（2017）粤06民终2573号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-24
案件名称
佛山市甜果时代商务酒店有限公司、林泽伟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市甜果时代商务酒店有限公司,林泽伟,陈景锋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2573号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市甜果时代商务酒店有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步盐桂路南海时代广场自编A座第二层201号、第四层401号，注册号440682000363821。法定代表人：陈俊森。委托诉讼代理人：李军锋，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林泽伟，男，汉族，1985年11月22日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李朝君，广东至简律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈景锋，男，汉族，1982年8月1日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李朝君，广东至简律师事务所律师。上诉人佛山市甜果时代商务酒店有限公司因与被上诉人林泽伟、陈景锋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1702号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：位于佛山市禅城区汾江南路18号的雅庭国际广场项目系由案外人佛山市禅城区石湾镇街道里水华远股份合作经济社（简称华远经济社）与佛山市雅庭房地产开发有限公司等合作开发建设，项目于2013年7月9日通过联合验收。2013年8月21日,甜果时代（承租方）与案外人华远经济社签订《物业租赁合同》，由甜果时代向华远经济社承租位于佛山市禅城区汾江南路18号的雅庭国际D栋6层以下建筑，用于酒店、餐饮、商业、办公、金融、文化娱乐等用途，租赁期限自2014年4月1日起到2029年3月30日止。之后，甜果时代（出租方、甲方）与林泽伟、陈景峰林泽伟（承租方、乙方）签订《餐饮业商铺租赁合同》一份，将雅庭国际广场D栋左边第一个商铺（首层建筑面积309平方米、二层建筑面积373平方米）出租给林泽伟、陈景峰作为餐饮经营之用。合同还约定有：一、乙方不得擅自改变租赁物业的经营用途，否则甲方有权随时单方解除合同，租赁保证金归甲方所有，造成的损失及责任由乙方承担。二、租赁期限自2013年9月1日起至2020年8月31日止，其中2014年2月1日前为装修免租期。三、租金以先付后用方式按月并于当月5日前现金方式支付，如无故拖欠，甲方给予5天宽限期，此后则按欠租金额每日1%收取滞纳金；首层商铺租金为150元/平方米/月，二层房屋租金为80元/平方米/月；租金每两年递增7%，即第三年起首层铺面租金为160.50元/平方米/月，二层房屋租金为85.60元/平方米/月，此后依此类推。四、首层铺面每户收取进场费40000元。五、水电费按实际用量计付，每月5日前向甲方交付上月水电费；管理费（含物业管理费、公共区域保安费、保洁费、环保设施维护费等）按5元/平方米/月计付，亦是每两年递增7%。六、乙方于合同签订时向甲方支付30万元作为履约保证金和财务押金，合同期满，如乙方无违约行为或丢失、损失屋内财物情形，甲方如数退还。七、甲方应保证所出租物业设施完好并能够供乙方正常使用；如乙方需要，甲方可为乙方提供有效合格证明和相关手续办理营业执照。八、租赁房屋的装修和修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用，不得破坏已装修部分及房屋架构。林泽伟、陈景峰林泽伟向甜果时代支付4万元和30万元款项，甜果时代开具收据（未载明日期）分别载明为“进场建设费”和“租金”。2013年8月31日，林泽伟、陈景峰签订《合作协议》，约定以涉案商铺合伙经营茶餐厅，以林泽伟、陈景峰陈景锋名义办理个体户经营执照，其中陈景锋占合伙体40%的股份，林泽伟占股60%，合作期限自2013年9月1日起至2020年8月31日止。租赁合同签订后，林泽伟、陈景峰方对租赁房屋进行了装饰装修，用于经营餐饮业。诉讼中，经林泽伟、陈景峰申请，原审法院依法委托广东同益达工程顾问有限公司对涉案商铺装修及物品价值进行评估，该公司出具工程造价鉴定报告评定原值，报告显示涉案商铺室内装修部分（有合同部分）原值974263.82元（含设计费用）、室内装修合同外项目原值57836.86元、门面装饰部分原值49635.94元、室内成品家具原值48620元、餐具原值7347.65元、空调工程原值折后金额160000元（折前金额171316元）、厨房燃气户内管部分原值76760元、厨房设备及通风工程原值189135元、视频（闭路）监控系统原值13175元、点餐系统18341.17元、甲供装修材料和设备购置清单（水电部分）107477.60元，总计1702593.04元（详见《工程造价鉴定书》）。2013年12月6日，佛山市禅城区工商行政管理局预先核准林泽伟、陈景峰陈景锋申请设立的个体工商户名称“佛山市禅城区星意茶餐厅”（简称“星意茶餐厅”）。2014年7月2日，林泽伟、陈景峰陈景锋以租赁房屋设立佛山市禅城区味必茶餐厅（个体户，以下简称“味必茶餐厅”），经营范围为“持有效审批证件从事餐饮服务”，2015年9月2日经核准注销。2014年6月29日，佛山市公安消防支队禅城区大队就星意茶餐厅报送的室内装修及自动消防设施调整建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，载明涉案商铺装修后作餐厅使用，该工程所在建筑设置的消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统已经消防审核合格，本次装修只对各系统管线、喷头、火灾探测器位置进行调整或局部新增，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格，但要求工程投入使用、营业前，应向其申请消防安全查检，经安全检查合格后方可投入使用、营业。2014年7月，经对租赁房屋进行装修，味必茶餐厅正式投入生产经营。2014年7月8日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局以味必茶餐厅未向环保部门报建建设项目环境影响评价文件、项目未通过环保部门竣工验收就投入正式生产（使用）为由，向味必茶餐厅发出《限期改正通知书》，责令：停止违法排污行为；停止项目生产（使用）；限于2014年7月15日前向环保部门补办环评文件报批手续和项目竣工验收手续，在完善手续前，不得擅自恢复生产；严格执行上述整改要求，否则按相关环保法律法规进行处罚。味必茶餐厅由霍仲奇签收该通知书。2015年7月20日，佛山市禅城区环境保护局向林泽伟、陈景峰陈景锋（味必茶餐厅经营者）发出《行政处罚听证告知书》，载明：陈景锋已于2014年7月将租赁房屋投入生产经营，但该项目自建设投产至此时未能通过建设项目环境影响评价文件报批手续，生产经营过程中产生的清洗餐饮废水经沉淀隔油隔渣后排入市政下水道，油烟废气经静电处理器处理后引至高空排放。项目配套建设的环境保护设施未经过环保部门竣工验收就投入正式生产使用，违反《建设项目环境保护管理条例》第十三条的规定，属于违反建设项目“三同时”制度的行为。责令停止项目生产（使用），处以10000元罚款。2015年8月18日，林泽伟、陈景峰方以林泽伟名义向甜果时代发出通知一份，表明因办理场地经营许可之需，要求甜果时代于该月24日前提供租赁房屋具备餐饮功能（用途）的相应许可批文或手续。2015年8月26日，林泽伟、陈景峰方以林泽伟名义向甜果时代送达《解除合同通知书》，以甜果时代不能提供租赁房屋具备餐饮功能的相应许可批文或手续，导致其经营餐饮的合同目的无法实现为由，决定自2015年8月31日解除涉案之租赁合同，并要求甜果时代于8月31日15时至租赁房屋办理结算手续。2015年8月26日，甜果时代出具《味必茶餐厅水电费用清算单》，确定至该日止的水电费及配电房维护费用合计10880.87元。林泽伟、陈景峰称当日即已结清该费用，甜果时代称8月29日结清。2015年8月26日，在未办理商铺交接手续的情况下，甜果时代亦对涉案商铺大门上锁，而形成原、甜果时代双方对商铺大门上锁控制之局面。2015年8月31日，甜果时代未至现场与林泽伟、陈景峰办理租赁房屋返还交接手续。同年9月，甜果时代在涉案商铺上挂出招租横幅。关于涉案房屋的租金和物业管理费，除预付租金外，2014年7月21日支付当月物业管理费3410元，同年8月14日首次支付了2014年7月15日至7月31日的租金38095元，此后一直以“味必茶餐厅”的名义向甜果时代支付租金和物业管理费至2015年5月止，其中租金为76190元/月、物业管理费为3410元/月，合计79600元/月。另查明，租赁房屋所在雅庭国际广场项目包括2栋住宅楼（A#楼25层和B#楼11层），1栋写字楼（C#楼25层）和1栋办公楼（D#楼7层），其中C#楼1-6层为商业裙楼，1-5层设餐饮功能，建设时已预留专用内置砖砌墙体烟道引至楼顶。诉讼中，应原审法院调查取证，佛山市国地资源和城乡规划局向原审法院复函称：涉案房屋所在之雅庭国际D栋建筑规划功能为办公。佛山市禅城区环境保护和城市管理局石湾镇分局向原审法院复函称：1.陈景锋开设的味必茶餐厅不在设置餐饮功能的楼层内，不符合餐饮项目环保申报条件；地块内单个建设项目环保申报由经营者办理。2.餐饮单位规划应符合城镇规划、环境功能、饮食卫生和环境保护的要求。项目申报需提供项目用地使用性质、规划部门意见、四至图及室内平面图、工商名称预先核准通知书、法定代表人身份证、租赁合同，填写环境影响登记表。3.雅庭国际项目于2013年7月3日取得《禅城区环境保护和城市管理局关于佛禅（挂）2008-019地块（雅庭国际广场）项目土建工程的环保检查意见》。4.味必茶餐厅位于禅城区××路××Ａ4铺，于2014年7月16日以咨询件形式向该局申报建设项目环保审批手续，该局经现场核查，根据该项目与《佛禅（挂）2008-019地块环境影响报告表》的餐饮设置功能布局不相符，且不符合《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）相关要求，该局于2014年7月25日对该项目的环保申报作退件处理。佛山市公安消防支队禅城区大队向原审法院复函称：涉案之雅庭国际广场D栋商业综合楼土建及自动消防设施工程于2014年6月19日通过消防验收合格。林泽伟、陈景峰一审诉请要求1.确认林泽伟与甜果时代签订的《餐饮业商铺租赁合同》于2015年8月31日解除；2.甜果时代退还林泽伟、陈景峰进场费28571.43元；3.甜果时代退还林泽伟、陈景峰预付的租金61200元；4.甜果时代赔偿林泽伟、陈景峰经济损失1257566.46元元及利息（以1257566.46元元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至判决确定还款之日止）；5.甜果时代承担本案受理费。甜果时代一审反诉请求1.判令林泽伟、陈景峰继续履行合同；2.林泽伟、陈景峰立即付清甜果时代之前同意延期支付的租金437800元（2014年2月1日至2014年7月15日）；3.林泽伟、陈景峰立即付清拖欠甜果时代的租金380950元（暂计至2015年10月份，10月以后的租金另计）及滞纳金285713元、管理费17050元。原审法院认为，本案系因租赁合同的履行引起的合同纠纷。林泽伟、陈景峰林泽伟与甜果时代之间的《餐饮业商铺租赁合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，合同内容是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据表明存在合同无效的其他情形，故该合同对双方具有约束力，合同双方应全面善意地履行各自的合同义务。关于林泽伟、陈景峰林泽伟、陈景锋的主体资格问题。根据查明的事实，林泽伟、陈景峰签订有《合作协议》，以租赁房屋合伙经营餐饮业，并以陈景锋的名义先后申请设立个体经营户星意茶餐厅和味必茶餐厅，并在近一年的时间里一直以味必茶餐厅名义向甜果时代支付租金和管理费，甜果时代亦称是其协助办理的营业执照，故可推定甜果时代对此认可并知情。鉴于租赁房屋之经营主体（个体工商户）以林泽伟、陈景峰陈景锋名义设立，林泽伟、陈景峰披露并共同向甜果时代主张权利，同时亦作为共同之义务主体参加诉讼，相当于强化甜果时代权益实现之保障，甜果时代亦于本案中对林泽伟、陈景峰提起反诉，向林泽伟、陈景峰主张继续履行涉案租赁合同、支付租赁费用等租赁合同权利，可见其对林泽伟、陈景峰在租赁关系中的主体地位亦表示认可，还有利于减少不必要的讼累。故，原审法院确认林泽伟、陈景峰作为涉案租赁合同承租方共同权利义务之主体地位，受涉案租赁合同之约束，则林泽伟、陈景锋作为本案林泽伟、陈景峰及反诉甜果时代之主体适格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。林泽伟、陈景峰的主要合同义务是支付租金，甜果时代的主要合同义务是提供符合合同约定的租赁物供林泽伟、陈景峰使用、收益。涉案租赁合同约定林泽伟、陈景峰方租赁涉案房屋是用于经营餐饮业，且不得擅自变更用途。而根据查明的事实，涉案房屋所在建筑并未规划餐饮功能，被环境保护行政主管部门责令停止经营，并不能补办环保申报审批手续，林泽伟、陈景峰方向甜果时代要求提供租赁房屋具备餐饮功能的审批文件而不得。因此，甜果时代并未全面履行其合同义务，提供的租赁物不符合约定，而作为出租方，甜果时代应对租赁房屋之使用功能应当完全知情，故其对提供的租赁房屋不具备餐饮功能负有完全责任。关于双方之诉求，原审法院评判如下：一、关于林泽伟、陈景峰确认合同解除及甜果时代要求继续履行合同之诉求。根据查明的事实，因甜果时代提供的租赁物不具备合同约定的用途，致使林泽伟、陈景峰方的合同目的不能实现，林泽伟、陈景峰要求解除合同有事实和法律依据。根据林泽伟、陈景峰方2015年8月26日向甜果时代送达解除合同通知，作出解除合同之意思表示之事实，原审法院确认涉案租赁合同于2015年8月31日已解除。合同既已解除，甜果时代要求继续履行之前提已不存在，故其该反诉请求，原审法院不予支持。二、关于林泽伟、陈景峰要求退还进场费之诉求。根据查明的事实，林泽伟、陈景峰方按合同约定向甜果时代支付了4万元的进场建设费，鉴于因林泽伟、陈景峰之合同目的无法实现而解除合同，至原审法院确认的合同解除时间，林泽伟、陈景峰占有使用租赁房屋为2年，现林泽伟、陈景峰方主张按租赁期限进行分摊之诉求合理，原审法院予以支持，则甜果时代应向林泽伟、陈景峰退还进场建设费28571.43元（40000元÷7年×5年）。三、关于林泽伟、陈景峰要求退还预付租金及甜果时代要求支付租金之诉求。首先，关于2014年7月14日前的租赁费用。根据合同约定，装修免租期为2013年9月1日起至2014年2月1日止，但2014年8月14日林泽伟、陈景峰方开始支付2014年7月15日至当月31日止的租金，甜果时代开具收据予以确认，此后租金与管理费支付至2015年5月止。甜果时代认为2014年7月14日前的租金（应含管理费）是林泽伟、陈景峰经营困难而同意暂缓收取，而林泽伟、陈景峰方则认为系因该期间整栋物业未通过消防验收而不计收。根据查明的事实，租赁房屋所在建筑确于2014年6月19日方通过消防验收，方可投入使用，且甜果时代方收取林泽伟、陈景峰30万元租金也从未主张抵扣该期间的租金与管理费，故林泽伟、陈景峰方陈述可信，即2014年7月14日前的租金和2014年6月30日前的管理费（林泽伟、陈景峰自2014年7月1日起缴交）曾经双方协商而免收取，现甜果时代反诉要求再行计收，有违诚信原则。况且，事实证明，甜果时代提供的租赁物并不符合合同约定用途，在林泽伟、陈景峰未正式使用、收益期间不计收租赁费用有事实基础，亦符合公平原则。故甜果时代该反诉请求，原审法院不予支持。其次，关于2015年6月起的租赁费用（租金和管理费）。根据前述查明和认定的事实，林泽伟、陈景峰方支付租金和管理费至2015年5月止，又因林泽伟、陈景峰方合同目的不能实现，林泽伟、陈景峰方行使合同解除权，双方租赁合同已于2015年8月31日解除，且甜果时代亦已自2015年8月26日起控制租赁房屋致林泽伟、陈景峰方无法继续使用。从林泽伟、陈景峰本诉主张看，其同意支付租赁费用至2015年8月31日止，基于林泽伟、陈景峰意志和实际使用租赁物的事实，原审法院支持林泽伟、陈景峰该项主张，并确认林泽伟、陈景峰方应付2015年6有1日至2015年8有31日止的租金228570元（76190元/月×3月）、管理费10230元（3410元/元×3月），合计238800元。对于甜果时代主张2015年8月31日后的租赁费用之诉求，已无事实依据，原审法院不予支持。又鉴于林泽伟、陈景峰方于租赁合同签订时向甜果时代预付30万元租金，林泽伟、陈景峰方主张从中抵扣之要求合理，再鉴于甜果时代方提供之租赁物致林泽伟、陈景峰合同目的不能实现之过错，林泽伟、陈景峰方行使抗辩权拒付租赁费用合理，故原审法院对于甜果时代向林泽伟、陈景峰主张逾期支付租赁费用违约金之诉求亦不予支持。综上，林泽伟、陈景峰应付租金和管理费与预付款两相抵扣后，甜果时代应向林泽伟、陈景峰方返还预付租金61200元（300000元-238800元）。四、关于林泽伟、陈景峰损失赔偿之诉求。根据查明的事实，林泽伟、陈景峰方承租涉案房屋后，确投入资金购置物品和进行装饰装修。首先，关于林泽伟、陈景峰方投入资金额。对于《工程造价鉴定书》鉴定装饰装修及物品购置原值1702593.04元，甜果时代虽有异议，但即未提出反证又不申请重新鉴定，故原审法院对该鉴定结论予以确认。而对于林泽伟、陈景峰主张的消防业务咨询费用，虽有证据证明其对涉案房屋消防设施进行了局部调整与增设，但并未提供费用支出之凭证，故原审法院对其主张的58000元消防业务咨询费不予确认。其次，关于损失的确定及分担。林泽伟、陈景峰方上述直接资金投入，系出于对甜果时代提供租赁物符合合同用途之完全信赖，故甜果时代方负有主要责任，但林泽伟、陈景峰并未先行咨询相关行政主管部门、办理相关行政审批手续后进行餐饮项目建设，对于投入之损失发生负有次要责任，原审法院酌定甜果时代承担林泽伟、陈景峰损失80%之赔偿责任，林泽伟、陈景峰方自负损失20%之责。根据双方过错及物尽其用之原则，原审法院确认形成附合的装饰装修物、装修过程中根据特定环境定制之物品及拆卸后无使用价值之物品为林泽伟、陈景峰损失，林泽伟、陈景峰不得拆除或搬离；可移动且移动后能保持其基本使用价值之物品，不作为林泽伟、陈景峰损失，由林泽伟、陈景峰自行处分。根据该处理方法，《工程造价鉴定书》中之《禅城区××路××Ａ4铺装修工程造价鉴定汇总表》装修部分之室内成品家具部分（详见《现场家具鉴定表》，原值合计48620元）和室内餐具部分（详见《现场餐具鉴定表》，原值合计7347.65元）之物品，由林泽伟、陈景峰自行处分，甜果时代不作赔偿；该汇总表安装部分之空调工程中的16套空调机（含室内外机，详见《空调工程计价表》空调系统中第1至第6项，原值合计105780元），以及排风系统中的2台2500C**型离心式排气柜（详见《空调工程计价表》排风系统第1项，原值合计7500元），根据空调工程优惠折扣系数（160000/171316），计算该部分物品实际原值合计为105797.47元，由林泽伟、陈景峰自行处分，甜果时代不作赔偿。《点餐系统计价表》中项目A下第3、4、5、6、7项之物品（包括15寸触摸屏一体机2台、15寸触摸屏分体机1台、行式热敏打印机6台、网络交换机2台，原值合计14150元），B项目下第1项之对讲机10台（原值合计2800元），由林泽伟、陈景峰自行处分，甜果时代不作赔偿；对于《视频（闭路）监控系统计价表》之第1至第4项（硬盘录像机1台、存储设备2台、监视器1台、监控摄像设备12个，原值合计9110元），由林泽伟、陈景峰自行处分，甜果时代不作赔偿；《甲供装修材料和设备购置清单（水电部分）》第32、33项、第37至54项之物品（包括壁扇3台、大功率座地扇3台、TCL55寸液晶电视1台、TCL40寸液晶电视1台、康佳32寸液晶电视3台、AG-60型全自动商用开水器1台、全自动步进式开水器1台、冰柜2台、先锋牌空调扇1台、5L家用电饭煲1台、微波炉3台、TM-767型榨汁机1台、三合一榨汁机1台、AT-937细炉1台、90KG冰粒机1台、150KG冰粒机1台、1800*760*800保鲜砧板冷柜4台、1850*760*1950六门高身冷柜1台、1220*760*1950四门高身冷柜2台、自动麻将台1张，原值合计67056.44元），由林泽伟、陈景峰自行处分，甜果时代不作赔偿。综上，《工程造价鉴定报告》中归林泽伟、陈景峰自行处置之物品原值合计254881.56元，则属于林泽伟、陈景峰方直接投入并应分担财产原值为1447711.48元（1702593.04元-254881.56元）。根据双方约定7年的租赁期限以及租赁期限经过2年之事实，林泽伟、陈景峰主张其投入按7年分摊计算损失合理，原审法院据此计算林泽伟、陈景峰方直接经济损失为1034079.63元（1447711.48元÷7×5）。根据原审法院前述确定的损失分担比例，则甜果时代赔偿827263.70元，林泽伟、陈景峰方自负206815.93元，林泽伟、陈景峰诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。另外，鉴于林泽伟、陈景峰方存在损失及甜果时代应予赔偿之事实，林泽伟、陈景峰主张损失金额自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息之诉求合理，原审法院亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认林泽伟、陈景峰林泽伟与甜果时代于2013年8月签订的《餐饮业商铺租赁合同》已于2015年8月31日解除；二、甜果时代于判决发生法律效力之日起十日内，向林泽伟、陈景锋退还租赁进场建设费28571.43元；三、甜果时代于判决发生法律效力之日起十日内，向林泽伟、陈景锋退还预付租金61200元；四、甜果时代于本判决发生法律效力之日起十日内，向林林泽伟、陈景锋支付赔偿款827263.70元及利息（利息以827263.70元为本金，自2015年9月9日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的给付之日止）；五、驳回林泽伟、陈景锋的其他诉讼请求；六、驳回甜果时代的反诉请求。本案适用简易程序，本诉受理费8926元、鉴定费22046元，合计30972元，由林泽伟、陈景锋负担9892元，甜果时代负担21080元；反诉受理费7746.80元，由甜果时代负担；财产保全费5000元，由甜果时代负担。上诉人甜果时代不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决确认陈景峰是本案适格原告违反《民事诉讼法》的相关规定。水果时代与林泽伟是房屋租赁合同关系，而陈景峰与林泽伟是合作合同关系，根据合同相对性原则，陈景峰不应成为租赁合同的适格原告。二、一审判决确认涉案租赁合同与2015年8月26日已解除属于认定事实错误，适用法律不当。（一）因林泽伟没按规定的程序在将涉案的商铺用作餐饮前，没向环保部门申报排污处理，更没有在环保工作人员的指导下进行装修施工，由此导致无法通过环保验收。由此一审判决认为甜果时代提供的租赁物不具备合同约定的用途是对事实的错误认定。（二）一审判决确认代签的解除合同通知书于2015年8月26日产生解除涉案合同的法律效力不符合法律约定。三、一审法院支持林泽伟一审的诉请是错误的。首先双方间的租赁合同并不存在法定解除的条件，案外人陈景峰也无权以林泽伟的名义向甜果时代提出解除与其不相干的合同的要求，双方的租赁合同继续有效，应继续履行；其次，退而言之，何时林泽伟的确因已无法继续经营下去而需解除合同的，因导致合同解除的过错在林泽伟方，因此造成的损失，也应由林泽伟承担。另一审法院委托鉴定报告结论不准确，工程造价畸高。四、一审法院驳回甜果时代的反诉请求明显与法律规定相悖。林泽伟至今将涉案商铺锁住，至今还实际控制涉案商铺，理当继续支付租金；一审认定2014年2月1日至2014年7月14日的租金已协商免收没有任何依据，不应推翻租赁合同对此的约定。五、甜果时代在履约过程中主观上没有任何过错，而林泽伟不申报环保审批就装修的行为是造成其损失的主要原因，一审判决其承担20%的责任显失公平。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决；2.驳回林泽伟的诉请；3.支持甜果时代的诉请；4.全部诉讼费用由林泽伟承担。被上诉人林泽伟、陈景峰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回甜果时代的上诉请求。上诉人甜果时代为证明其主张，向法庭提交照片若干，拟证明涉案的同一栋楼另一租户牛牛西厨至今仍在经营，因为他们没有按照规定程序经过申报，才没有取得环保许可，并非出租人原因。被上诉人林泽伟、陈景峰认为该照片并不能反映标的物是否符合餐饮要求，亦无法反映林泽伟经营不善。本院认为，对该图片的真实性予以认可，但鉴于该图片与本案事实无关联，本院不能采信。经审查，原审法院认定的案件事实准确无误，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人甜果时代和被上诉人林泽伟、陈景峰的诉辩意见，本案的争议焦点是：陈景峰是否为本案适格原告；涉案合同应否解除以及解除时间；原审判决是否适当。陈景峰应否为本案适格原告。上诉人甜果时代认为，涉案租赁合同系甜果时代与林泽伟签订，承租人中并没有陈景峰，故陈景峰作为本案原告并不适格。经核查，涉案房屋之经营主体系以陈景峰名义设立，缴纳涉案房屋的租金均以该经营主体名义缴纳。本院认为，判定陈景峰是否具有主体资格应以是否与本案有直接利害关系为标准。所谓利害关系，是指当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议，为保护自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议，为保护自己的民事权益而提起诉讼的人。就本案而言，陈景峰虽未与甜果时代直接签订租赁合同，但作为涉案房屋的实际承租人，出租人甜果时代在协助该经营主体办理相关证照中理应对陈景峰为实际租赁人这一事实完全知晓，由此陈景峰与本案具有利害关系，其与林泽伟一同向甜果时代主张权利，完全具备本案原告的主体资格，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审法院予以受理并实体审理完全正确，本院予以维持；甜果时代上诉理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。涉案合同应否解除以及解除时间。上诉人甜果时代认为一审法院以“租赁物不具备合同约定的用途，致使承租人的合同目的不能实现”为由认定涉案合同已于2015年8月26日解除的理由不能成立。经核查，原审法院就涉案租赁物被责令停止生产经营并被行政处罚一事发出调查函，佛山市禅城区环境保护和城市管理局石湾镇分局的复函称：“陈景锋开设的味必茶餐厅不在设置餐饮功能的楼层内，不符合餐饮项目环保申报条件；地块内单个建设项目环保申报由经营者办理。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为法定解除合同的情形之一。结合本案事实，对该焦点问题分析如下：首先，涉案合同应否解除。据核查，涉案租赁物所在位置并不在设置餐饮功能的楼层内，不符合餐饮项目环保申报条件。甜果时代认为租赁物是否具有餐饮功能并不影响涉案租赁物经营餐饮，并未提交相反的证据推翻佛山市禅城区环境保护和城市管理局石湾镇分局的复函；且作为涉案租赁物的出租人，理应对涉案房屋的规划功能完全知情，且在与林泽伟签订涉案合同中，明知涉案房屋将用于餐饮，却疏于对涉案房屋的相关规划文件进行细致核查，导致合同签订后，无法协助承租人涉案房屋具备餐饮功能的审批文件，以致涉案合同的根本目的不能实现，故甜果时代对涉案合同的无法履行负有主要责任。其次，涉案合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使法定解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。林泽伟于2015年8月26日已向甜果时代送达日解除合同通知，决定自2015年8月31日解除合同，故无论甜果时代是否到涉案现场与承租人进行交接，林泽伟作为守约的承租人依法享有单方解除权，涉案租赁合同已于2015年8月31日解除。原审法院对此的认定完全符合法律规定，应予维持。原审判决是否适当。甜果时代上诉认为2014年7月前租金已协商免收没有依据，要求对方支付该期间租金。经核查，除预付租金外，2014年7月21日承租人已支付当月物业管理费3410元，同年8月14日首次支付了2014年7月15日至7月31日的租金38095元，此后一直以“味必茶餐厅”的名义向甜果时代支付租金和物业管理费至2015年5月止。由此根据双方交易习惯，原审法院认定双方已就2014年7月前租金免收达成合意的认定符合诚实信用原则，本院予以维持；甜果时代的诉请理据不足，本院不予支持。另关于甜果时代承担装修损失的80%是否妥当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于甜果时代的违约行为导致涉案合同目的不能实现，故甜果时代对于装修损失应承担主要责任，原审法院的处理完全正确，本院予以维持。至于甜果时代主张的鉴定损失畸高的问题。由于甜果时代在一审中并未提交重新鉴定申请，亦未指出鉴定报告中存在明显不合理的认定，故本院对此诉请不予支持。另至于涉案房屋是否交接问题，一审法院已查实2015年9月甜果时代已对涉案房屋进行招租，故该主张与事实不符，不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17852元，由上诉人佛山市甜果时代商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一七年七月二十日书 记 员 钟勉力 微信公众号“”