（2016）京0112民初10359号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
付会勇与魏雅君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付会勇,魏雅君,北京链家房地产经纪有限公司,黄大洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初10359号原告:付会勇，女，1976年5月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被告：魏雅君，女，1940年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706号。法定代表人：左晖，职务董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区公司宿舍。第三人：黄大洋，男，1940年2月8日出生，无职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：白洁（黄大洋之儿媳），女，1983年1月28日出生，满族，国医堂中医医院院长，住北京市东城区。原告付会勇与被告魏雅君、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人黄大洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶福勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告付会勇及其委托诉讼代理人刘金臣，第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳、第三人黄大洋的委托诉讼代理人白洁到庭参加诉讼。被告魏雅君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付会勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2016年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.被告返还原告定金9万元及房屋交割金1万元；3.被告向原告支付违约金551000元并赔偿原告房屋差价损失2986600元；被告赔偿原告居间费60610元、保障服务费13775元、评估费600元，共计74985元；4.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年1月22日经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告以2755000元的价格购买被告位于北京市通州区某小区×××号楼×层×单元××××号房屋。合同约定双方应于合同签订之日起51日内共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续，补充协议还约定了原告交付定金9万元及物业交割金1万元及过户当日支付首付款1345000元，以及贷款、转移登记时间及违约责任相关问题。原告于2016年1月30日前办理了物业交割实际入住该房屋。原告向第三人链家公司支付了居间费用及贷款服务费、垫资服务费、评估费、保障服务费等相关费用，认真积极履行合同约定的必要义务。2016年3月初，原告购房资质审核通过后，链家公司业务人员通知被告过户相关手续，但被告声称房屋要涨价50万，否则不卖了。2016年3月8日，链家公司向被告发出《催告函》，原告也多次督促被告代理人办理相关手续，但其以各种理由决绝办理。2016年3月11日，原告向被告发出要求《继续履行房屋买卖合同及补充协议》的短信通知及《律师函》，但被告未予回应。2016年3月14日，被告带开锁公司人员换锁，原告报警后，警察对被告的行为进行了批评，并要求双方走法律程序，后中介公司工作人员进行沟通调解，未达成一致意见。现原告为为自身合法权益，特诉至法院。被告魏雅君辩称：我方在实际履行合同过程中发现原告没有资质，链家公司告诉我原告找了一个北京人结婚就有资质了，后我咨询建委这是不符合条件的，我便向建委投诉。我方认为合同应该解除。涉案房屋是我与黄大洋的夫妻共同财产，我未经配偶黄大洋的同意擅自出售共有房产，我的行为属于无权处分。虽然买卖合同有效，但是合同效力仅作用于原、被告，并不涉及黄大洋。因共有权人黄大洋不同意出售涉案房屋，故合同无法继续履行。第三人链家公司述称：我公司同意原告的诉讼请求。原、被告在链家公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，我公司愿意配合双方继续履行合同。黄大洋签署的《同意出售证明》为本人签署，系我公司工作人员到魏雅君住处面签。第三人黄大洋述称：魏雅君委托白洁与链家、付会勇签订房屋买卖合同，但是链家违规操作，付会勇当时没有购房资质，就与魏雅君的代理人白洁签订了购房合同，后期在建委进行了投诉，建委备案并予以处理。我方按照合同约定严格执行的，与链家中介尹永强进行数次沟通，要求其出示付会勇资质审核证据材料；3月14日，在合同履行期过后，尹永强给我们发了付会勇资质审核的图片。我们认定对方违约，魏雅君不承担任何违约责任。链家没有让黄大洋签署任何买卖合同，经前两次法庭开庭取证，原告付会勇及其代理律师已经承认，他们手里的文件并非黄大洋本人签字。魏雅君女士保留对原告及链家公司诉讼的权利。追究原告给魏雅君和黄大洋造成的经济损失及名誉损失。经审理查明：2016年1月22日，付会勇（买受人）与魏雅君（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：所售房屋的坐落位置为通州区某小区×××号楼×层×单元××××；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为188万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为875000元；买受人向出卖人支付定金9万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起51日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。同日，付会勇（乙方）与魏雅君（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方应当于乙方购房资格通过后十五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在乙方银行贷款批贷后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应在2016年1月30日之前自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准；双方并就其他事项作出约定。后付会勇依约支付魏雅君定金9万元、物业交割保证金1万元。付会勇并为履行合同支付居间代理费60610元、保障服务费13775元、代收评估费600元。2016年3月11日，付会勇向魏雅君邮寄律师函，明确告知付会勇已通过相关购房资格审核，并要求魏雅君及时配合办理后续履约手续。该邮件的快递查询结果显示已于2016年3月13日本人收。本案审理过程中，链家公司向本院提交《同意出售证明》，载明：本人黄大洋，系售房人魏雅君之配偶，现在此声明如下：同意售房人魏雅君出售其名下位于通州区某小区×××号楼×层×单元××××之房屋。魏雅君、黄大洋均否认该证明落款处系黄大洋本人签署。后付会勇亦认可该证明并非黄大洋本人签署。2016年3月7日，付会勇向本院申请变更原诉讼请求，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。2017年3月20日，本院当庭告知魏雅君付会勇变更后的诉讼请求，魏雅君明确表示同意解除合同。付会勇申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产评估有限公司作为本案评估机构。2017年6月15日，该评估机构出具《房地产估价报告》，确定估价对象在现状条件下于价值时点2017年3月20日的房地产市场价值为574.16万元，房地产单价56120元/平方米。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房地产估价报告书、评估费发票、房屋所有权证书、《同意出售证明》、律师函、快递单、快递查询记录、北京链家预收费专用收据、北京中融信担保有限公司专用收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告魏雅君经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。付会勇与魏雅君签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。本案中，付会勇已经按照合同约定支付定金及物业交割保证金，魏雅君本应依约定继续履行合同义务，配合付会勇办理房屋过户登记手续。但涉案房屋的共有人黄大洋拒绝出售房屋，付会勇未能提供证据证明黄大洋同意出售房屋，应承担举证不能的不利后果，双方之间的房屋买卖合同构成法律上的履行不能。被告魏雅君在未取得黄大洋同意的情况下仍与原告付会勇订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。付会勇要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，魏雅君亦同意解除合同，本院不持异议，合同解除的时间应为本院告知魏雅君付会勇要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求之日，即2017年3月20日。合同解除后，付会勇为履行合同向魏雅君支付的购房定金及物业交割保证金应予以返还。魏雅君在未取得完全处分权的情况下仍向付会勇出售房屋致使合同无法履行，魏雅君应承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。付会勇要求赔偿被告赔偿原告居间费、保障服务费、评估费的请求，合法有据，本院予以支持。付会勇要求魏雅君赔偿房屋差价损失的请求，理由正当，具体数额由本院根据合同履行情况、魏雅君的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值及公平原则、诚实信用原则确定为290万元。在魏雅君已承担赔偿损失的责任的情况下，付会勇仍坚持主张合同约定的违约金的请求，于法无据，本院不予支持。结合链家公司的陈述及付会勇向魏雅君邮寄的律师函的内容，可以认定付会勇已在2017年3月11日前通过购房资质审核。魏雅君虽辩称付会勇未在合同签订之日起51日内取得购房资质审核，但未能提供反证予以证明，对其辩解意见本院不予采信。且办理房屋所有权转移登记手续系双方共同的义务，合同任何一方无法独自完成办理房屋所有权转移登记手续，而《补充协议》亦对于办理房屋所有权转移登记手续的期限重新作出了约定。故魏雅君的该项辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告付会勇与被告魏雅君于二〇一六年一月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一七年三月二十日解除；二、被告魏雅君返还原告付会勇定金九万元及物业交割保证金一万元，以上共计十万元，于本判决生效后七日内执行清；三、被告魏雅君赔偿原告付会勇居间代理费六万零六百一十元、保障服务费一万三千七百七十五元、代收评估费六百元，以上共计七万四千九百八十五元，于本判决生效后七日内执行清；四、被告魏雅君赔偿原告付会勇房屋差价损失共计二百九十万元，于本判决生效后七日内执行清；五、驳回原告付会勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费一万六千八百元，由被告魏雅君负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告魏雅君负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万四千四百二十元，由被告魏雅君负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 叶福勇二〇一七年七月二十日书记员 王 妍 更多数据：搜索“”来源：