（2017）皖0403民初3254号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-07
案件名称
胡德明与淮南正元置业有限公司、淮南市土地储备开发中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡德明,淮南正元置业有限公司,淮南市土地储备开发中心
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初3254号原告：胡德明，女，1955年3月8日生，汉族，大学文化，淮南联合大学退休职工，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：蒋忠新，安徽法戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：程勋鹏，安徽法戈律师事务所律师。被告：淮南正元置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区会战路（东方医院集团内），统一社会信用代码913404007865069187（1-1）。法定代表人：周涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐啸，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘占忠，该公司法律顾问。被告：淮南市土地储备开发中心，住所地安徽省淮南市田家庵区金海大厦4楼，统一社会信用代码123404007998250885。法定代表人：曹宏，该中心主任。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。原告胡德明诉被告淮南正元置业有限公司(以下简称“正元公司”)、被告淮南市土地储备开发中心(以下简称“储备中心”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡德明及其委托诉讼代理人蒋忠新、被告正元公司的委托诉讼代理人徐啸、被告储备中心的委托诉讼代理人潘龙敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡德明向本院提出诉讼请求：1、判令两被告补偿原告2014年5月至2016年4月共计24个月的临时安置补助费32712元（1363元×24个月）；2、判令两被告按同期银行贷款利率补偿原告为收房而提前支付房款的利息5331元[（23171元+32949元）×4.75%×2]，以上两项合计38043元。事实和理由：原告系淮南联合大学1#楼的拆迁还原户，正元公司开发建设的田家庵区朝阳中路东方国际购物中心1#801室为其拆迁还原房。2014年4月，正元公司向原告发送《东方国际购物中心入伙通知书》，并多次电话催出原告办理收房手续，通知书载明“东方国际购物中心项目经政府相关部门、建设单位验收检查合格……逾期一个月不办理，将视同入伙”。原告据此办理了相关收房手续，收房时原告收到正元公司发放的《淮南市商品房住宅质量保证书》等资料，安置补偿费被告支付截止至2014年4月。自2014年4月原告收房后至2016年4月，正元公司未能替原告办理房产证，直至2016年5月27日正元公司才通知原告可以办理房产证。2016年6月28日，经原告查询安徽省建设工程信息网，得知正元公司开发的东方国际购物中心楼盘备案号为3404031604200101-JX-001，竣工备案信息显示竣工日期为2016年4月18日，备案日为2016年5月10日，故正元公司于2014年4月交给原告的还原房系未竣工、未备案的房子。正元公司已经支付给其他与原告情况相同的拆迁安置户（正元公司交付的房屋系未竣工、未备案的房子）拆迁安置费至2016年4月。原告认为自己作为善意的当事人，根据正元公司的要求，交纳了房款、办理了收房手续，正元公司迟延为原告办理房产证，将未经验收、备案，不具备交房条件的房子交付给原告，违反了建筑法等法律法规的规定。正元公司明知房屋是未经验收备案，却交房给不知情的原告，以此逃避支付临时补偿安置费，正元公司应当承担责任。故原告诉至法院，请求判如所请。正元公司辩称：1、《房屋拆迁补偿安置协议》系胡德明与储备中心签订，正元公司不是合同主体，不应承担责任；2、原告于2014年4月28日已自愿受领安置房屋并使用，临时安置补助费解决的是自房屋被拆迁后至被拆迁人实际受领房屋止这段期间的住房问题，现原告的住房问题已经得到解决，故原告主张自2014年5月至2016年4月的临时安置补助费，缺乏事实及法律依据。3、原告与储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定房屋拆迁补偿方式为房屋产权调换，在安置房交付时相互结清差价，原告于2014年4月28日接收安置房屋，并自愿结清所有价款，不违背协议约定及法律规定。因此，原告不存在为收房而提前支付房款的事实存在。综上，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。储备中心辩称：1、涉案拆迁安置补偿义务已由储备中心转移给了正元公司，储备中心只是名义拆迁人，拆迁安置补偿协议实际应由正元公司履行，涉案拆迁安置补偿协议的权利义务已转移给了正元公司；2、胡德明诉请没有法律依据，根据法律规定拆迁安置房不应按照商品房的标准来认定安置补偿标准；3、其他答辩意见同正元公司的答辩意见。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、胡德明提交的《淮南市城市房屋拆迁补偿安置协议》。本院对该证据的真实性予以认定，对胡德明与储备中心签订有拆迁补偿安置协议及胡德明系原联大拆迁户的事实予以认定。2、胡德明提交的老联大拆迁安置户新房号签认单。本院对胡德明作为老联大拆迁户其确认安置还原房为东方国际购物中心1号楼8层A1型02、新编房号为1-801的事实予以认定。3、胡德明提交的“东方国际购物中心”入伙通知书，本院对正元公司于2014年4月10日告知胡德明涉案安置房屋已经政府相关部门、建设单位验收检查合格，并通知胡德明于2014年4月20日携带相关资料办理交房收房手续的事实予以认定。4、胡德明提交的收房结算单、收据、东方国际购物中心《商品房住宅质量保证书》、售房款发票，本院对该组证据的真实性予以认定，对胡德明与正元公司于2014年4月28日就安置房屋进行交房结算并办理收房手续的事实予以认定，对胡德明接收房屋的事实予以认定，对胡德明于2014年4月28日补交房款差价32949元的事实予以认定（临时安置费结算至2014年4月，1363元/月）。5、收条、契税税收缴款书、登记费缴款书、住宅专项维修资金专用收据、房产证，本院对该组证据的真实性予以认定，对胡德明于20166月16日取得安置还原房的事实予以认定。6、安徽省建筑市场公开信息平台查询信息，本院对该证据真实性予以认定。7、胡德明提交的致正元公司的诉求信及答复。本院对该证据的真实性予以认定，该证据系胡德明等业主向正元公司主张权利，与储备中心无关联性，且胡德明等业主未证明正元公司是否收到并知晓该信件，故对胡德明的证明观点不予采纳。8、正元公司提交的业主基本情况表、房屋交接验收签收表、资料物品移交清单、承诺书、消防责任书。本院对该证据的三性予以认定，结合原告提交的与正元公司交房结算、办理房屋产权证等证据材料，对原告于2014年4月28日知晓且认可接收东方国际购物中心1栋801室房屋的事实予以认定。9、储备中心提交的2009年第35号淮南市人民政府专题会议纪要(旧城改造工作专题会议纪要)、《委托拆迁包干协议》。本院经审查，该证据与储备中心提交《委托拆迁包干协议》能够互相印证，故本院对其真实性予以确认。根据该两份证据的内容，系由储备中心委托区政府具体实施负责对涉案项目范围内的房屋进行拆迁，储备中心仍就是安置主体和义务人，故对储备中心的证明观点本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡德明系淮南市田家庵区老联大内新1#-2-2室房屋（产权证：私房字第1-J2-632**号）的所有权人。淮南市土地储备开发中心作为拆迁人委托田家庵区人民政府对其储备的原联合大学宿舍楼和田区工商分局办公楼项目范围内的各类房屋实施拆迁，胡德明的该房屋属于拆迁范围。2010年5月7日，淮南市土地储备开发中心云(甲方，拆迁人)与胡德明(乙方，被拆迁人)就房屋拆迁补偿安置事宜签订了一份《淮南市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：一、被拆迁按房屋现状房屋坐落：田区老联大内新1#-2-2室，用途：住宅，合法产权凭证记载建筑面积83㎡，合法产权凭证即证号为私房字第1-J2-632**号，建筑面积实测为85.2㎡。二、房屋拆迁补偿方式为：房屋产权调换。三、……。四、实行房屋产权调换的，甲方向乙方提供安置房的地点是东方国际购物中心1号楼8层A1单元02室，建筑面积110.37㎡(最终以房地产测绘部门确定的建筑面积为准)。五、……。六、……。采取产权调换，甲方仅向乙方支付搬迁补助费1663.20元，临时安置补助费12268.80元，其余差价，在安置房交付时相互结清。七、奖励部分：乙方在拆迁安置方案规定30日内，签订安置协议并搬迁完毕，将房屋交由拆迁办公室验收合格，甲方给予乙方其合法建筑面积15%的奖励，即12.78㎡。并给与一次性拆迁奖励人民币2万元。八、其他：……。淮南东方国际购物中心1#-4#楼是由正元公司开发建设，即正元公司系胡德明的安置还原房的开发建设单位。协议签订后，2014年4月10日，正元公司向原告发送《东方国际购物中心入伙通知书》，通知原告于2014年4月20赴东方国际购物中心售楼处办理办理交房收房手续，通知书载明“东方国际购物中心项目经政府相关部门、建设单位验收检查合格……逾期一个月不办理，将视同入伙”。胡德明于2014年4月28日按照正元公司的要求办理了收房手续，并在房屋交接验收签认表、业主接房资料、物品移交清单（包含进户门钥匙7把）、承诺书、消防责任书上签字并认可交房。正元公司将还原房及商品房住宅质量保证书等交给了胡德明，胡德明接收了还原房。2016年6月16日案涉还原房屋办理了产权证（淮南市房地权证田家庵区字第××号），产权人为胡德明。正元公司开发的东方国际购物中心楼盘（包含还原给胡德明的房屋）竣工日期为2016年4月18日，备案日为2016年5月10日。胡德明据此认为，正元公司2014年4月28日交给胡德明的还原房系未竣工、未备案的房子，故诉至法院，请求判如所请。另查明：2014年4月28日，胡德明在接收房屋时，经与正正元公司结算，应补正元公司差价32949元。同日，胡德明通过现金支付的方式向正元公司补交房款32949元。正元公司支付胡德明临时安置补助费至2014年4月。淮南市土地储备开发中心根据2009年第35号淮南市人民政府专题会议纪要(旧城改造工作专题会议纪要)精神委托田家庵区人民政府，对甲方储备的原联合大学宿舍楼和田区工商分局办公楼项目范围内的各类房屋实施拆迁，双方签订了《委托拆迁包干协议》。胡德明各项诉请主张计算明细为：临时安置补助费32712元[1363元/月×24个月（自2014年5月至2016年4月，共计24个月）]；利息5331元[（23171元（正元公司应支付的自2012年12月至2014年4月临时安置补助费，1363元/月）+32949元（2014年4月28日胡德明补交的房款差价））×4.75%×2倍]，两项合计38043元。本院认为：胡德明与储备中心签订的《淮南市城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，合法有效。临时安置补助费是拆迁工作开始后，因拆迁人未能向被拆迁人提供临时住处，拆迁人给付被拆迁人一定数额货币，由被拆迁人自行解决过渡时期住房问题。它是因拆迁导致被拆迁人无法在原房屋居住生活引起。根据《淮南市城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定，对胡德明的拆迁安置补偿方式是产权调换，故胡德明应得到自其搬迁之日起至接收安置还原房之日止的临时安置补助费。本案中，正元公司作为胡德明的安置还原房的开发建设单位，已于2014年4月28日向胡德明交付了拆迁安置补偿协议约定的安置还原房，胡德明亦接收了还原房。胡德明自正元公司向其交付商品房之日止就已经不具备主张临时安置补助费的条件。因此，胡德明主张自2014年5月至2016年4月期间的临时安置补助费32712元，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于胡德明主张的为接收房屋而提前支付的房款利息5331元[（23171元（正元公司应支付的自2012年12月至2014年4月临时安置补助费，1363元/月）+32949元（2014年4月28日胡德明补交的房款差价））×4.75%×2倍]。本院认为，胡德明主张的房款利息包含2部分，第一部分23171元是储备中心应支付给胡德明自2012年12月至2014年4月的临时安置补助费，该部分临时安置补助费在胡德明2014年4月28日接收房屋时折抵了其应补缴的房款差价，且正元公司在胡德明支付购房款后即向其交付了房屋；第二部分32924元是拆迁补偿安置协议约定的胡德明应当补缴的房款差价，系正元公司交付房屋胡德明接收房屋时补交的房屋面积差价款，不存在胡德明提前交付房款。正元公司在胡德明支付购房款（折抵安置费23171元+补交差价32949元）后，即向胡德明交付了安置房，故胡德明不存在提前支付房款，也不存在提前支付房款导致的利息损失。故对于故对胡德明主张的为接收房屋而提前支付的房款利息，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡德明的诉讼请求。案件受理费751元，由原告胡德明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 李保平代理审判员 刘克永人民陪审员 王桂兰二〇一七年七月二十日书 记 员 杨 森附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附2：本案证据目录一、胡德明提交证据和证明目的如下：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、《淮南市城市房屋拆迁补偿安置协议》，证明2010年5月7日，胡德明与储备中心签订拆迁补偿安置协议，胡德明系原联大拆迁户。3、老联大拆迁安置户新房号签认单，证明2011年胡德明作为老联大拆迁户确认还原房新编房号为东方国际购物中心1-801。4、“东方国际购物中心”入伙通知书，证明正元公司于2014年4月28日在不满足法定交付条件情况下向胡德明交房；正元公司欺骗胡德明房屋在此时已经验收合格。5、收房结算单、收据、东方国际购物中心《商品房住宅质量保证书》、售房款发票，证明胡德明对房屋未竣工不满足法定交付条件不知情的情况下，按照正元公司的要求办理收房手续并补差价32949元；临时安置费结算至2014年4月，每月1363元。6、收条、契税税收缴款书、登记费缴款书、住宅专项维修资金专用收据、房产证，证明正元公司直到2016年6月才为胡德明办理房产证，印证了正元公司在2014年交房时并不满足法定交房条件。7、安徽省建筑市场公开信息平台查询信息，证明2016年6月18日，胡德明查询安徽省建筑市场公开信息平台得知正元公司开发的东方国际购物中心楼盘备案号为3404031604200101-JX-001，竣工备案信息显示竣工日期为2016年4月18日，备案日为2016年5月10日，正元公司2014年4月28日交付房屋并不满足法定交付条件。8、致正元公司的诉求信及答复，证明胡德明于2016年12月5日书面向正元公司提出诉求遭拒。二、正元公司提交证据和证明目的如下：1、业主基本情况表、房屋交接验收签收表、资料物品移交清单、承诺书、消防责任书，证明原告已于2014年4月28日自愿接收东方国际购物中心1栋801室房屋。三、储备中心提交证据和证明目的如下：1、淮南市人民政府专题会议纪要、《委托拆迁包干协议》，证明涉案的拆迁安置协议属于旧城改造项目，储备中心按照政府要求成为名义上的拆迁人，按照规定拆迁人与被拆迁人达成的协议应由开发商履行。 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