（2017）沪01民终4360号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-19
案件名称
赵光旭诉孙俊房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵光旭,董克前,孙俊,郭红芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4360号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵光旭，男，1955年2月25日出生，汉族，户籍地吉林省四平市铁东区。上诉人（原审被告、反诉原告）：董克前，女，1955年9月12日出生，汉族，户籍地吉林省四平市铁东区。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：唐鸿生，上海市鸿生律师事务所律师。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙俊，男，1987年8月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭红芳，女，1973年5月8日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘惠，上海宝深律师事务所律师。上诉人赵光旭、董克前与被上诉人孙俊、郭红芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初9993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵光旭、董克前上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求、支持上诉人在一审中的全部反诉请求。事实和理由：被上诉人未在约定的期限前办理申请贷款的手续，也未告知上诉人贷款审批进展，故上诉人提出解约是有理由的；陆某未出庭作证，一审仅凭其陈述就认定被上诉人按时办理了申请贷款手续，属程序违法。被上诉人孙俊、郭红芳共同辩称，被上诉人按时申请办理贷款，且将申请情况告知了中介机构和上诉人，上诉人却拒绝协助被上诉人办理贷款手续，且在合同约定的过户期届满前一个多月就明示拒绝售房，显属违约；一审审判程序完全合法。故一审判决正确，二审应予维持。孙俊、郭红芳共同诉至一审法院，请求判令：1、赵光旭、董克前继续履行双方签订的《房地产买卖协议》（以下简称“买卖协议”）、《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）确定的义务，协助孙俊、郭红芳办理银行贷款手续，并协助将合同约定的上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）过户给孙俊、郭红芳；2、赵光旭、董克前支付延期交房违约金人民币13,850元（以下币种均为人民币）；3、赵光旭、董克前将系争房屋交付给孙俊、郭红芳。一审诉讼中，孙俊、郭红芳撤回上述延期交房违约金的诉讼请求。赵光旭、董克前提起反诉，请求判令：1、依法解除双方的房地产买卖合同；2、确认赵光旭、董克前已收取的10,000元定金不予返还；3、孙俊、郭红芳协助办理买卖合同的网上备案撤销手续；4、本案诉讼费用由孙俊、郭红芳承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，孙俊与赵光旭通过上海XX事务所的居间介绍，就买卖系争房屋达成一致，并签订了《房地产买卖居间协议》、买卖协议，转让款为795,000元，并对付款日期、过户税费承担等进行了约定。同日，孙俊、郭红芳支付赵光旭定金10,000元。2016年6月18日，孙俊、郭红芳与赵光旭、董克前签订示范合同，约定购房款为795,000元，双方应于2016年9月10日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，赵光旭、董克前应于2016年9月30日前腾出房屋并通知孙俊、郭红芳验收交接。关于付款期限，示范合同附件三约定，孙俊、郭红芳应于签订该房屋买卖合同当日内向赵光旭、董克前支付购房款295,000元（已含定金10,000元）；过户当日支付100,000元；孙俊、郭红芳以银行贷款形式支付房款400,000元，该款项由贷款银行一次性打入赵光旭、董克前指定账户内。示范合同补充条款（一）第2、3条约定，双方应于孙俊、郭红芳办妥贷款手续后7日内办理房屋过户手续；双方签订本买卖合同后，赵光旭、董克前收到（除尾款外）全部房款3日内将房屋交付孙俊、郭红芳，交付标志为交钥匙；第8条约定，孙俊、郭红芳于签订本合同后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若孙俊、郭红芳未按约定及时办理贷款手续，则赵光旭、董克前有权单方面解除合同，孙俊、郭红芳应按本合同第九条约定的违约金比例承担违约责任（以下简称“争议条款”）。第9条约定，若任何一方未按本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则分别按照本合同第九条第（一）款、第十条第（一）款承担违约责任。第10条约定，房屋买卖及交易所需税费全部由孙俊、郭红芳承担。同时，该示范合同第十一条还明确，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。示范合同还约定了其他事项。示范合同签订当日，郭红芳通过转账支付赵光旭房款285,000元。合同履行过程中，因双方就贷款发生争议，故涉讼。一审庭审中，孙俊、郭红芳称示范合同签订后，其就在中介的陪同下将贷款资料交到了公积金担保中心，后来2016年8月10日中介称赵光旭、董克前不卖了。赵光旭、董克前称，签好合同后，十个工作日内，孙俊、郭红芳并未联系赵光旭、董克前，打电话问中介，中介说让赵光旭、董克前等，到2016年7月底也没有贷款的消息；同年8月9日，中介让赵光旭、董克前去签贷款合同，赵光旭、董克前认为孙俊、郭红芳的贷款有问题，所以提出就不卖了。一审中，为查明本案事实，一审法院三次前往上海市XX有限公司金山营业部（下称“金山经营部”），就办理公积金贷款的流程及所需资料等进行调查。金山经营部负责人陆某称，审贷流程共分三步：第一步是查房，一般是十日，主要是查买房人名下有几套房，查房手续是办理贷款的必经程序；第二步是预约办贷时间；第三步是买、卖双方在预约日共同来办理贷款手续，在此之前不需要提交贷款所需资料，只要在贷款当日提交即可，而且在查房时就会告知办理贷款所需资料。针对本案，经查询，陆某称，本案中孙俊、郭红芳于2016年6月27日已来办理了查房手续，将查房资料交至金山营业部，金山营业部将这些材料交到市公司，市公司审查后出具了查询结果，二人符合贷款条件，可以办理贷款；孙俊、郭红芳预约办贷款的时间是2016年8月9日；另外，办贷款时需要卖家配合，买家所需的资料与查房时基本一致，卖家需要提供所有产权人身份证复印件、收款卡、原产证等资料。一审法院认为：双方签订的买卖协议、示范合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于赵光旭、董克前是否享有合同解除权。本案中，根据金山经营部负责人的答复，查房系办理贷款的第一步程序，也是必经程序，孙俊、郭红芳在签订示范合同后，于2016年6月27日已将所需资料交至金山经营部，并经审查符合办理贷款的条件，并预约了同年8月9日办理贷款。从上述事实可以看出，孙俊、郭红芳已在示范合同补充条款（一）第8条约定期限内履行了积极办理贷款的义务，赵光旭、董克前据此主张解除合同，缺乏依据，法院不予支持。另，赵光旭、董克前在贷款预约日前明确表示不再出卖案涉房屋，并拒绝配合办理贷款，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。一审中，孙俊、郭红芳明确表示愿意支付系争房屋剩余房款，且根据查明的事实，系争房屋不存在法律或事实上的不能履行，故对于孙俊、郭红芳要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持，但对于孙俊、郭红芳要求赵光旭、董克前协助办理贷款的诉讼请求，因缺乏依据，法院不予支持。诉讼中，孙俊、郭红芳撤回逾期交房违约金的诉讼请求，法院认为并无不妥，予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定,于二〇一七年二月十六日作出判决，判决如下：一、孙俊、郭红芳与赵光旭、董克前间签订的买卖协议、示范合同继续履行；二、孙俊、郭红芳与赵光旭、董克前于判决生效之日起十日内共同办理系争房屋的变更登记，将上述房屋过户至孙俊、郭红芳名下（相关税、费由孙俊、郭红芳承担）；三、孙俊、郭红芳于判决生效之日起十日内支付赵光旭、董克前购房余款500,000元；四、赵光旭、董克前应于孙俊、郭红芳履行完判决第三项义务后三日内将系争房屋交付给孙俊、郭红芳；五、驳回孙俊、郭红芳的其他诉讼请求；六、驳回赵光旭、董克前的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计5,875元（已预缴），由赵光旭、董克前承担，于判决生效之日起七日内缴纳法院；反诉案件受理费2,862元，由赵光旭、董克前承担（已预缴）。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，示范合同补充条款（一）的第8条共有两款，其中第二款即争议条款，第一款内容为：若乙方（即孙俊、郭红芳）的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲（即赵光旭、董克前）、乙双方至房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。一审中，原审法院于2016年12月21日、2017年1月13日、2017年2月7日三次赴金山营业部调查有关情况并制作了调查笔录，三份调查笔录均由调查人、被调查人、记录人签名，讼争双方对三份调查笔录均发表了质证意见。一审中，孙俊、郭红芳曾提交盖有房地产登记资料查询专用章的《查询结果（仅供房地产信贷申请专用）》一份，载明受理日期为2016年6月29日。一审庭审中，董克前当庭陈述：“2016年8月5日我就说房子我不卖了。”以上事实有一审庭审笔录及经双方质证的一审证据为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，讼争双方就系争房屋买卖事宜订立的买卖协议及示范合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，故双方均应按约履行自己的合同义务。查现有证据，无论是一审法院的调查笔录还是被上诉人在一审中举证的《查询结果》，均足以证明被上诉人已在约定的“10个工作日”期限内申请办理贷款手续；且根据示范合同补充条款（一）第8条第一款的约定，即便被上诉人获得的贷款金额不足，亦可在办理房屋过户手续的当日补足。现上诉人仅以被上诉人迟延申请贷款为由，在约定的过户期限届满前一个多月即单方主张不再售房，既无事实依据，又缺乏应有之正当性。原判对于上诉人构成违约之认定并无不当，本院应予维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十七条的规定：“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。”一审法院依职权对金山营业部相关工作人员制作的调查笔录，在程序及形式上均符合上述规定，讼争双方在一审中亦充分发表了质证意见。故上诉人有关一审调查笔录违反法定程序之抗辩不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人赵光旭、董克前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,737元（上诉人赵光旭、董克前预付人民币11,750元），由上诉人赵光旭、董克前共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年七月二十日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：