（2017）吉2401民初3650号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-15
案件名称
高红霞等与长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高红霞,元万吉,长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司,长春金鑫房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第八十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初3650号原告：高红霞，女，汉族，1981年2月9日生，住延吉市。原告：元万吉，男，朝鲜族，1976年3月24日生，住延吉市。二原告委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。被告：长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，住所地延吉市公园街。负责人：王少林，总经理。被告：长春金鑫房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区。法定代表人：王有森，董事长。二被告委托代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。二被告委托代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。原告高红霞、元万吉诉被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称延吉分公司）、长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称长春公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，于2017年7月12日依法由审判员林大海适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人何美凝，二被告的委托代理人陆树俭、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2011年6月，因二原告在国外打工，委托原告高红霞的父亲高友森到被告延吉分公司处购买了丽水宜家房屋，并以高友森的名义签订了房屋买卖合同以及缴纳购房款、税费、入住费用等。2015年7月16日，二原告与高友森到被告延吉分公司处办理更名手续，由二原告与被告延吉分公司重新签订商品房买卖合同，约定原告购买被告延吉分公司开发的丽水宜家房屋，建筑面积为141.38平方米，总价款为749569元。被告延吉分公司应于房屋交付使用后360日内办理房屋权属登记，但原告至今未取得房屋产权证。原告认为，被告延吉分公司的违约行为已损害了原告的合法权益，应按合同约定承担违约责任。现原告诉至法院，要求：一、判令二被告共同支付逾期办理房屋产权证的违约金68285元（从2014年12月11日起至2017年6月8日止，共计911天，日违约金比例为0.01%，具体计算方式为：749569元×0.01%×911天）；二、判令二被告共同承担自2017年6月9日起至实际办理房屋不动产权证之日止的违约金（本金749569元，日违约金比例为0.01%）。二被告辩称：原告所主张的逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。根据原告与被告延吉分公司之间签订的商品房买卖合同第二十条第二项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360天内取得该商品房的房屋所有权证书……”，原告取得涉案房屋的房屋所有权证书时间应为交付房屋之日起360天内。具体到本案，被告延吉分公司于2012年12月21日向原告交付涉案房屋，那么被告延吉分公司为原告办理房屋权属证书的时间以及原告应当取得房屋权属证书均为2013年12月16日以前，即被告延吉分公司办理房屋权属证书及原告取得房屋权属证书的合同履行期限届满时间为2013年12月16日。至此，原告的权益遭受损害的事实已经确定，且原告也知道了权益遭受侵害。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，原告要求支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼时效期间为2014年12月11日起至2016年12月10日，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应当依法驳回。综上，二被告不同意支付逾期办证违约金。经审理查明：2011年6月，高友森（原告高红霞的父亲）受二原告的委托，以自己的名义与被告延吉分公司签订一份房屋买卖合同，约定购买位于延吉市丽水宜家、面积为141.38平方米的房屋，并于2011年6月20日、2011年6月22日以及2011年12月份，分三次向被告延吉分公司给付了全部购房款749569元。2012年12月21日，被告延吉分公司向买受人交付了房屋。2015年7月16日，经高友森、二原告、被告延吉分公司三方协商，被告延吉分公司同意高友森将购房合同的权利义务概括转让予二原告，并由原告高红霞代表二原告与被告延吉分公司重新订立了一份商品房买卖合同，主要写明：“原告购买被告开发的位于延吉市、面积为141.38平方米的房屋，房屋总价款为749569元；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360天内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房价款的0.01违约金”。另查，在二原告与被告延吉分公司之间的补充协议中，写明“由于出卖人的原因，买受人不能在合同规定的办理权属登记时间届满之日起360日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的0.01%向买受人支付违约金”。庭审中，原、被告双方认可办理房屋产权证的时间为2013年12月16日前，并认可根据约定应从2014年12月11日起产生逾期办证违约金的事实。另外，现二原告未取得涉案房屋的不动产权证书。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同复印件一份、收入凭单复印件三张、亲属关系证明复印件一份、收据复印件九张、二被告的营业执照复印件各一份以及当事人的陈述。本院认为，二原告与被告延吉分公司之间订立商品房买卖合同后，被告延吉分公司未在合同约定的期限内办理房屋产权证的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，但因被告延吉分公司不具有法人资格，故由设立该分公司的被告长春公司承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金（从2014年12月11日起至实际办证之日止），依据补充协议的内容来看，该违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。基于原告不能举证证明对于已超过2年诉讼时效的逾期办证违约金部分存在时效中断或中止的情形，故逾期办证违约金应从当事人起诉之日前两年起计算，至此本案中逾期办证违约金的保护范围为自2015年6月10日起至实际办证之日止。依据原告提出的时间划分点，本院确认起诉前产生的逾期办证违约金数额为54718元（从2015年6月10日起至2017年6月8日止，具体计算方式为：749569元×0.01%×730天），而起诉后产生的逾期办证违约金计算方式为：从2017年6月9日起至实际办理房屋不动产权证之日止，以749569元为本金，按日违约金比例0.01%计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长春金鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告高红霞、元万吉支付逾期办证违约金54718元，另支付从2017年6月9日起至实际办理房屋不动产权证之日止的逾期办证违约金（以749569元为本金，按日违约金比例0.01%计算）。二、驳回原告高红霞、元万吉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1507元，减半收取753.5元（原告已预交1488元），由原告高红霞、元万吉负担169.5元，被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司、长春金鑫房地产开发有限公司共同负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 林大海二〇一七年七月二十日书记员 焦 雷 微信公众号“”