（2016）桂0302民初1228号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
桂林市唐盛彩印包装有限公司与申文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市唐盛彩印包装有限公司,申文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初1228号原告：桂林市唐盛彩印包装有限公司，住所地：桂林市秀峰区巫山路1号。统一社会信用代码：91450300697623290X。法定代表人：唐保益，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾令栋，广西春良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。被告：申文，男，1941年6月17日出生，住桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：申昌明，系原告儿子，住桂林市秀峰区。原告桂林市唐盛彩印包装有限公司与被告申文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法组成合议庭于2017年3月10日、7月17日公开开庭审理了本案。原告桂林市唐盛彩印包装有限公司的法定代表人唐保益及其委托诉讼代理人曾令栋、李小娅，被告申文及其委托诉讼代理人申昌明到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告全面履行、继续履行原告与被告2009年9月13日签订的《租房协议书》的约定，恢复供电；2.被告向原告支付违约罚款50000元整；3.被告返还原告多付预存的租金、水电费179700元整；4.被告赔偿原告2016年8月21日至10月7日期间的直接利润损失440824元整（2016年10月7日之后的另行按每月70000元计算）；5.被告赔偿原告自2016年8月21日至10月7日期间员工工资、应纳国税、地税等100000元整（2016年10月7日之后的按每月80000元计算）；6.被告承担本案诉讼费和诉讼财产保全费、证人出庭费、鉴定费等全部诉讼��用。事实和理由：2009年9月13日，原告与被告签订《租房协议书》，约定：一、由原告租用位于桂林市秀峰区巫山路1号的桂林橡胶制品厂炼胶车间闲置厂房，用于生产场地，租期自2009年9月15日起至厂方搬迁通知止；任何一方不得违约，若违约罚款50000元整。二、租金按5元/㎡月计算，月租金为7500元整。三、付款方式为每月10日前交清下月房租，由原告负责交税；原告到期如不交清房租，被告有权采取任何措施收回房屋使用权，并停止供电、供水，对此造成原告损失，被告概不负责。由于闲置厂房室内外杂草丛生并堆放有原厂各种设施、机电设备，被告要求原告让出厂房一角，堆放原厂设施、机电设备；双方口头约定月租金优惠1000元整，即月租金被告实收6500元整，但未在该协议书上对此加以注明。该协议双方签字生效后，原告立即进场平整、清理场地，在厂区铺设水泥地面，建起厂门，安装大型印刷设施开展生产作业，并对厂区实行封闭式生产管理。因被告购买桂林市象山区建安路商品房等原因需用钱，原告又经常遇上向客户交货后隔两三个月才回款的情况，应被告要求，原告出于善意，将租金、水电费多付预存在被告处，被告向原告出具《缴费单》：2009年9月至2014年3月共54个月，被告按月租金6500元整扣款，累计收取租金351000元整；2014年4月至2015年5月共14个月，被告为占有原告预存的租金、水电费，声称已单方决定将月租金提高为12000元整，不顾原告反对仍违约强行扣款，应扣91000元整，实扣168000元整，多扣款77000元整；2015年6月至2016年6月共13个月，被告又声称已单方决定将月租金提高为14400元，不顾原告反对仍违约强行扣款，应扣102700元整，实扣187200元整，多扣款102700元整；水电费也违约多扣款，并时不时采取对原告厂区拉���断电的手段破坏生产、要挟原告。原告反对被告的违约行为和破坏生产行为，要求被告根据诚实信用原则全面履行、继续履行2009年9月13日的协议，要求恢复供电，但被告拒不履行。2016年7月，被告事实上已占有原告多付预存的租金合计179700元整，但被告仍不停地向原告索要当月租金。自2016年8月21日起至2016年10月7日期间共47天，被告借口原告到期不交清租金，对原告厂区拉闸断电38天，致使原告生产陷入瘫痪；此时正值原告中秋节、国庆节前生产旺季，桂林市惠爱公司、桂林星王食品有限公司、桂林市茂信食品有限公司等10家公司在此期间电话下单、现场下单，与原告签订印刷下单合同书，订单金额合计1695480元，被告拉闸断电造成订单逾期不能交货（印刷下单合同书约定违约赔偿金为订单金额的30%），造成原告自2016年8月21日至10月7日期间的直接利润损失440824.80��整（按税前利润率26%计算，不含印刷下单合同书约定的30%违约赔偿金）；原告自2016年8月21日至10月7日期间与其他个体工商户、自然人之间的电话订单、现场订单、客户流失、印刷机胶棍损坏翻修等损失合计1226340元整；原告自2016年8月21日至10月7日期间员工工资、应纳国税、地税等亏空合计超过100000元整。原告认为被告不履行合同义务，单方决定将月租金提高、对原告厂区拉闸断电的行为构成违约。被告辩称：原告的法定代表人唐保益并没有交预存款，支付的是租金。原告的法定代表人唐保益拒交2016年5月以后的房租、水电费，故自行终止了与被告的租赁合同关系。被告并没有拉闸停电，因为原告拖欠租金、水电费导致停电，其损失不应由被告承担。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的多付预存租金统计表、厂区停电记录表、利润损失统计表、其他损失统计表有异议。本院认为，上述证据材料系原告自行制作的表格，不属于证据的范畴，故不予采纳。被告对原告提供的印刷下单合同书有异议。本院认为，盖有对方公章的印刷下单合同书，被告有异议，但未能提供证据予以反驳，本院予以确认；未盖有对方公章的印刷下单合同书，不能证明成立了合同，本院不予以确认。被告对证人谢某、卢某、韦某的证言有异议。本院认为，上述证人证言与本案诉争具有一定关联性可以作为本案的参考依据。原告对被告提供的通知复印件二份、工程结算单复印件有异议。本院认为，上述证据系���印件，不能单独作为认定案件事实的依据，故不予确认。原告对被告提供的房屋租赁合同真实性不予认可。本院认为，该合同加盖了桂林橡胶制品厂有限责任公司的公章，原告有异议，但未能提供充分的证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提供的关于按时缴付租赁房屋等有关费用的协议的真实性不予认可。本院认为，该协议无原告签名，故不予确认。被告对本院依职权调取的谈话笔录有异议，本院认为，该谈话笔录与本案诉争具有一定关联性可以作为本案的参考依据。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：桂林市秀峰区巫山路7号1栋；2栋；6栋房产的所有权人登记为桂林橡胶制品厂有限责任公司。被告与桂林橡胶制品厂有限责任公司签订租赁合同约定由被告租赁新建炼胶车间（位于秀峰区。唐保益（乙方）为设立桂林市唐盛彩印包装有限公司与被告（甲方）于2009年9月13日签订了《租房协议书》，该合同载明：“甲、乙双方经协商，达成如下协议:甲方将橡胶制品厂炼胶车间1500㎡出租给乙方用于生产场地，乙方不得转租给他人，不得造成工业污染。不得在厂区吸烟。注意防火、防盗安全。一、协议租赁期限:2009年9月15日至厂方搬迁通知止。任何一方不得违约，若违约罚款伍万元。二、租金:按5元/㎡月计算，月租金为柒仟伍佰元整(￥7500.00元)。电价为1元/KWh，水费为2.63元/T（如遇供电局电费，自来水公司水费价格变动，单价作相应调整）。三、付款方式为每月付房租一次，每月10日前交清下月房租，甲方开具收据给乙方(由乙方负责交税）。乙方到期如不交清房租，甲方有权采取任何措施收回房屋���用权，并停止供电、供水，对此造成乙方损失，甲方概不负责，同时没收乙方所交的租房信用保证金，乙方不得提出异议。四、协议签定之日，乙方须付给甲方人民币壹万元正，作为租房信用保证金，如不违约保证金到租约终止日，甲方无息如数退还给乙方。五、乙方在租用期间需爱护室内外所有结构及设施、机电设备，不得移动或自行改造，如要移动，乙方必须经甲方同意，否则乙方必须照价赔偿或恢复原样，如需改动或变动该房结构须征得甲方同意。租赁期间：房屋漏雨、门窗损坏、租赁场地内的用水用电设施发生故障，其维护修理皆由乙方负责。负责环境卫生不得有污染。七、在租赁期间，乙方不得在厂房内从事任何违法活动，乙方如做出任何违法事情，其责任皆由乙方负责，与甲方无关。八、本协议一式贰份，双方各执壹份为凭。未尽事宜，双方及时协��解决。”2009年12月8日，原告桂林市唐盛彩印包装有限公司成立，法定代表人为唐保益。在履行《租房协议书》期间，租金从2014年6月1日起至2015年5月30日变更为每月12000元，从2015年6月1日起变更为每月14400元。2016年8月，韦某（系原告桂林市唐盛彩印包装有限公司法定代表人唐保益妻子，也系桂林市唐盛彩印包装有限公司员工）代表唐保益与被告进行了结算，并以自己为欠款人出具了欠条，该欠条载明：今欠申文租金款人民币贰仟叁佰捌拾玖元整（￥2389元正）截止2016年5月31日止。2017年9月左右，桂林橡胶制品厂有限责任公司停止对涉讼租赁场地供电。2016年8月20日，原告与桂林漓昌斋食品有限公司签订印刷下单合同书，合同金额为177120元。2016年8月28日，原告与灵川县庆丰园食品厂签订印刷下单合同书，合同金额为272500元。2016年9月5日，原告与桂林茂信食��有限公司签订印刷下单合同书，合同金额为103420元。被告申文于2016年10月20日将原告桂林市唐盛彩印包装有限公司的法定代表人唐保益作为被告诉至本院，提出诉讼请求：1.唐保益立即结清2016年6月至2016年10月共5个月所欠租金和水电费84651元，滞纳金47600元(按日5‰计算)，共计132251元；2.唐保益立即搬离申文所属车间及场地，租金、水电费结算到唐保益完全搬离当日；3.本案诉讼费用由唐保益全部承担。该案在审理过程中，申文变更其诉讼请求为:1.解除申文与唐保益的房屋租赁合同；2.唐保益立即搬离申文所属橡胶制品厂炼胶车间及场地；3.唐保益立即给付申文从2016年5月1日至2016年10月31日所欠租金74389元，2016年10月31日后的租金，按14400元每月给付至合同解除之日；4.唐保益给付申文房屋占用费（从合同解除之日至唐保益���全搬离当日，按14400元每月计算）；5.唐保益给付申文违约金(以拖欠的租金为基数，按照银行贷款利率，从唐保益拖欠租金之日开始计算)；6.本案诉讼费用由唐保益全部承担。2016年10月26日，原告桂林市唐盛彩印包装有限公司将被告申文诉至本院提出前述诉请。本院认为，唐保益与被告申文签订的《租房协议书》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。唐保益作为原告桂林市唐盛彩印包装有限公司成立的发起人，以自己名义与被告申文签订本案涉诉合同，原告桂林市唐盛彩印包装有限公司在成立后对涉讼《租房协议书》予以确认，并实际享有合同权利及履行合同义务，本案中原告桂林市唐盛彩印包装有限公司作为本案原告主体适格。关于原、被告是否更改了《租房协议书》的租金标准。被告主张租金从2014年6月起至2015年5月变更为每月12000元，从2015年6月起变更为每月14400元。原告则主张其未同意变更租金，而且预付了租金、水电费。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《最高人民法院关于适用》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有���定的除外。”本院认为，根据双方提供的缴费单、欠条，可认定双方通过履行行为改变了《租房协议书》对租金标准的约定，原告称其预存租金、水电费多达179700元，经结算后却出具欠条，前后矛盾，且不符常理，故本院对被告的主张予以采信，确定在原、被告履行《租房协议书》期间，租金从2014年6月起至2015年5月变更为每月12000元，从2015年6月起变更为每月14400元。关于是否继续履行《租房协议书》。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《租房协议书》约定，每月付租金一次，每月10日前交清下月租金。原告仍欠被告2016年5月租金2389元，��未支付2016年6月至今的租金，依照《租房协议书》约定，到期如不交清租金，被告申文有权收回房屋使用权，故被告申文要求解除与原告法定代表人签订的《租房协议书》符合法律规定，原告主张继续履行《租房协议书》，本院不予支持。关于被告是否应返还原告租金、水电费。根据查明的事实，原告并未多支付被告租金、水电费，尚欠被告租金，故原告的该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告是否应赔偿原告违约金、直接利润损失、员工工资、税款。本院认为，租房协议书明确约定乙方到期如不交清房租，甲方有权采取任何措施收回房屋使用权，并停止供电、供水，对此造成乙方损失，甲方概不负责，原告拖欠租金违约在先，被告解除合同并非违约，停电造成的损失依约也应由原告承担，原告要求被告赔偿其违约金、直接利润损失、员工工资、税款无合同与法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第二条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定，判决如下：驳回原告桂林市唐盛彩印包装有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11505元，保全费4470元，合计15975元（原告已预交），由原告桂林市唐盛彩印包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11505元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 刘恒志人民陪审员 阳家斌人民陪审员 申和平二〇一七年七月二十日书 记 员 谢晓艺