（2016）皖1823民初1160号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-10-31
案件名称
原告赵玉梅、洪炳文与被告安徽海亮房地产有限公司泾县分公司、安徽海亮房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泾县人民法院
所属地区
泾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵玉梅,洪炳文,安徽海亮房地产有限公司泾县分公司,安徽海亮房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1823民初1160号原告：赵玉梅，女，1968年12月22日生，汉族，居民，户籍所在地安徽省泾县，住安徽省泾县。原告：洪炳文，男，1968年10月8日生，汉族，居民，户籍所在地安徽省泾县，住安徽省泾县。上述两原告共同的委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所实习律师。被告：安徽海亮房地产有限公司泾县分公司，住所地安徽省泾县。主要负责人：张文，该公司经理。被告：安徽海亮房地产有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：陈伟军，该公司董事长。上述两被告共同的委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上述两被告共同的委托诉讼代理人：宛健长，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。原告赵玉梅、洪炳文与被告安徽海亮房地产有限公司泾县分公司（以下简称海亮泾县分公司）、安徽海亮房地产有限公司（安徽海亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉梅、洪炳文及其委托诉讼代理人曹静、李磊，被告海亮泾县分公司、安徽海亮公司共同的委托诉讼代理人翟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉梅、洪炳文向本院提出诉讼请求：1、要求判令海亮泾县分公司、安徽海亮公司返还赵玉梅、洪炳文已付购房款601908元并支付该款自2013年10月28日起至实际返还赵玉梅、洪炳文全部购房款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（截至赵玉梅、洪炳文起诉之日约110000元）；2、海亮泾县分公司、安徽海亮公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月，赵玉梅、洪炳文到海亮泾县分公司、安徽海亮公司开发的“海亮天御”住宅小区看房，海亮泾县分公司销售人员为赵玉梅、洪炳文推荐了该小区内第31幢“景观房”。海亮泾县分公司工作人员在推荐销售过程中，向赵玉梅、洪炳文展示了沙盘、样板房，并介绍该幢楼系“景观楼”，室内阳台连接着小区核心绿化景观，销售人员还带赵玉梅、洪炳文参观了其阳台连接的已建成的核心景观。赵玉梅、洪炳文在对上述景观及小区整体环境十分满意的情况下，决定购买该31幢楼内的房屋。10月28日，赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定赵玉梅、洪炳文购买海亮泾县分公司开发的“海亮天御”小区第31幢304室房屋，建筑面积为119.38平方米，总价款为601908元，海亮泾县分公司应于2015年4月26日前将验收合格的商品房交付给赵玉梅、洪炳文。另外，海亮泾县分公司、安徽海亮公司承诺在东干渠上修建一座桥梁，连接小区和城区。合同签订后，赵玉梅、洪炳文通过按揭方式支付了全部购房款。在合同履行过程中，赵玉梅、洪炳文发现，海亮泾县分公司、安徽海亮公司存在诸多违约行为：首先，在合同约定的交房日到期时，赵玉梅、洪炳文前往交房现场查看，发现海亮泾县分公司、安徽海亮公司原承诺和在沙盘上展示的核心景观已被大部分毁坏，取而代之的竟然是诺大的不明罐，“核心景观”、“景观房”不复存在，与赵玉梅、洪炳文购买房屋时的景观大相径庭，且该气罐存在较大安全隐患。其次，海亮泾县分公司、安徽海亮公司承诺的桥梁没有按时动工，在众多业主的要求下，海亮泾县分公司、安徽海亮公司于2014年底向业主出具的一份《关于海亮天御南部运河桥梁建设的承诺书》，承诺于2015年4月26日前具备政府验收条件，若遇延期，每日按房款的万分之二给付相应补偿。在该承诺所载日期届满时，桥梁没有交付。赵玉梅、洪炳文到房屋内看房时发现，房屋内到处都是积水，系水管严重漏水所致。基于海亮泾县分公司、安徽海亮公司上述违约行为，赵玉梅、洪炳文于2016年2月1日向海亮泾县分公司、安徽海亮公司送达了《解除合同通知书》，海亮泾县分公司、安徽海亮公司工作人员签收。此后，海亮泾县分公司、安徽海亮公司并未在法定期限内向赵玉梅、洪炳文提出异议，该《解除合同通知书》现已发生法律效力。综上，赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司、安徽海亮公司形成商品房买卖合同关系，海亮泾县分公司、安徽海亮公司在赵玉梅、洪炳文购房后，违背宣传展示及承诺内容，未经购房户同意改变房屋环境，违背了宣传、引导赵玉梅、洪炳文购买景观房的合同目的，赵玉梅、洪炳文已依法通知海亮泾县分公司、安徽海亮公司解除合同，根据相关法律规定，双方合同已解除，海亮泾县分公司、安徽海亮公司依法应退还赵玉梅、洪炳文已付购房款。海亮泾县分公司、安徽海亮公司辩称：1、案涉商品房已经竣工验收，符合双方合同约定的交房条件，赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司、安徽海亮公司签订商品房买卖合同的目的能够实现，本案中赵玉梅、洪炳文并不具有解除合同所需的法定权利，在合同未解除的情况下，赵玉梅、洪炳文的诉请没有事实和法律依据。2、赵玉梅、洪炳文所称解除合同通知书并不能达到解除合同的效力，因为海亮泾县分公司、安徽海亮公司在收到该解除合同通知书时已在法定时间内提出异议，根据相关规定，即使海亮泾县分公司、安徽海亮公司未提出异议，在赵玉梅、洪炳文不享有法定和约定的解除合同条件情况下，也不能达到赵玉梅、洪炳文的诉请，请求法庭驳回赵玉梅、洪炳文的诉讼请求。赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司、安徽海亮公司围绕诉讼请求主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对赵玉梅、洪炳文举证的身份证复印件1份、商品房买卖合同复印件1份、购房发票复印件2份、《解除合同通知书》1份及海亮泾县分公司、安徽海亮公司举证的商品房买卖合同复印件1份、2015年6月23日竣工验收备案表复印件1份、交付使用通知书及邮寄凭证复印件各1份、2016年2月14日回复函1份，对方当事人对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：赵玉梅、洪炳文所举证证据，1、《关于海亮天御南部运河桥梁建设的承诺书》复印件1份，该证据证明了海亮泾县分公司、安徽海亮公司将桥梁作为其交房条件之一，承诺如逾期将承担违约金，该桥梁交付期限和房屋交付期限相同，对该证据本院予以确认。2、照片21张，该照片系对赵玉梅、洪炳文所购房屋小区景观及现状的客观反映，证明效力本院予以确认。通过上述认定证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司签订了合同编号为JXQ01525的商品房买卖合同一份，约定赵玉梅、洪炳文购买海亮泾县分公司开发的海亮天御第31幢3层304室房屋。该商品房预测建筑面积共119.38平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5041.95元，总金额601908元。合同约定赵玉梅、洪炳文于2013年10月28日首付房款361908元，余款240000元通过银行按揭方式付清。海亮泾县分公司应当在2015年4月26日前，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付赵玉梅、洪炳文使用。海亮泾县分公司如未按合同规定的期限将商品房交付赵玉梅、洪炳文使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海亮泾县分公司按日向赵玉梅、洪炳文支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，赵玉梅、洪炳文有权解除合同，赵玉梅、洪炳文解除合同的，海亮泾县分公司应当自赵玉梅、洪炳文解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按赵玉梅、洪炳文累计已付款的2%向赵玉梅、洪炳文支付违约金。合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”2013年10月28日，赵玉梅、洪炳文向海亮泾县分公司支付了购房首付款361908元。2014年3月12日，赵玉梅、洪炳文通过按揭贷款方式向海亮泾县分公司支付了购房余款240000元。2015年6月23日，赵玉梅、洪炳文向海亮泾县分公司购买的海亮天御第31幢3层304室房屋经多部门验收合格。2015年5月26日，海亮泾县分公司通知赵玉梅、洪炳文办理房屋验收相关手续。赵玉梅、洪炳文验收房屋时，海亮泾县分公司承诺的海亮天御南部运河桥梁尚未验收通行，房屋销售期间展现的小区景观带因不属于海亮泾县分公司的用地范围且现因鸿泰燃气公司罐体施工全部拆除。2016年1月10日，赵玉梅、洪炳文向海亮泾县分公司发出解除合同通知书，以未按合同约定于2015年4月26日前交房、违反销售案涉房屋时的承诺、景观成普通绿化带、房屋漏水等为由要求退房并返还全部房款及承担违约责任。2016年2月14日，海亮泾县分公司向赵玉梅、洪炳文回复，拒绝了赵玉梅、洪炳文退房退款请求。2016年6月23日，赵玉梅、洪炳文向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为：赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…”本案中，海亮泾县分公司在不属于其公司的土地上修建景观带，误导消费者，显已违约。海亮泾县分公司在收到赵玉梅、洪炳文解除合同通知后，对解除合同通知有异议，但其仅于2016年2月14日函复拒绝退房退款，没有向人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力，故赵玉梅、洪炳文与海亮泾县分公司的商品房买卖合同自2016年2月1日解除合同通知到达海亮泾县分公司时已经解除。合同解除后，海亮泾县分公司应当返还赵玉梅、洪炳文已经支付的全部购房款601908元并支付自合同解除之日起至返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。因海亮泾县分公司系安徽海亮公司设立的分公司，故安徽海亮公司对上述债务承担共同责任。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国公司法》第十四之规定，判决如下:一、被告安徽海亮房地产有限公司泾县分公司、安徽海亮房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵玉梅、洪炳文已付购房款601908元并支付该款自2016年2月1日起至返还之日止按中国人民银行短期贷款利率计算的利息；二、驳回原告赵玉梅、洪炳文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10919元（原告已预交），由被告安徽海亮房地产有限公司泾县分公司、安徽海亮房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 包明玉代理审判员 徐 佩人民陪审员 王 健二〇一七年七月二十日书 记 员 王晓娟附:相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条规定公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……