（2017）闽0111民初229号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-09-17
案件名称
陈容、刘亚玲等与陈凤妹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市晋安区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈容,刘亚玲,陈凤妹,林庆平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0111民初229号原告：陈容，男，1946年6月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告：刘亚玲，女，1948年5月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈容，系原告刘亚玲之配偶。被告：陈凤妹，女，1978年2月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：严孙伟，福建八闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕玉，福建八闽律师事务所律师。被告：林庆平，男，1972年11月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告陈容、刘亚玲与被告陈凤妹、林庆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月25日作出（2015）晋民初字第1458号民事判决。陈凤妹不服该判决，向福建省福州市中级人民法院提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）闽01民终2462号裁定，以未查清讼争房屋处于法院查封状态，原告诉请办理讼争房屋过户及相关手续的诉讼请求无法实现为由，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈容（原告刘亚玲的委托诉讼代理人）、被告陈凤妹及其委托诉讼代理人严孙伟到庭参加诉讼，被告林庆平经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈容、刘亚玲向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同义务，协助办理坐落于福州市晋安区房屋过户到两原告名下的相关手续；2.被告退出讼争房屋；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告房屋买卖合同纠纷一案，业经2014年4月3日晋安区人民法院（2013）晋民初字第1142号民事判决书判决，并已生效。该生效判决确认原、被告于2012年1月6日签订的房地产买卖契约合法有效，但因当时讼争房屋尚被公安机关和法院冻结，原告要求被告履行合同义务，协助办理房产过户及相关手续的诉讼请求被驳回，现公安机关的冻结已解除；原告亦向晋安区人民法院提出执行异议，晋安区人民法院也作出（2014）晋执外异字第9号和（2014）晋执外异字第10号执行裁定书，裁定异议成立，中止对位于福州市晋安区福马路411号渠城新村2#楼406单元房屋的执行，现该裁定业已生效。原告于2012年1月底已接收使用讼争房屋，但诉讼过程中被告陈凤妹于2014年2月乘机暴力强占讼争房至今。2015年12月25日晋安区法院作出（2015）晋民初字第1458号民事判决。陈凤妹不服该判决，向福建省福州市中级人民法院提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）闽01民终2462号裁定，以未查清讼争房屋处于法院查封状态，原告诉请办理讼争房屋过户及相关手续的诉讼请求无法实现为由，发回重审。此后，原告向晋安区法院提出重新冻结，晋安区法院于2017年1月18日作出（2017）闽0111民初229号裁定冻结讼争房屋，同时，原告向晋安区法院执行局申请解除了（2013）晋执申字第3号裁定及（2013）晋民保字第90号项下的本案讼争房屋的冻结。目前，讼争房产只有原告自行申请的（2017）闽0111民初229号裁定的冻结，没有其他查封冻结，具备办理过户及相关手续的条件。被告陈凤妹辩称，一、原一审诉讼程序存在缺漏失误之处，直接影响了案件的正确审查和处理，并可能因此导致错判，请求重审法庭依法查明整案事实，确保裁判正确无误。1.未追加必要共同诉讼当事人，导致相关事实未能查清。本案从表面证据上看属公证委托卖房而签订的房屋买卖合同纠纷，本案讼涉的必要诉讼当事人应包括受委托人刘明，而且刘明系两原告之女婿，相关事实均由其一手操办，本案应追加刘明作为本案共同被告或第三人，以便法院查明本案基本事实。如是否存在以房抵债、相关购房款是否已实际支付等事实，故本案原一审在诉讼程序上存在错误，并直接影响本案的事实调查和认定，为维护各方当事人合法权益，请求法院依法予以纠正并追加。2.原一审法院在被告未委托代理律师的情况下亦未予示明或重新委托评估，直接采纳刘明自行委托而作的房屋评估价格进行房产价格认定，严重损害作为房屋所有人的被告的合法权益。本案依法应给予被告一次重新核定委托出售房屋实际价值的机会，也便于法院彻底查清案情。被告在本案发回重审期间已依法向重审法院提出书面评估鉴定申请；对于委托售房价格未明确约定的情况下，至少没有证据直接证明委托价格是多少，受托人按自己委托评估而形成的“明显低价”来确定本案房屋买卖价格，且该价格未经作为委托人的被告同意，以该价格转让不但显失公平，也直接损害委托人合法权益。但原审法院未予示明或由法院委托评估，以确定讼涉房屋的实际价值，以维护被告合法权益，避免作为售房委托人的被告可能在本起委托售房中遭受巨大损失，并使所谓买受人从中获得巨额的不当利益。二、本案所涉的案外人刘明以被告名义与原告所签订的《房地产买卖契约》是无效的，原一审判决被告应协助办理相关产权过户登记手续明显错误，依法应予纠正。1.本案案外人刘明实际是被告陈凤妹丈夫林庆平的债权人之一，本案公证委托卖房其实是以房抵债。本案的以房抵债已实际损害了其他合法债权人，例如已进入执行程序的黄将、吴国荣等人的合法权益；该公证委托关系属合同法规定的“双方恶意串通损害第三人利益的”的情形，依法应认定无效。2.案外人刘明在骗取公证委托书后，又与其岳父、岳母即本案的原告串通，以明显低价签订房屋买卖合同，还假借收取其岳父母的购房款的事实。实际上，本案并非是作为刘明岳父母的原告买房，而是案外人刘明买房，刘明只是假借了其岳父母的名义；该份合同同时也属于合同法所规定的“双方恶意串通损害第三人利益的”的情形，依法应认定无效。3.委托书并未授权刘明确定卖房价格，房屋买卖定价未经被告同意，委托房产价值评估系刘明单方个人委托，且有明显的利益倾向性，不具有公信力。受托人刘明实际是以明显低价与其岳父母签订房屋买卖合同的，这无异于刘明与自己签订房屋买卖合同，该售房行为必然损害被告作为委托人的合法权益，依法应认定无效。4.受委托人刘明实际未收取买受人购房款，更未将相关款项交付给被告。刘明如果实际收取了原告的购房款项，其应当提供银行流水予以证实，一张收条如何可以充分证明刘明已实际收到全部购房款；且原公证委托案外人刘明收取售房款的委托期限到2013年12月19日为止，原告在此期限之后不应再向案外人刘明支付购房余款。5.根据民法通则规定，受托人与自己进行交易而损害委托利益的行为应属无效。本案中，刘明作为被告的委托人，拿着被告的公证委托书，在未取得被告售房价格授权或认可的情况下，通过所谓的房产价值评估方式，确定房屋售价，并以评估价直接与自己的岳父母签订房屋买卖合同，刘明与两原告的行为已经严重损害了被告的合法权益，该代理行为依法亦应认定为无效。三、《房地产买卖契约》即使有效，也不必然直接决定原告就应当负有协助办理产权变更过户的义务。就如晋安区法院于2014年4月3日作出的（2013）晋民初字第1142号民事判决一样，认定合同有效并不必然产生物权变更的法律效力。1.本案房产已有其他债权人在执行，并已被法院查封冻结。本案原告并不具备法律规定的可认定房屋归其所有的情形。2.未办理过户登记的原因和责任在原告方。根据本案现有证据可以证实原告从未实际占有或居住过讼争房屋，缴交物业费不能证明其实际占有该房，何况物业费的缴款人与房屋所有人还不相符。本案情况完全不符合执行异议成立的相关规定，故即使房屋买卖合同有效，亦不能据此认定房屋产权或物权就归原告所有，被告就应协助办理变更登记手续。3.本案亦不是普通真实的公证委托卖房的情况，而是为解决债务问题而进行的极不正常的“以房抵债”行为。司法实践中，对此类做法一般都认定为无效。很显然，原一审法院在审理本案过程中，并未注意到该重要问题，或有意回避了该重要问题，该问题不予妥善解决必将直接影响本案判决的对错结果和当事人的切身利益。另外，本案房产已经被冻结过，只需要续冻不需要重新冻结。被告林庆平未答辩。本院经审理认定事实如下：原告陈容、刘亚玲系夫妻关系。被告陈凤妹、林庆平原系夫妻关系，2013年3月经福州市鼓楼区人民法院判决离婚。2012年3月19日，两原告诉至本院请求确认《房地产买卖契约》合法有效，并要求被告林庆平、陈凤妹履行合同义务，协助办理房产过户及相关手续。2012年11月9日，本院作出（2012）晋民初字第913号民事裁定，驳回原告的起诉；原告不服，提起上诉，福州市中级人民法院于2013年2月18日作出（2013）榕民终字第425号民事裁定，撤销一审裁定，指令本院进行审理。2013年4月15日，本院以（2013）晋民初字第1142号案件进行审理，并查明认定坐落于福建省福州市晋安区的房屋（以下简称讼争房屋）系被告林庆平、陈凤妹共有，房屋所有权证号及共有权证号分别为R0445108号和GR049230号。2011年12月20日，被告林庆平、陈凤妹办理了委托公证，委托案外人刘明（原告女婿）代为办理该讼争房屋的银行提前还款、解押、抵押注销、出售转让、交易过户及收取售房款等相关手续……；委托期限自委托之日起至2013年12月19日为止等。2012年1月6日，福建财经房地产估价有限公司出具财经评报字（2012）第Z0092号估价报告，经评估讼争房屋总价为717700元；同日，案外人刘明以被告林庆平、陈凤妹代理人的身份与两原告签订《房地产买卖契约》，约定被告林庆平、陈凤妹将讼争房屋以720000元价格售予两原告，两原告于签约当日支付讼争房屋银行解押款530000元，于办理过户登记手续之日付清余款190000元等；《房地产买卖契约》签订当天，案外人刘明收到两原告支付的购房款530000元，并用于清偿讼争房屋的银行贷款。（2013）晋民初字第1142号案件中，本院还查明2012年1月19日，讼争房屋因被告林庆平涉嫌刑事犯罪被福州市公安局冻结；2012年3月5日，因民间借贷纠纷案件，本院冻结讼争房屋的抵押登记及产权过户登记手续。为此，本院于2014年4月3日作出判决确认原、被告双方于2012年1月6日签订的《房地产买卖契约》合法有效；讼争房屋因其他案件被公安机关及本院依法冻结，原告要求两被告履行合同义务，协助办理过户的目的无法实现，对此项诉讼请求予以驳回。目前，（2013）晋民初字第1142号民事判决书已经发生法律效力。另查，被告林庆平因与案外人黄将、吴国荣民间借贷纠纷，该两案外人申请强制执行讼争房屋，原告对此提出了执行异议，本院于2014年12月18日依法作出（2014）晋执外异字第9号、10号执行裁定书，裁定原告的异议成立，中止对讼争房屋的执行；此后，案外人黄将、吴国荣并未提起执行异议之诉，现该裁定已发生法律效力。2014年12月25日，案外人刘明向原告出具《收条》确认原告向其支付了本案讼争房屋的购房余款190000元。2015年3月26日，两原告再次向本院提起诉讼，请求两被告协助办理讼争房屋的过户及相关手续；腾空搬离讼争房屋交付原告使用等。2015年12月24日，原告向福州市房地产档案馆查档，经查档显示讼争房屋查封信息如下：查封文号分别为（2012）晋民初字第424号（查封期限2012-03-05至2014-03-04）、（2013）晋执申字第3号（登记时间2013-07-12）、（2013）晋民保字第90号（登记时间2014-01-28）；查封机关均为晋安区人民法院。上述三个查封文号分别为吴国荣申请的诉讼保全，案外人黄将、吴国荣申请的执行冻结、原告陈容、刘亚玲申请的诉讼保全。福州市公安局对讼争房屋的冻结已经不存在。2015年12月25日，本院作出（2015）晋民初字第1458号民事判决书，判决两被告协助两原告办理讼争房屋的过户登记相关手续，并将讼争房屋腾空交付给两原告等；被告陈凤妹不服该判决，提起上诉；福州市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）闽01民终2462号裁定，以未查清讼争房屋处于法院查封状态，原告诉请办理讼争房屋过户及相关手续的诉讼请求无法实现为由，发回重审。本案审理过程中，因两原告原申请的诉讼保全期限已届满。2017年1月18日，原告陈容申请重新对本案讼争房屋采取保全措施；同日，本院作出（2017）闽0111民初229号民事裁定冻结本案讼争房屋的买卖、过户、抵押手续。2017年3月27日，本院解除（2013）晋执申字第3号执行裁定书项下对本案讼争房屋的冻结、查封。2017年4月13日，原告陈容向福州市房地产档案馆查档，经查档显示讼争房屋查封信息仅有原告陈容自己申请的财产保全，查封文号为（2017）闽0111民初229号。目前，本案讼争房屋由被告陈凤妹占有使用。以上事实，有（2012）鼓民初字第4826号民事判决书、（2013）晋民初字第1142号民事判决书、法律文书生效证明书、公证书（复印件）、《房地产买卖契约》、（2014）晋执外异字第9号、10号执行裁定书、2014年12月25日刘明出具的《收条》、2015年12月25日福州市房屋权属登记信息查询证明、（2017）闽0111民初229号民事裁定书、协助执行通知书（复印件）、送达回证（复印件）、2017年4月13日不动产抵押查封状况及双方当事人的陈述等证据证实，可以认定。本案审理过程中，原告陈容、刘亚玲考虑到被告陈凤妹家庭生活困难，双方自行协商由原告自愿补偿被告陈凤妹尚未成年的儿子陈羽焕120000元，用以保障陈羽焕今后的学习和生活费用；被告陈凤妹表示愿意替其儿子陈羽焕接受并管理原告给付的补偿款120000元。被告陈凤妹及其委托诉讼代理人在庭审后与原告协商的过程中，均已明确表示对（2013）晋民初字第1142号民事判决书不再持有异议，认可案外人刘明代收购房余款190000元，并自愿将讼争房屋过户、交付原告，对此陈述已经记录在案。本院认为，被告林庆平经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房地产买卖契约》已经发生法律效力的判决确认合法有效，原、被告双方均应按该契约的约定履行自己的义务。现原告诉请被告配合其办理讼争房屋的过户及交付手续，可以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告林庆平、陈凤妹应于本判决生效之日起七日内协助原告陈容、刘亚玲办理坐落于福州市晋安区房屋所有权变更登记至原告陈容、刘亚玲名下的相关手续。二、被告林庆平、陈凤妹应于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市晋安区房屋腾空交付给原告陈容、刘亚玲。案件受理费550元，由被告林庆平、陈凤妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 徐光智人民陪审员 陈春燕人民陪审员 黄文钗二〇一七年七月二十日书 记 员 游秀琴附：本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”