（2017）黑0691民初560号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-10-30
案件名称
原告朱丽茜诉被告绿地集团大庆置业有限公司、绿地地产集团商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱丽茜,绿地集团大庆置业有限公司,绿地地产集团有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第四条，第五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十二条，第六十三条
全文
黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0691民初560号原告：朱丽茜，女，1976年1月6日出生，汉族，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：徐秀伟，女，1971年5月30日出生，汉族，现住大庆市萨尔图区。被告：绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：樊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冬梅，吉林雅成律师事务所律师。被告：绿地地产集团有限公司，住所地上海市卢湾区打浦路688号。法定代表人：张玉良，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘冬梅，吉林雅成律师事务所律师。原告朱丽茜诉被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）、被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后,依法组成合议庭,于2017年6月5日公开开庭审理了本案。原告朱丽茜委托诉讼代理人徐秀伟、被告绿地大庆公司及绿地地产公司委托诉讼代理人刘冬梅到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告绿地大庆公司签署的认购协议书及收据，被告返还原告已付购房款230000元，支付利息及已付房款1倍赔偿金；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2015年3月31日，原告在被告大庆（绿地）金融中心小区售楼处交纳购房款230000元，购买了被告大庆绿地金融中心二期住宅一套。购买时，被告售楼员告知原告：“该小区预售证件齐全，已经取得五证；并要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，力争建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新坐标，成为黑龙江省国际化金融新引擎，无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，将成为大庆独一无二的金融王国”。原告就是因被告所宣传的“两栋216米的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择再次购买房屋。从2012年4月至今已经三年多了，该项目没有任何审批手续，也没有动工，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。2016年10月，原告才得知被告所开发的楼盘没有取得“五证”。原告虽然将购房款通过银行卡交给被告绿地大庆公司，但最后也转汇到被告绿地地产公司账户，被告绿地地产公司是被告绿地大庆公司全资股东，应承担连带责任。被告绿地大庆公司没有“五证”情况下，故意将非法占地上违章建筑销售给原告，是主观故意的欺诈行为。被告绿地大庆公司辩称，被告不应当承担赔偿责任。认购合同不属于商品房买卖合同，应为预约合同；双方对交房时间及何时签订本约未约定，答辩人无承担违约责任的基础；预约合同不存在单独的履行利益，答辩人不应当赔偿被答辩人可得利益损失；被答辩人未能举证证明其为签订商品房买卖合同而发生的损失与其主张的金额相当；本案不应适用商品房买卖合同司法解释一倍赔偿规定；本案不符合消费者权益保护法规定的欺诈惩罚性赔偿情形，本案仅是预约买卖行为，答辩人无欺诈行为；绿地地产公司是绿地大庆公司股东，二者财产独立，不应承担连带责任。被告绿地地产公司答辩意见同绿地大庆公司。原告朱丽茜就其主张向本院提交证据如下：1.绿地集团商品房认购协议书、收据、银联凭证各一份（复印件，与原件核对无异议）。欲证明原告是2015年3月31日在金融中心小区售楼处购买金融中心二期X-X-XXX室，2015年4月30原告与被告签订认购协议书、收据并交纳购房款220000元；该房屋的认购协议书和收据属于商品房预售合同，本身也属于债权债务合同，具备合同的基本条款，适用合同法的有关规定。经质证，二被告对该组证据均无异议。2.绿地集团大庆置业有限公司营业执照和绿地地产集团有限公司营业执照12张（复印件），欲证明被告绿地大庆公司是由被告绿地地产公司全资投资的子公司，原告虽然将购房款通过银行卡交给被告绿地大庆公司，但最后也转汇到被告绿地地产公司的账户。因被绿地地产公司是被告绿地大庆公司的全资股东，依据《公司法》第3条之规定，“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。”所以被告绿地地产公司理应承担连带清偿责任。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，原告提交的证据显示，绿地地产公司出资已经到位，而法律规定只有在出资不到位的情况下才能承担连带责任。3.关于上海绿地集团大庆置业有限公司的更名申请复印件1份，欲证明被告绿地大庆公司是国内知名企业绿地地产公司名下的企业。“绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月，在2011年中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企业集团中排名第3位，并跻身世界500强。”绿地集团已经在房地产行业从事25年之久，各种相关的法律法规早已通晓，被告作为房地产开发企业明知预售商品房必须有“五证”才能销售，但明知而故犯，以身试法，违反法律法规的强制性规定所造成的后果也能预见。被告向原告销售房屋并收取购房款、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，让原告做出“进行商品房预售，就已经取得《商品房预售许可证》的判断。诱使原告与被告签订《绿地集团商品房认购协议书》、收据，并交纳首付款。被告是主观故意实施欺诈行为。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，称仅凭更名申请无法证明被告销售房屋有故意隐瞒欺诈的行为。4.2014年6月23日（庆国土资执罚2014第059号）和2015年6月4日（庆国土资执罚2015第045号）大庆市国土资源局行政处罚决定书各1份，欲证明针对被告在金融中心二期商住项目没有办理用地审批手续和未交纳土地出让金等非法占地行为，国土局分别做出处罚251549元和581468元的处理决定，被告对此处罚决定并没有提出复议或到法院进行诉讼。原告是在2013年10月29日购买的涉案房屋，也就是说，当时涉案房屋是被告绿地大庆公司把属于非法占地的违建项目销售给原告。经质证，二被告对证据真实性无异议。5.2014年10月31日高新区管委会规划建设局“关于商业兼居住1号地规划情况的说明”一份，欲证明该地块符合规划设计条件的相关要求，该地块也就是本案所涉及的房屋，原告是在2013年10月29日购买的涉案房屋，也就是说，当时政府还没有进行此项规划。经质证，二被告对证据真实性无异议，关联性有异议，称该份证据未能证明被告存在违约行为，因为双方的合同对交付时间没有约定。6.2015年8月10日大庆市国土资源局高新区分局“行政许可申请受理通知书”复印件一份。欲证明2015年8月10日收到绿地大庆公司提交的“商业兼居住1号地用地申请材料并受理”，2015年8月10日政府刚收到被告的用地审批的申请。经质证，二被告对证据真实性无异议，关联性有异议，称该份证据未能证明被告存在违约行为，因为双方的合同对交付时间没有约定。7.2015年4月29日大庆高新技术产业开发区管理委员会房产“意见”复印件1份，欲证明绿地大庆公司开发建设的大庆（绿地）金融中心二期工程，属于未批先建项目，大庆中审房地产估价公司对该项目违建部分进行评估，就是1号、2号、6号、9号楼。本案涉及的房屋就是该项工程。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，关联性有异议，认为造价的评估报告与本案无关联。8.房地产估价报告书复印件1份25张，欲证明2015年4月20日，被告委托大庆中审房地产估价有限公司出具报告书，在该报告书第2行、3行表明估价对象是“大庆（绿地）金融中心二期在建项目”上数第7行“估价对象尚未取得任何证件”，包括1号楼、2号楼、6号楼、9号楼，在建估价明细表中标明“大庆（绿地）金融中心二期，2013年4月开工，2015年12月完工，当时本案涉及房屋非法占地违建项目已经在2013年4月份开工建设，2015年12月完工。经质证，二被告对证据真实性无异议。9.2015年8月7日大庆国有土地使用权竞价出让供地方案；2015年9月8日，大庆市国土资源局和被告绿地大庆公司签订涉案地块“成交确认书”；2015年9月9日，黑龙江省非税收入一般缴款书；被告绿地大庆公司向大庆市国土局交纳土地出让金；2015年9月8日，国有建设用地使用权出让合同。以上均为复印件，共40页，欲证明2015年8月7日大庆国有土地使用权竞价出让供地方案，2015年9月8日大庆市国土资源局和被告绿地大庆公司签订涉案地块成交确认书，2015年9月9日，黑龙江省非税收入一般缴款书，被告绿地大庆公司向大庆市国土局交纳土地出让金；2015年9月8日，被告绿地大庆公司和大庆市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。当时被告绿地大庆公司是没有任何政府规划和土地的审批手续，就把属于国有土地产权的房屋违法违规销售给原告。经质证，二被告对证据真实性无异议。10.大庆市房产局行政处罚决定书（庆房罚字2015第002号）复印件1份2张，欲证明大庆市房产局对被告在金融中心项目在2013年6月16日开始违规预售商品房的违法行为进行行政处罚5万元。被告对此处罚决定并没有提出复议或到法院进行诉讼。当时被告是没有取得大庆房产局颁发的预售许可证就把国有土地产权的房屋违法销售给原告，违反了国家对房地产开发企业制定的强制性规定。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，称包括该份证据及全部行政处罚类的文件均属于行政管理行为，根据法律规定，只有违反法律法规效力性强制规定的情况才会影响民事行为的法律效力。11.2016年6月1日大庆市市场监督管理局（庆市监工处字2016第005号）处罚决定书、大庆市市场监督管理局行政处罚决定书【庆市监（工）处字（2016）第005号】和大庆市市场监督管理局行政处理告知记录（均为复印件），欲证明2016年6月1日，大庆市市场监督管理局对被告在金融中心二期项目进行违法发布广告构成虚假宣传，被告宣传“要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，已经欺骗消费者，做出罚款25840元的行政处罚决定。被告对此处罚决定并没有提出复议或到法院进行诉讼。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，包括该份证据及全部行政处罚类的文件均属于行政管理行为，根据法律规定，只有违反法律法规效力性强制规定的情况才会影响民事行为的法律效力。12.宣传资料彩色照片5张、报纸原件剪裁7张（2011年12月12日大庆日报第16版、2012年4月28日大庆日报第8版、2012年4月28日大庆日报A3版、2014年1月23日大庆日报第3版、2014年3月15日大庆日报第4版、2012年4月28日黑龙江日报第8版、2013年11月23日黑龙江日报第4版）。欲证明原告在签订购房协议时，被告宣传“要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，将重点引进金融、保险、担保、基金、投资、证券等多个部门。建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新地标，成为为黑龙江省国际化金融新引擎。无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，绿地国际金融中心将成为大庆独一无二的金融王国。”原告就是因被告所宣传的“两栋216米高的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择在此购买房屋。从2012年4月至今日已四年多了，该项目没有进行动工建设，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。2016年6月1日大庆市市场监督管理局（庆市监工处字2016第005号）已经对被告虚假宣传的欺诈行为进行了行政处罚。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据中均以新闻报道内容出现，不是绿地大庆公司所做的广告。原告所称恰因为双塔项目的区域地块优势所决定购买的房屋，说明原告并非为生活需要而是为投资需要，不应当适用消费者权益保护法，而且原、被告之间没有买卖行为，只有预约行为，还没有订立正式的商品房买卖合同。13.案例资料复印件1份共7张，同类案件经典案例，来源百度网页，欲证明2002年河南省鹤壁市华侨建筑安装公司销售商品房欺诈消费者李玉萍，被法院判双倍赔偿的成功案例，以及当年主审法官张智忠对该案发表的见解。依据2002年《消费者权益保护法》第49条规定，对消费者有欺诈行为的，可以要求双倍赔偿。经质证，二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，我国不是判例法国家，也不是最高院的指导判例，没有参考价值。所引述的案例实际情况与本案不同，属于一房多卖且出售后再次抵押，案情不同，没有参考价值。因上述证据二被告对证据真实性均不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。被告绿地地产公司就其主张向本院提交审计报告一份，欲证明绿地地产公司与绿地大庆公司财产相互独立。经质证，原告对证据真实性有异议，对证明问题有异议。该审计报告恰恰证实了被告绿地地产公司是被告绿地大庆公司的全资股东，注册资金全部由被告绿地地产公司汇到被告绿地大庆公司的账户中；被告绿地大庆公司对证据无异议。因该证据形式符合要求，与本案有关联，故本院对该证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2015年3月31日，原告朱丽茜与被告绿地大庆公司签订认购协议书一份，约定认购面积、认购楼号、认购单价、认购总价，同时约定乙方（原告）承诺在签署认购书4月30日交齐其购买房屋首付款或全款，如未按规定日期交款，甲方（被告）有权将乙方已交付认购金全部扣除，房屋另行出售。当日原告交纳认购金10000元，4月30日，原告交纳认购金220000元。另查明，被告绿地集团公司作为绿地大庆公司的股东，已经履行出资义务。本院认为，原告与被告绿地大庆公司签订的认购协议书，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对认购协议书的效力予以确认。因原告与被告绿地大庆公司在签订认购协议书时，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，原告购买房屋的目的无法实现，故原告请求解除双方签订的认购协议书本院予以支持。绿地大庆公司应当承担返还原告全部款项及利息的责任。因认购协议书中仅写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，并非商品房买卖合同。因此，对于原告要求被告除支付购房款利息外赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。被告绿地地产公司作为绿地大庆公司的股东，已经履行出资义务，原告无证据证明被告绿地产公司与绿地大庆公司之间财产混同，故本院对原告请求被告绿地地产公司对绿地大庆公司上述请求承担连带责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱丽茜与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的《认购协议书》；二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告朱丽茜购房款230000元及利息（以230000元为基数，自2015年5月1日起计算至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告朱丽茜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费8200元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担5130元，由原告朱丽茜负担3070元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审 判 长 杨 杰审 判 员 付建国人民陪审员 王映霞二〇一七年七月二十日书 记 员 常松玲附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。