（2017）陕0115民初1361号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-09-15

案件名称

常舵与陕西乾园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市临潼区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

常舵,陕西乾园房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款

全文

西安市临潼区人民法院民事判决书（2017）陕0115民初1361号原告：常舵，男，1990年10月9日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郅宝，陕西哲勤律师事务所实习律师。被告：陕西乾园房地产开发有限公司。法定代表人：龚升平，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，陕西昭应律师事务所实习律师。原告常舵与被告陕西乾园房地产开发有限公司（以下简称乾园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常舵的委托诉讼代理人张超、郅宝，被告乾园公司的委托诉讼代理人朱军学、李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常舵诉称，2014年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于临潼区骊山街办二环路西段骊苑盛景2号楼3单元8层30804房商品房一套，建筑面积129.6平方米，房屋单价每平方米3263元，合同总价款422950元，房屋价款原告已经全额支付完毕。按合同约定，乾园公司应于2014年8月31日前将商品房交付原告使用，但乾园公司实际交付房屋日期为2017年2月27日，已经严重违约。原告依据双方签订的合同约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截止乾园公司实际交房之日，共计逾期911天，违约金115592.235元。因乾园公司已经构成严重违约且拒绝向原告承担违约责任，故特提起诉讼，请求判令被告乾园公司支付原告常舵违约金115592.235元；承担本案诉讼费。被告乾园公司辩称，2014年4月24日“骊苑盛景”小区房屋已于全部竣工，由于市政公用配套设施不能到位，未能按期交房并非乾园公司的原因所致。2015年3月26日，居民用电才正式接入小区。同年4月15日，乾园公司致函西安临潼旅游商贸开发区管委会，请求管委会协调相关部门尽快将自来水配套到位。乾园公司多次与水务部门联系，2015年8月10日，正式接入自来水。根据双方签订的商品房买卖合同约定，乾园公司可以据实延期交房，不应当承担违约责任。同年10月16日，通过公告、电话等方式通知业主交房。故违约期限应从2015年8月10日配套设施到位计算至2015年11月16日止。合同约定违约金过高，应按实际损失的百分之三十计算。就本案而言，迟延交房给原告所造成的实际损失是不能及时入住的房租损失，按临潼地区100平方米左右的精装修房屋月平均租金为500元，按双方合同约定的违约金计算方法，明显高于相关法律规定，故请求法院依法予以调整。经审理查明，2014年1月26日，常舵与乾园公司签订《商品房买卖合同》，约定常舵购买乾园公司开发的位于西安市临潼区骊山街道办事处二环路西段的骊苑盛景2号楼3单元8层30804商品房一套，用途为住宅，建筑面积为129.62平方米，每平方米单价3263元，总金额422950元。该合同同时约定，签订合同时支付首付款182950元，剩余房款买受人在2014年2月28日前贷款付清。并约定，买受人逾期付款超过30日后，自应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2014年8月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。在约定的交房期限内，如因市政配套延期或不能使用的，因政府行为造成工程延期或工程施工中风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和证明文件为依据，出卖人在房屋交付使用时告知买受人，出卖人则可据实予以延期。合同签订后，常舵按合同约定向乾园公司履行了支付首付款的义务。2014年1月26日，乾园公司在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记。同年3月31日，常舵向乾园公司履行了剩余房款240000元贷款支付义务。同年4月24日乾园公司完成“骊苑盛景”小区第1、2、3号楼的工程自我验收。2015年4月15日，乾园公司以该工程项目原计划2014年8月31日正式交房，但因市政设施配套不到位，经其多方努力协调，正式电、暖气、天然气已到位，自来水尚未接入，导致本项目延期交房为由，向西安临潼旅游商贸开发区管委会就骊苑盛景项目完善市政配套设施进行请示。2015年4月24日，乾园公司接入临时用水，5月1日骊苑盛景小区1、2、3号楼通过相关部门组织的验收。2015年7月20日，西安临潼旅游商贸开发区管委会就乾园公司的请求复函，载明经管委会与区政府及水务部门协调，请乾园公司与水务部门对接，尽快完善相关配套设施。2015年8月10日，乾园公司为该小区接入正式自来水。2015年10月16日，乾园公司通知小区业主收房。2017年2月27日，常舵缴纳了该商品房专项维修资金18868.90元。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、个人贷款支付凭证、竣工验收报告、请示函、复函、证明、西安市中级人民法院（2017）陕01民终3127号民事判决书、原、被告陈述等证据载卷，并经当庭质证，足以认定。本院认为，常舵与乾园公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。常舵按合同约定向乾园公司交纳全部购房款后，乾园公司未按合同约定期限向常舵交付房屋，构成违约。现常舵以乾园公司延期交房为由，要求乾园公司支付违约金。乾园公司承认延期的事实，但抗辩本案涉及的楼房建设，乾园公司已于2014年4月24日竣工。因出现接入小区的水电等配套设施不到位，乾园公司通过争取，但该配套设施的接入非乾园公司所能控制的因素，因此造成向常舵延期交房。依据双方合同第八条第二款（三）项，约定的交房期限可据实延期，并提交了相关证据证明其抗辩主张的事实。经审查乾园公司的该抗辩符合合同约定的情形，符合据实延期的事由。故对其抗辩主张，本院予以采纳。因此，对乾园公司2015年8月10日前的违约期间，依合同约定应予扣除。2015年10月16日，乾园公司通知小区业主开始收房，应给予小区业主留出合理的收房期限，以两个月时间为宜，交房违约期限应计算至2015年12月16日。对常舵主张中在该期限后要求乾园公司承担2015年8月11日至2015年12月16日期间的迟延交房的违约责任的请求，本院依法予以支持。常舵以2017年2月27日交纳商品房专项维修资金的时间为收房时间，要求乾园公司承担从2015年12月16日至2017年2月27日期间的迟延交房违约责任，不符合合同约定，本院不予支持。因2015年8月10日乾园公司已通知小区业主收房，依双方签订的商品房买卖合同第十一条之约定，出卖人发出交房通知，买受人未接通知，公告的时间办理收楼手续的，视为从通知、公告的收楼日期起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。通知、公告的发布方式包括在小区内张贴方式发布，由此可认定常舵在2015年8月10日已收到收楼通知，故对其请求依法不予支持。常舵以合同约定的日万分之三要求乾园公司承担违约责任，乾园公司以该违约金约定过高要求调整进行抗辩。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。乾园公司的抗辩有法律依据，本院依法予以采信。据此，对乾园公司迟延交房的违约金应调整为同地段房租的1.3倍。参考互联网上发布的西安市临潼区同地段简装修成套房每月每平方米不足10元房租价的标准，乾园公司应按每月每平方米13元的标准向原告常舵支付迟延交房违约金。为维护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告陕西乾园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告常舵迟延交房违约金7021元(2015年8月11日起至2015年12月16日止)。二、驳回原告常舵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，由被告陕西乾园房地产开发有限公司负担159元，由原告常舵负担2452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　吕丰成审　判　员　　郝　剑人民陪审员　　高　辉二〇一七年七月二十日书　记　员　　白　凡来源：百度搜索“”