（2016）陕0825民初7591号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
丁某某、丁某某诉陕西某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
定边县人民法院
所属地区
定边县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁某某,陕西某某房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0825民初7591号原告丁某某（反诉被告）原告丁某某（反诉被告）被告陕西某某房地产开发有限公司（反诉原告）。地址：定边县定边镇东园子新建东路。法定代表人张某某，系该公司董事长。委托代理人祁某某,系宁夏泽芸律师事务所律师。原告丁某某、丁某某诉被告陕西某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，于2015年12月10日作出（2015）定民初字第03035号民事判决书，该判决书作出后，原告丁某某、丁某某不服上诉于榆林市中级人民法院，榆林市中级人民法院于2016年8月11日发回重审。本院于2016年10月21日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年12月16日、2017年3月21日两次公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托代理人丁某某、原告丁某某及被告陕西某某房地产开发有限公司委托代理人祁某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某、丁某某诉称，原告和陕西乐晶房地产开发有限公司于2011年6月11日签订了拆迁合同及补充合同，据《定政住建函（2011）74号》文件称，原则上同意了被告申请由其公司承建福鼎世家小区的请求。合同约定被告征用所有的旧房住宅及土地，返还原告新住宅门面商业用房350平方米，住宅三层三套320平方米、车位两个，总计面积670平方米。合同签订当天，双方又签订了补充合同，确定“…3、建楼期超过18个月后不能交楼，按新拆迁法规定补偿一且损失费用。如三年不能交返还楼，则原地基上已建楼层和土地使用权归乙方所有，并有权无条件转为乙方土地证…”。此后被告在合同改造项目中，变更规划、擅自加盖楼层等，期间被告以各种理由和方式欺骗原告，并无故拖延工期，现楼房还未验收，不给原告交房。被告变更开发企业、更改规划设计、逾期交付置换房，给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院。请求：1、依法判令被告履行合同约定：交付原告拆迁置换房“福鼎世家”原告原地基所建即2号楼一单元三楼三套320平米住宅楼；第一层由西向东入深14米商用楼350平米，车位两个，由于出卖给了第三人，故依法以出售价双倍返还原告，或以签合同时市场价双倍返还。2、依法判令被告履行合同约定第七条第二款，补偿原告截止2017年3月底一切经济损失。3、判令被告履行合同第七条第二款因严理违法、违约，缔约过失严重，擅改方案给原告损失以260平米作为补偿。4、判诉被告履行合同补充合同约定第4条，将原地基上所建楼即2号楼1单元下六层交归原告（现只要求原约定的五分之一）；5、依法认定被告“反诉条条不实，与事实不符”和代理律师触犯帮助伪造证据的事实，提交检察院。6、由被告承担本案诉讼费用。原告就反诉辩称，房产证和土地证已经交给反诉人，有两个文件能证明，城建局答复的问题能说明拆迁合同的问题。被反诉人没有在反诉人的工地阻止施工，反诉人要提供相关证据证明。拆迁合同和补充协议是同一天签订的，合同和补充协议未体现房子折价180万元。拆迁合同是格式合同，城建局的文件中有金天地公司的陈述，给被反诉人现金补偿180万元，另给350平方米商业用房、320平方米住宅楼和车位两个。2014年被反诉人上访国土局、住建局、规划局，后三家进行调解，结果是给予补偿180万元，另加住宅楼320平方米，门面商业楼350平方米和两个车位，后由金天地公司补偿80平方米住宅楼及一个车位，但是第一被反诉人不接受，调解未成功。延迟交工是由于反诉人股东之间发生矛盾，规划设计变更造成。涉案工程据被反诉人了解目前并没有竣工验收报告。房产证、土地证已于签订合同之日交付给反诉人公司。2013年夏天反诉人要求将土地证变更到其公司名下，但是第二被反诉人并未签字，理由是：拆迁合同是被反诉人与乐晶公司签订的，现在要将房产证变更到金天地公司名下。2013年具体项目实施改变了设计规划，不符合交付条件，将楼深变成22米，当时设计6层，后变为29层，不能如期交付。被反诉人多次督促张某某重新签订合同，约定置换房的条件后才能变更土地证，但是张某某一直未与被反诉人重新签订合同。因为以上原因，所以被反诉人未签字变更土地证。原告丁某某、丁某某向法庭提交以下证据：第一组证据，拆迁合同及补充合同，证明原告与乐晶公司签订的拆迁合同及补充合同，时间是2011年6月11日。合同约定置换门面房350平方米、住宅320平方米、车位两个，置换住宅是二层配五层，商业为一层，入深14米，另补充合同约定给原告支付现金180万元。第二组证据，《定住建信告字（2014）7号》文件，关于定边县住房和城乡建设局信访事项办理结果回复单，证明原告将房产证、土地证交于被告；还证明被告给原告补偿现金180万元、置换住宅320平方米、门面商业楼350平方米、车位两个；原签订的合同乐晶公司变为某某公司开发的福鼎世家小区。第三组证据，张巨宝、郑廉祥证明各一份，证明被告与原告签订合同时被告说只建6层，现在建为29层，及被告给原告置换房屋等。第四组证据，邮件催告复印件一份，时间为2012年4月23日、5月1日，证明原告催告重新订立拆迁合同。第五组证据，受害居民签名一份（复印件），证明被告原定建6层，现改为29层。被告陕西某某房地产开发有限公司（反诉原告）辩称，原告的原诉讼请求及原告新增加的诉求逻辑混乱，表述不明确，没有事实依据和法律依据，存在严重的违约行为，双方所签订的《拆迁合同》明确约定被告不负责任何过渡费用，原告要求支付按万分之二月补偿没有事实依据，原告不提供拆迁房产的有关手续，导致被告开发的楼盘无法办理手续，补充协议被告给原告的180万拆迁补偿款已支付原告，剩余部分被告向原告返还140平方米商用房。被告拆迁建楼是政府批准的棚户区改造工程，都按政府规划要求规定时间完成，被告最大限度满足原告的要求总共置换670平方米（包括商业和住房）随后又补偿180万元，原告先后不少于10次妨碍工程的进行。被告提出反诉，事实理由是被告依照相关法律、法规及有关部门批准，对被反诉人房屋所在片区进行棚户区改造，对被反诉人房屋拆迁置换办法为，返还被反诉人住宅及商业房共670平方米。补充合同约定将被反诉人拆迁置换面积670平方米中的530平方米折价180万元，剩余140平方米返还被反诉人一套商用房，而被反诉人不按约定反诉人提供拆迁的房屋及土地证不配合办理土地注销及变更手续，反而经常恶意影响正常施工，无故妨碍正常施工不少于10次，直接造成停工损失200余万元，被反诉人截止目前4年之间不配合反诉人办理土地注销手续，反诉人也多次要求被反诉人接收140平方米商业用房，被反诉人不办理按揭手续，被反诉人的违约行为，应当承担反诉人所造成的经济损失985000元，并承担反诉费用。被告（反诉原告）陕西某某房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：第一组证据，拆迁合同，证明原、被告签订的合同，属于棚户区改造，拆迁被告旧房，原告给被告置换住宅320平方米、门面商业房面积350平方米，房屋结构、层高以规划设计决定，户型以100-120平方米，原告应向被告交出房产证、土地证并配合办理相关注销变更手续，原告不负责任何过渡费用以及违约责任，该合同被告认可；第二组证据，补充合同，对涉案的670平米房屋面积中的530平米，变更为180万元现金补偿，其余140平米仍然按置换方式未变更。第三组证据，收条两张及银行转账凭证3张，证明按双方签订的补偿协议约定，针对530平米的拆迁房变更成补偿现金180万元，原告已收到该款的事实。第四组证据，定边县国土资源局土地档案登记信息，证明原告涉案土地编号为定国用915-3023号土地至今在原告名下，未变更在被告名下。第五组证据，定边县城市规划委员会会议纪要，证明被告所建楼房是按照定边县城市规划管理局要求所建，完全符合双方合同约定的内容，被告未违约。第六组证据，补偿协议及收款一份，证明被反诉人无故阻挡施工造成反诉人不得不补偿施工单位陕西弘正建筑公司经济损失985000元。经庭审质证，被告对原告所举第1组证据真实性及证明目的均有异议，认为拆迁合同和补充合同并没有丁某某签字，对合同内容无异议，丁某某不是合格的主体，按法律规定应另行起诉，合同约定置换房屋总面积670平方米，其中住宅320平方米、商业房350平方米、车位两个，合同约定结构、楼层高均以规划设计决定，补充合同约定原合同670平米中的530平米给原告补偿180万元，剩余140平米继续为商品用房。对第2组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为信访材料记录很清楚，丁某某的行为已影响到了工程进度，原告所说的是单方意见，并没有达成协议。对第3组证据真实性有异议，认为证人应出庭当庭接受质证。对第4组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据所反映的内容证明原告主体不合格，所反映的内容与本案无关。对第5组证据三性均不认可，无法证明原告的证明目的。原告对被告所举第1组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为在合同期内按时交房不支付过度费，如未按期交房应支付过度费用；对第2组证据有异议，认为被告不能提供原告无法核实；对第3组证据收到被告180万元无异议，对于其他有异议；对第4组证据真实性无异议；对第5组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订合同是深14米的门面，而规划是22米，被告已构成违约，应承担损失；对第6组证据有异议，认为原告没有进行阻挡其工程的证据。本院对原、被告及本院依法调取的证据作如下认定，对原告所举第1组证据，被告予以追认，本院予以确认；对第2组证据，系政府职能部门所出具，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；对第3组证据，不符合证据形式要件，本院不予确认；对第4组证据，系复印件，不符合证据规则，形式要件不合法，本院不予确认；对被告所举第1、2组证据，与原告所举第1组证据系同一证据，能证明原、被告就房屋拆迁达成的协议，是双方真实意愿表示，本院予以确认；对第3组证据，能证明原告收到被告180万元补偿款的事实，且原告也认可，本院予以确认；对第4组证据，原告对真实性无异议，本院予以确认；对第5组证据，系政府相关部门出具，本院予以确认。对第6组证据，被告无反诉证明该笔款系因原告的行为所致，也无原告阻挡被告施工的证据，本院不予确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实,定边县人民政府对城区区域位于东十路南侧、英华路北侧、定边路西侧、市场路东占地80亩的棚户区实施改造，建设福鼎世家小区，该项目由陕西省乐晶房地产开发有限公司承建，原告的房屋位于该小区建设区域内，2011年6月11日，经原告与陕西乐晶房地产开发有限公司协商一致后，签订了《拆迁合同》，约定陕西乐晶房地产开发有限公司对原告的房屋进行拆除，陕西乐晶房地产开发有限公司返还被告住宅320平方米，楼层、结构、层高以规划设计规划决定，户型拟以100㎡-120㎡为主，原告在置换房的选择时如置换几套时，应按2层配5层，3层配6层，置换一套房时选择的楼层为3层3套，户型为100㎡-120㎡，门面商业房由西向东入深14米南北长350平方米。合计面积670平方米，车位2个，陕西乐晶房地产开发有限公司不负责任何过渡费用，陕西乐晶房地产开发有限公司在协议签订最后一户并搬迁完算起，有效工期18个月将相关部门验收合同的置换房交付原告。同日双方又签订了《补充合同》，约定建楼期超过18个月后不能交楼，按新拆迁法规定补偿一切损失费用，如三年内不能交付返还楼，则原地基上已建楼层和土地使用权归原告所有，并有权无条件转为原告土地证，合同签订之日陕西乐晶房地产开发有限公司支付原告70万元，原告房屋搬空交陕西乐晶房地产开发有限公司后，陕西乐晶房地产开发有限公司再付给原告剩余110万元。2011年11月，陕西乐晶房地产开发有限公司实施的以上棚户区改造项目转由被告陕西某某房地产开发有限公司承建，有关该工程的权利义务均由被告陕西金天地丽都房地产开发有限公司。被告承建的福鼎世家小区工程尚未验收。另查明，原告履行了腾房义务，被告向原告支付了180万元补偿款，还查明被告承建的棚户区改造项目福鼎世家虽未验收，但楼房已建完工，大部分户主已入住。后原告因被告未能按时交房，加盖楼层等双方发生纠纷，经双方协商未果，原告诉至法院。本院认为，原、被告虽未签订拆迁合同，但被告对原告与陕西省乐晶房地产开发有限公司签订的《拆迁合同》及《补充合同》予以追认，原告也对陕西乐晶房地产开发有限公司承建的棚户区改造工程转为由被告陕西某某房地产开发有限公司承建的认可。是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，因此由原告与陕西省乐晶房地产开发有限公司签订的《拆迁合同》及《补充合同》应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的焦点是双方是否按照双方所签合同继续履行，本院认为，被告所建楼盘属政府规划的棚户区改造工程，该工程虽未验收但已竣工并有部分拆迁户已入住使用，过时工程的验收是政府相关部门用职权审查各种手续才能进行，并不影响房屋的交付使用，如继续久拖不决，对双方会造成更大的损失，因此双方应按合同约定继续履行，根据合同约定原告选择的楼层为3层3套，户型为100㎡-120㎡，门面商业房为350㎡，车位两个，被告应依照合同约定给原告交付以上所置换的房屋及车位。至于原告主张其他几项诉讼请求，无相应的证据印证，本院不予支持。关于被告称给原告补偿的180万元是给原告置换的670㎡房屋中，其中530㎡的补偿款，原告实际置房屋是140㎡，无相应的证据印证，本院不予支持，被告反诉原告部分，被告未能提供相应证据证明原告妨碍被告正常施工的相关证据，故本院不予支持，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告丁某某、丁某某与被告陕西某某房地产开发有限公司签订的《拆迁合同》有效；二、被告陕西某某房地产开发有限公司于判决生效后十日内给原告丁某某、丁某某交付原告在合同中所约定的100㎡-200㎡住宅楼三套，总面积为320㎡，门面商业房350㎡，车位两个；三、驳回原告丁某某、丁某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5350元，由被告陕西某某房地产开发有限公司负担，反诉费6825元，由反诉原告陕西某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 闫学峰审 判 员 徐明瑞人民陪审员 崔维信二〇一七年七月二十日书 记 员 郭亚军 关注公众号“”