（2017）吉2401民初361号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-05
案件名称
谷明海与郭玉江谷玉琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谷明海,郭玉江,谷玉琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初361号原告：谷明海，男，汉族，住所吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：郭玉江，男，汉族，住所吉林省延吉市开发区。委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴美丹，吉林华烁律师事务所律师。第三人：谷玉琴，女，汉族，个体工商户，住所吉林省延吉市公园街。原告谷明海与被告郭玉江、第三人谷玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。因需等待另一案件审理结果，于2017年3月1日中止审理，于2017年7月20日恢复审理。原告谷明海及其委托代理人金雪梅、被告郭玉江及其委托代理人张保华、朴美丹、第三人谷玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷明海向本院提出诉讼请求：1.判令郭玉江与姜南星签订的房屋购买合同无效；2.判令郭玉江限期返还房屋。事实和理由：争议房屋系谷明海的母亲姜南星（于2016年2月15日死亡）与父亲谷道平（2009年1月13日死亡）继承长子谷明君的房产而产生的夫妻共同财产。谷明海的父母婚姻存续期间孕育三子，长子谷明君（死亡）、长女谷玉琴、次子谷明海。2011年11月10日，第三人谷玉琴和案外人谷明臣恶意串通，谷明臣冒充姜南星与谷道平子女在延吉市至诚公证处办理了放弃继承权声明书，根据该声明姜南星成为了争议房屋的唯一继承人。据此，姜南星与郭玉江签订了房屋买卖协议，上述行为严重侵害了谷明海的合法继承份额，姜南星并非是争议房屋的唯一继承人，其无权处分争议房屋。且郭玉江并非是房屋产权所在地的村小组成员，因此违反了我国《房屋登记办法》等行政法规，姜南星和郭玉江签订的房屋购买合同是无效的。郭玉江辩称：1.谷明海所诉争议房屋是姜南星继承死亡长子谷明君的房产，与郭玉江所买房屋的产籍号及面积都不相符。2.我买的房屋是2012年9月2日交易的，谷明海称谷玉琴和谷明臣于2013年3月17日办理了放弃继承权声明书，时间不符，且该房屋是姜南星于2011年11月10日新建获得的独有财产，产权获取时间不对，与本案无关。3.谷明海以谷明君继承人的身份提起诉讼，与郭玉江买姜南星新建房屋独有财产之间没有法律关系。4.谷明海提及谷明君房屋于2010年前，由于疏于管理倒塌。集体土地地面标的物的灭失，产权随之灭失。宅基地是集体土地，归集体所有，城市人口不能继承。谷明海诉谷明君房产不存在。谷玉琴述称：我和谷明臣签了两份公证书，我和郭玉江交易的房屋当时房屋产权已经改成姜南星，这个房子原来是谷明君的，当时房屋面积是100平方米，位于延吉市朝阳川镇白石村，由于房屋陈旧翻新重盖，在房照下发之前改建的，大概在2011年。当时我经营沙场欠别人钱还不上，我当时想向郭玉江借钱，郭玉江说可以买我家的房子，我与母亲商量将房屋卖掉。签订合同的时候，我跟郭玉江说我还有一个弟弟，你可以找他商量一下。签完合同之后，郭玉江给了我现金47万元、一辆本田轿车（作价18万元），房屋买卖签订合同时间为合同上的日期。还差5万元郭玉江给我打了欠条，郭玉江说等房子收尾工程结束之后，5万元从给工人工资中扣除。房屋总价为70万元，价款已经给付完毕。对于我弟弟起诉，我的意见是我觉得房屋已经交易，当时没有通知原告是因为原告离得比较远，我就让谷明臣代替谷明海签字。本院经审理认定事实如下：谷道平（2009年1月13日死亡）与姜南星（于2016年2月15日死亡）系夫妻关系，谷道平与姜南星育有三名子女（长子谷明君、长女谷玉琴、次子谷明海）。本案诉争房屋（原房屋所有权证号为吉房权龙朝字第2140号，建筑面积为115平方米）原系谷明君的房产。谷明君死亡后，该房屋由其父母谷道平与姜南星继承，2007年6月22日办理了房屋所有权变更登记，房屋所有权人由谷明君变更为姜南星。2011年，本案诉争房屋进行翻建。2011年11月10日，谷玉琴与冒充谷道平与姜南星的子女的谷明臣在延吉市至诚公证处办理了放弃继承权声明书，放弃对位于吉林省延吉市朝阳川镇白石村六组的房屋（建筑面积为115平方米，产权证号为2140号）的继承权。同日，姜南星在延吉市至诚公证处办理了继承公证书，继承了位于延吉市朝阳川镇白石村六组的房屋（产权证号为2140号，建筑面积为115平方米的房屋），并办理了房屋所有权变更登记手续（房屋所有权证号为延房权证字第5075**号，变更内容为房屋变更-分割+面积：1.建筑面积为299.2平方米，幢号6，房号125；2.建筑面积为300.82，幢号6，房号225）。2012年9月1日，郭玉江与姜南星签订房屋购买合同，约定：姜南星自愿将位于延吉市朝阳川镇白石村6组6125，225号房屋卖给延吉市市民郭玉江，房屋建筑面积600.02平方米，交易价人民币70万元。该房屋购买合同有郭玉江及姜南星的签名并捺印，谷玉琴作为姜南星的委托代理人签字。签订合同后，郭玉江向谷玉琴以现金47万元和一辆轿车（作价18万元），垫付施工工人工资5万元的方式支付了购房款。另查，郭玉江的户籍登记在吉林省延吉市，不具有延吉市朝阳川镇白石村六组成员资格。上述事实有谷明海、郭玉江、谷玉琴的当庭陈述以及原告谷明海的身份证、所有权人为谷明君的原吉房权龙朝字第2140号村镇房屋所有权证、房屋所有权转移登记申请书、所有权人变更为姜南星的吉房权龙朝字第2140号村镇房屋所有权证、所有权转移登记申请表、放弃继承权声明书、（2011）吉延至诚房证字第2372号公证书、房屋权属证书领证凭证、亲属关系证明、房屋买卖合同等证据佐证，本院予以确认。本院认为，谷道平去世后，本案诉争房屋系谷道平的遗产，在遗产分割前，处分该遗产应经过全体继承人的同意。谷玉琴明知谷明海系继承人之一，仍让谷明臣冒充谷道平与姜南星的子女办理了放弃继承权声明书，使姜南星成为了唯一继承人，侵犯了谷明海的合法继承权。郭玉江在明知谷明海系继承人之一，自己不具有白石村六组的村民资格，未能确认谷明海是否放弃继承的情况下，仍与姜南星签订房屋买卖合同，损害了谷明海的合法权益，因此该房屋买卖合同无效。谷明海的请求确认房屋买卖合同无效，要求郭玉江返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于购房款返还及赔偿问题，因郭玉江已另案诉讼，故不再本案中评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决如下：一、确认被告郭玉江与姜南星于2012年9月1日签订的房屋购买合同无效；二、被告郭玉江应于本判决发生法律效力后立即向原告谷明海返还位于延吉市朝阳川镇白石村6组的房屋（房屋所有权证号为延房权证字第5075**号，建筑面积为600.02平方米）。案件受理费10800元（原告已预交），减半收取5400元，由被告郭玉江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 全军二〇一七年七月二十日书记员 卞艳—1— 关注微信公众号“”