（2017）苏06民终1751号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
徐益国与南通邦豪购物中心管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通邦豪购物中心管理有限公司,徐益国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终1751号上诉人（原审被告）：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区。法定代表人：缪新华，董事长。委托诉讼代理人：高友林，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杰，江苏山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐益国，男，1969年10月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：朱朝辉，江苏健行律师事务所律师。上诉人南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）因与被上诉人徐益国房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初4895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邦豪公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审认定被上诉人因为消防验收的迟延导致不能实现合同目的是错误的；一审认定被上诉人在将解除通知送达上诉人后合同已经解除存在错误；即使认定被上诉人有权解除合同，判决上诉人返还保证金和定金且赔偿被上诉人的装修损失极大地超过了上诉人订立合同所能预见的损失；一审法院仅凭装修合同和收据即认定装修损失事实不清，证据不足；被上诉人不能领证的根本原因系其选址错误，其以消防验收不能通过为由要求解除合同实质是在转嫁自身经营风险。徐益国辩称，上诉人的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐益国向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人2016年3月25日签订的南通邦豪时尚广场租赁合同书；2.邦豪公司退还徐益国缴纳的定金120140元、履约保证金50000元，合计人民币170140元；3.邦豪公司赔偿徐益国装修损失332670元；4.邦豪公司赔偿徐益国未能按时开业导致的其他停业及搬迁损失100000元；5.诉讼费用由邦豪公司承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，徐益国（乙方）与邦豪公司（甲方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落南通市××路××号、××号“邦豪服饰商厦”三层F××、F××、F××、F××、F××、F××、F××号商铺，实用面积793平方米，三层仓库区域服务用房1、服务用房2，实用面积55平方米出租给乙方使用。乙方经营品牌为银河帝国，经营类别为休闲娱乐，乙方在进行经营活动前，应取得或自行向政府有关部门申请必要的营业执照、批准证书或许可证等。租赁期限自2016年4月1日至2024年5月19日。根据乙方的装修需求，暂定于2016年4月将租赁物交付乙方。甲方拟2016年5月20日开业，乙方开业时间不得迟于约定时间。若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付延迟，则甲方承诺乙方的开业准备期、租期等相应顺延。乙方在签订合同后五个工作日内先向甲方支付定金120140元，该费用将在乙方支付首季租金后三个工作日内退还乙方。乙方应于合同签署后五个工作日内向甲方支付履约保证金5万元。上述定金及履约保证金徐益国已向邦豪公司交纳。2016年5月26日，邦豪公司向徐益国发函：南通邦豪时尚广场项目定于2016年5月28日统一营业，要求“银河帝国”同步营业。由于“银河帝国”属于电玩业态，在办理营业执照时需前置消防报验通过，目前邦豪公司二消消防证正在办理中，在二消意见书未领取前，因配合邦豪公司进行的营业行为导致相关行政处罚，由邦豪公司承担相关费用和责任。“银河帝国”必须按消防要求进行内部装修改造。2016年10月8日，徐益国向邦豪公司发函：徐益国与邦豪公司2016年3月25日签订租赁合同。徐益国于2016年4月初着手进行工商登记、商铺装修、员工招聘等活动。5月初在进行消费备案时，消防部门告知，位于南通市××路××号、××号邦豪服饰商厦的房屋未通过消防验收，无法进行商铺装修工程的消防备案。徐益国多次找邦豪公司了解原因，要求明确告知通过消防验收的最晚期限，但邦豪公司拒绝告知原因并表示无法确定通过消防验收的时间。邦豪公司不能将符合法律要求的租赁标的物交付徐益国使用，导致徐益国签订合同使用租赁物经营银河帝国品牌、休闲娱乐项目的合同目的不能实现，已构成违约，现正式通知，解除与邦豪公司签订的租赁合同，望接通知后，尽快退还所收租金、履约保证金，并安排人员与徐益国办理合同解除后的相关事宜，避免损失进一步扩大。2016年10月18日，邦豪公司复函徐益国，称徐益国寄送的解除租赁合同通知书收悉。房屋已通过消防验收，至于商铺消防备案问题，徐益国拟从事经营的银河帝国电玩项目内部装修工程消防设计图纸于2016年8月11日已获南通市公安消防支队审核通过，只要按该审核意见书要求进行施工，验收合格后即可投入使用。希望慎重考虑解除合同事宜。2016年9月4日，南通市公安局消防支队出具通公消验字[2016]第0287号建设工程消防验收意见书，载明该支队对南通邦豪置业有限公司于2016年8月22日申报的邦豪时尚广场内部装修工程进行了消防验收（工程位于南通市崇川区濠北路529号、531号，验收范围为地下一层及地上一至五层公共区域及商铺装修工程），综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：一、A区、B区之间消防车道、防火间距上方设置顶棚，与原消防设计不符。二、地下一层部分防火卷帘宽度大于防火分隔部位长度的三分之一，不符合《建筑设计防火规范》的规定。三、部分防火门闭门器、顺序器未安装，现场判定不合格。以上问题，应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。2016年12月25日，南通市公安局消防支队出具通公消验字[2016]第0450号建设工程消防验收意见书，载明该支队对南通邦豪置业有限公司于2016年12月14日申报的邦豪时尚广场内部装修工程进行了消防验收（工程位于南通市崇川区××路××号、××号，验收范围为地下第一层及地上第一至五层公共区域及局部商铺内部装修工程，地下一层及地上一至五层公共走道、门厅等公共区域装修面积26358平方米），综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方合同约定徐益国经营品牌为银河帝国，经营类别为休闲娱乐。2016年5月26日邦豪公司所发函件明确由于“银河帝国”属于电玩业态，在办理营业执照时需前置消防报验通过，目前邦豪公司二消消防证正在办理中。而消防验收意见书显示直至2016年12月25日内部装修工程（工程位于南通市崇川区××路××号、××号，验收范围为地下第一层及地上第一至五层公共区域及局部商铺内部装修工程，地下一层及地上一至五层公共走道、门厅等公共区域装修面积26358平方米）才验收合格。故徐益国以房屋未通过消防验收，不能将符合法律要求的租赁物交付其使用，致使其使用租赁物经营的合同目的不能实现为由向邦豪公司发出解除通知，要求解除租赁合同合法有据，邦豪公司亦已收到该通知，双方的租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。徐益国要求返还定金、履约保证金合法有据，一审法院予以支持。对于装修损失，徐益国有证据证明的装修费用为335670元，考虑剩余租赁期限等因素，酌情确定为318187元。对于徐益国主张的其他停业及搬迁损失，徐益国依据不足，一审法院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，判决：一、双方当事人于2016年3月25日签订的房屋租赁合同于2016年10月解除。二、邦豪公司于本判决生效之日起十日内返还徐益国定金120140元、履约保证金50000元。三、邦豪公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐益国装修损失人民币318187元。四、驳回徐益国的其他诉讼请求。案件受理费51642元，由徐益国负担1039元，邦豪公司负担50603元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据我国合同法的规定，一方当事人迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。对于案涉租赁合同而言，邦豪公司应当取得案涉工程的消防许可系其应尽的合同主要义务。双方约定拟计划于2016年5月20日开业，徐益国的开业时间不得迟于上述约定时间。因此，邦豪公司应当在开业之前取得相关的消防许可。而邦豪公司实际至2016年12月25日方才取得有关消防许可，原审认定徐益国有权解除租赁合同并无不当。根据我国合同法的规定，合同自解除通知到达时解除，原审认定合同的解除时间并无不当。双方订立合同时，已经明确了徐益国的经营品牌和经营类别，因此，上诉人提出超过了上诉人所能预见的上诉理由，本院不予采纳。至于损失多少问题，被上诉人提供的证据对其损失已经进行了举证，上诉人目前并没有充分证据予以反证，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的未能取得相关经营许可系徐益国自身原因造成的上诉理由，本院认为，无论上诉人该陈述是否客观属实，但其未能使得案涉房屋取得相应的消防许可属实，被上诉人有权据此解除合同并要求赔偿损失。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8624元（上诉人已经预交51642元），由上诉人邦豪公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 谷昔伟代理审判员 张峥嵘二〇一七年七月二十日书 记 员 施惠惠 来源：