市诉称：2014年1月28日洮南市骆驼岭超市与洮南市泰成房地产开发有限公司签订一份房屋租赁合同，洮南市骆驼岭超市租用洮南市泰成房地产开发有限公司建设的泰成小区8号楼地下一层，用于经营超市，租金已预交到2018年2月1日，2016年7月，骆驼岭超市就解除该合同与泰成房地产开发有限公司协商未果，骆驼岭超市准备继续经营时，泰成房地产开发有限公司将店门锁上，阻止超市经营，同年10月20日，业主齐琳起诉要求泰成房地产开发有限责任公司排除妨害，打开店门，泰成房地产开发有限责任公司拒绝开门，骆驼岭超市以为，泰成房地产开发有限公司长时间阻止骆驼岭超市经营的行为已使原合同目的无法实现，现告诉来院要解除双方租赁合同，退还租金163000.00元，保证金50000.00元。洮南市泰成房地产开发有限公司辩称：（一）在合同履行过程中2016年7－8月份，骆驼岭自动停止营业，并表示要解除合同，双方一致同意共同封锁店门；（二）2016年10月20日，骆驼岭超市提起告诉后又撤回了告诉，自今双方没有作任何协商；（三）按合同约定2016年2月1日至2021年2月10日期间，骆驼岭超市每年交纳租金33万元，合同履行过程中骆驼岭超市已交付2016年2月1日到2017年1月31日期间租金，泰成房地产开发有限责任公司曾向骆驼岭超市借款15万，当时约定可视为预收2018年度的租金，即是2017年2月1日至2018年1月31日租金中的15万元，不是全年租金；（四）解除合同同意，但骆驼岭起市必须履行相应的合同义务，承担相庆的违约责任。洮南市泰成房地产开发有限公司反诉称：泰成房地产开发有限责任公司2014年1月28日与骆驼岭超市签订租赁合同，将泰成公司2873平方米地下一层楼房租给骆驼岭超市，合同第3、4、5条约定了租金标准和给付方式，合同第6项约定了税费承担，合同第8条约定了合同解除的方式及违约责任，双方已实际履行合同，岭超市已交付2016年2月1日至2017年1月31日租金，泰成公司曾向骆驼岭超市借款15万元，当时双方约定可视为2018年的租金，在借据中已注明，所以骆驼岭超市2017年2月1日至2018年1月31日的租金只交15万元，现我们同意解除合同，但要求骆驼岭超市将租金给付至解除合同判决生效日，同时给付为其垫付的税款214173.70元并承担违约金。洮南市骆驼岭超市辩称：2016年7月，洮南市骆驼岭向泰成房地产开发有限责任公司提出解除租赁合同的意思表示时，洮南市泰成房地产开发有限责任公司用自己的行为认可了合同解除，双方由于在清算过程中无法达成一致，泰成将超市的三道门全部锁闭，这一行为不仅代表着认可租赁合同解除，也使该超市无法正常进入，租赁合同事实上已无法履行，合同目的已经无法实现，所以法院应当确认在2016年7月份，双方租赁合同已经解除，租金及相关费用计算截止至这一时间，泰成应返还多收取的不当得利，由于本诉中原告仅主张返还163000.00元租金，对于其他应返还的179500.00元及其他费用，原告将另行主张，保留诉求，另外双方间租赁合同就违约金部分约定过高，如果法院确认任何一方具有违约行为的话，应当依法据实予以调整，骆驼岭无违约行为，不应支付违约金，最后关于泰成公司主张垫付费用的返还，首先应证明该费用不属于其自身专属应缴纳的部分，另外也应证明其实际缴纳，以及该费用应由骆驼岭承担，否则应驳回其该部分诉讼请求。根据洮南市骆驼岭超市的告诉，洮南市泰成房地产开发有限责任公司答辩，本院归纳本案的争议焦点为：洮南市骆驼岭超市要求洮南市泰成房地产开发有限责任公司返还租金163000.00元，保证金50000.00元，诉求本院是否支持。根据洮南市泰成房地产开发有限责任公司告诉，洮南市骆驼岭超市的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：洮南市泰成房地产开发有限公司要求骆驼岭超市给付租赁费、违约金、垫付的费用，本院是否支持。根据本院归纳的争议焦点，为证实自己的主张骆驼岭超市向本院提交的证据有：房屋租赁合同一份，票据三张，照片九张，证明双方租赁合同依法成立，骆驼岭已经交付各项费用530000.00元，经洮南市泰城房地产开发有限责任公司质证称：一、对合同真实性无异议，对部分待证事实有异议；二、对票据真实性和来源无异议；三、对照片展示的真实性无异议，但锁门是双方同意，各上一把锁后协商租赁问题。庭审中，洮南市泰成房地产开发有限公司向本院提交的证据有（一）租赁合同书一份，证明租赁期限及合同明确约定租金，解除条件，违约金标准；（二）骆驼岭超市诉状，证明骆驼岭要解除合同；（三）洮南市地方税务局通知书及税费票据十一张，证明出租房屋产生的税费，经骆驼岭超市质证称，对证据真实无异议，对待证事实有异议，税费票据和通知，交税费人是洮南市泰成房地产开发有限公司，不能证明与出租房屋有关联性。根据洮南市骆驼岭超市的告诉，举证、质证，对反诉的答辩，洮南市泰成房地产开发有限责任公司的反诉、举证、质证，对本诉的答辩，本院确认本案事实如下：二0一四年一月二十八日，洮南市泰成房地产开发有限公司与洮南市骆驼岭超市签订一份房屋租赁合同，洮南市泰成房地产开发有限公司将自有的2873平方米地下一层楼房租赁给洮南市岭超市，合同约定，租期为10年（2014年2月1日至2024年2月1日），2014年2月1日至2016年2月1日两年租金由骆驼岭超市为租赁房屋按装三部电梯，自2016年2月1日起至2021年2月1日止，每年租金为330000.00元，每年交付本年度租金，2020年2月1日至2024年2月1日每年租金400000.00元，每年付一次租金。签订合同时，洮南市骆驼岭超市需交定金200.000.00元，并约定其中的150000.00元，在2016年转入房屋租金其余50000.00元在合同终结时返还给洮南市骆驼岭超市，合同签订后，洮南市泰成房地产开发有限公司将出租楼房交付给骆驼岭超市，骆驼岭超市2014年1月28日交付定金200000.00元，2014年5月4日交付2016年2月1日至2017年2月1日租金180000.00元（加上合同约定200000.00元定金中的150000.00元转入2016年租金），即2016年2月1日至2017年2月1日全部租金，2014年5月4日，洮南市泰成房地产开发有限公司收取骆驼岭超市2017年2月1日至2018年2月1日房租予付款人民币150000.00元，双方履行合同期间骆驼岭超市按约定，在租赁房中按装电梯三部，2016年7月骆驼岭超市意与洮南市泰成房地产开发有限责任公司解除双方租赁合同，并将大部商品下架，在双方就解除租赁合同未达成合议的情况下，各自在租赁房屋出入的门上加锁，控制双方出入，二0一七年一月十六日，洮南市骆驼岭超市告诉来院要求解除双方签订的租赁合同，退还租金163000.00元，保证金50000.00元，计人民币213000.00元，诉讼中，洮南市泰成房地产开发有限公司于2017年3月30日向本院提出反诉，要求骆驼岭超市按照合同约定，交付租金至判决合同解除之日，并依约定承担违约金427500.00元，同时给付洮南市泰成房地产开发有限公司为其垫付的税金214173.74元。根据洮南市骆驼岭超市的告诉，洮南市泰成房地产开发有限公司的答辩，洮南市泰成房地产开发有限公司的反诉，洮南市骆驼岭超市的答辩，结合本院的确认的本案事实，综合评判如下根据《合同法》第60条，当事人应遵行诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，洮南市泰成房地产开发有限责任公司与洮南市骆驼岭超市签订楼房租赁合同后，双方即应按合同约定履行自己义务，根据本院已查明的事实，2016年2月1日至2017年2月1日洮南市骆驼岭超市已将租金给付完毕，2017年2月1日后的租金，洮南市骆驼岭超市只在2014年5月4日预付人民币150000.00元，即交付166天租金，按合同约定，解除合同应由一方在一年前，以书面形成提出并协商一致，现洮南市骆驼岭超市提起告诉，要求结除合同，表明双方就解除租赁合同尚未达成解除合议，应视为合同应在履行过程中，洮南市骆驼岭超市要求退回租金163000.00元，无事实和证据支持，应否返还应以解除租赁合同日期确定后计算，要求租赁合同解除后退回保证金50000.00元，因租赁合同中有约定，且不违反法律法规，本院予以支持，诉讼中洮南市泰成房地产开发有限责任公司反诉要求洮南市骆驼岭超市按约定（每年330000.00元）给付租金至判决合同解除之日止诉求合理，本院应予支持。根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”之规定，双方所签订的租赁合同第8条明确约定一方强行要求解除合同，违反本约定按房屋租金总额的15%向对方支付违约金的条款，双方租赁合同即已明确，且是双方真实意识表示，双方应按约履行，洮南市泰成房地产开发有限公司要求洮南市骆驼岭超市给付违约金427500.00元诉求合理，本院应予支持。根据民事诉讼证据若干规定第2条“当事人自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明所主张的事实，负有举证责任一方应承担不利的后果”之规定，洮南市泰成房地产开发有限公司要求按合同第6条约定给付其为骆驼岭起市垫付的税金214173.74元，因其向本院提供的证据税收完税证明，纳税人名称一栏，为洮南市泰成房地产开发有限公司，税种一栏为房产税，无法证明所交税额与出租房屋有关连性或该税金为出租房屋应缴税金，故本院对此诉求不予支持。根据《合同法》第94条，在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的即为解除合同的法定要件之规定，，骆驼岭超市2017年1月16日向本院提起告诉，要求与洮南市泰成房地产开发有限公司解除租赁合同，返还预付租金和定金的诉求，即表明骆驼岭超市已明确表示不再履行双方所签订的租赁合同的主要义务，且洮南市泰成房地产开发有限公司答辩中，亦明确表示原则上同意解除合同，应视为双方合同目的已无法实现，骆驼岭超市解除合同诉求本院应予支持。综上，本院认为，洮南市骆驼岭超市与被告洮南市泰成房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，事实清楚，权利义务关系明确，骆驼岭超市要求解除合同返还定金人民币50000.00元，诉求合理，本院应予支持，洮南市泰成房地产开发有限公司反诉要求骆驼岭超市给付2017年2月1日至本判决生效之日租金及违约金诉求合理，本院应予支持，要求给付其为洮南市骆驼岭超市垫付的税金因不能向本院提供确定充分证据本院不予支持，故依据《中华人民共和国合同法》第60条、94条、114条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下一、原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市与被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司解除租赁合同。二、被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司返还给原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市定金款人民币50000.00元（本判决生效后即执行）。三、原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市按年租金330000.00元标准给付被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司租金至本判决生效之日扣除已预付150000.00元差额部分（本判决生效后自行交付）。四、原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市给付被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限公司违约金427500.00元（本判决生效后自行交付）五、驳回原告（反诉被告）洮南市骆驼岭超市，被告（反诉原告）洮南市泰成房地产开发有限责任公司其它诉讼请求。案件受理费4500.00元由洮南市泰成房地产开发有限公司承担，反诉费10700.00元由洮南市骆驼岭超市承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 邵永文人民陪审员 武彦畅人民陪审员 汪 磊二〇一七年七月二十日书 记 员 周颖双 微信公众号“”