（2017）苏0106民初2528号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告戎逸与被告李莉、吴拥军、第三人南京驰宁房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戎逸,李莉,吴拥军,南京驰宁房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2528号原告：戎逸，男，汉族，1995年10月16日生，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：石荣王，江苏东恒律师事务所律师。被告：李莉，女，汉族，1973年5月25日生，住南京市鼓楼区。被告：吴拥军，男，汉族，1969年2月23日生，住南京市鼓楼区。两被告共同委托诉讼代理人：朱赫，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。第三人：南京驰宁房地产经纪有限公司，住所地南京市浦口区柳洲东路7号天润城第五街区014幢101室。法定代表人：梁华超，总经理。委托诉讼代理人：顾凡，该公司天润城九街区店店长。原告戎逸与被告李莉、吴拥军、第三人南京驰宁房地产经纪有限公司（以下简称驰宁经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戎逸的委托诉讼代理人石荣王、两被告的共同委托诉讼代理人朱赫、第三人驰宁经纪公司的委托诉讼代理人顾凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戎逸向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金4万元及利息（自起诉之日起按6.5%计算至实际支付之日止）；2、判令被告返还原告支付的中介费4万元（自起诉之日起按6.5%计算至实际给付之日止）；3、判令被告支付原告违约金41万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月8日购买南京市浦口区天华北路2号天润城第12街区8幢2单元504室房屋。2017年1月9日，三方当事人签订《房地产买卖中介合同》，约定由两被告向原告出售上述房屋，当日原告支付李莉定金4万元。2017年1月10日，原告支付第三人中介费4万元。因被告明确表示不再出卖涉案房屋，原告于2017年2月18日发短信告知其应按合同约定于30日内支付原告违约金41万元、定金4万元及中介费4万元。但是被告未予支付。涉案房屋价格已经上涨，每平方米上涨3000元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李莉、吴拥军辩称，被告方不存在违约行为，原告应继续履行合同。本院经审理查明事实如下：2017年1月9日，原告戎逸（乙方）通过驰宁经纪公司（丙方）居间介绍，与被告李莉、吴拥军（甲方）签订《房地产买卖中介合同》,由原告购买被告李莉、吴拥军所有的504室（建筑面积为101.07平方米），双方约定：总价款为205万元；存在违约行为的，违约方分别支付各守约方违约金按房屋总价款20%，计41万元，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；乙方于签约当日支付甲方购房定金4万元；甲方房屋有贷款，乙方借给甲方45万元用于2017年2月15日前办理房屋解押手续，解押后于2017年9月11日前办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款；乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款30万元，如解押后因不可抗力致合同不能履行，甲方应在7天内将乙方支付的解押款和定金49万元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方作为补偿；甲乙双方承诺于2017年1月13日前办理贷款申请手续，乙方申请贷款金额为124万元，由银行直接下达甲方银行账户；甲乙双方承诺所提供的贷款材料均真实有效，如因不能按时到场签字或提供的贷款材料不完全、不真实影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任；因房屋产权共有人签约当日未到场签字，甲方李莉保证，产权共有人吴拥军对出售房屋无异议及合同条款知情并认可，如因共有人吴拥军原因造成此合同无法正常履行，甲方李莉自愿承担合同内产权人及产权共有人的违约责任等等。原告戎逸之母吴桂云代原告戎逸在合同尾部乙方一栏签名，被告李莉代其配偶吴拥军在合同尾部甲方一栏签字。当日，原告支付李莉定金4万元。2017年1月10日，原告支付第三人驰宁经纪公司佣金4万元。后双方因合同的履行产生争议。2017年3月20日，原告戎逸诉至本院，要求两被告返还定金并支付违约金等。2017年3月29日，本院向被告方送达起诉状副本及相关应诉资料。另查明：在三方签订买卖合同时，两被告进行通话，被告吴拥军知晓并同意向原告出售房屋。对于以上双方当事人无争议的事实，本院予以确认。庭审中，原告提供电话录音资料一份，用于证明2017年2月15日第三人的工作人员顾凡与被告吴拥军通电话，吴拥军明确表示“房屋不卖了”，由其自己居住，被告明确表示不履行合同，构成根本违约。被告方质证认为，该录音是在未经被告方同意情况下作出的，不能反映事件的经过；该录音只是吴拥军的口头表示，原告自始至终都没有与李莉沟通或者征求李莉的意见。第三人质证认为，对于该证据的真实性无异议。庭审中，被告方称，吴拥军对于出售涉案房屋认可，但是对于合同约定过户时间、首付款金额不认可；三方签订的合同有效，但是不能约束吴拥军，合同对于吴拥军来说是无效的。后被告方又称，从两被告的角度，双方之间的合同是有效的。第三人称，原告提供了贷款手续，但是没有办理，贷款手续时效只有一个月，计划七月份办理贷款手续，八月份解押。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴桂云以原告的名义购买房屋，并代替原告在买卖合同上签名，被告方并未表示反对，因此原告戎逸是合同的当事人。双方在合同中约定“因房屋产权共有人签约当日未到场签字，甲方李莉保证，产权共有人吴拥军对出售房屋无异议及合同条款知情并认可”，同时被告吴拥军认可并同意其妻子李莉代其在买卖合同上签名，该代理行为符合合同约定和法律规定，因此被告吴拥军是合同的当事人。原告戎逸与被告李莉、吴拥军之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。双方是否按照合同约定全面履行义务，双方是否存在违约行为等，根据双方的诉辩意见以及本院调查的上述事实，本院做如下评判：一、关于双方之间的合同是否解除的问题。被告吴拥军系被告李莉的配偶，夫妻双方对于房屋出售事宜相互知晓，李莉在被告吴拥军于2017年2月15日明确表示不再出售房屋后，也没有作出愿意继续出售房屋的意思表示，因此应视为被告方不愿继续履行合同并出售房屋。原告在被告方明确表示不同意出售房屋，致其无法实现合同目的的情况下，有权行使合同解除权。2017年3月29日，本院向被告方送达起诉状副本及相关应诉资料，应视为原告要求解除合同的通知到达被告方，双方之间的合同达到解除的条件，双方之间合同应于此时解除。二、关于被告李莉、吴拥军是否构成违约的问题。两被告诉前不愿按房屋买卖合同履行义务，不同意出售房屋，构成违约，应承担违约责任。被告方在庭审中同意继续履行合同，不能阻却被告方在诉前已经构成违约的事实，因此被告仍应承担违约责任。根据公平和诚信原则，结合两被告的违约程度、原因、当地房地产市场价格变动情况以及原告过错、受损情况等，本院酌定两被告赔偿原告损失10万元。双方之间合同已经解除，且两被告构成违约，原告可以要求两被告返还定金，因此两被告应返还原告定金4万元。对于原告主张的定金利息主张，没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的中介费，系原告向房屋交易中介机构支付的居间报酬，原告主张的违约金足以弥补上述损失，同时原告的主张没有法律依据，因此本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李莉、吴拥军于本判决生效之日起十日内支付原告戎逸购房定金4万元、违约金10万元合计14万元。二、驳回原告戎逸的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元,减半收取4325元，由被告李莉、吴拥军负担3000元，原告戎逸负担1325元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 周力文二〇一七年七月二十日书记员 夏 娜 更多数据：