（2017）川1824民初495号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-14
案件名称
石棉县开源恒基房地产开发有限公司诉马军、张晓琴房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
石棉县人民法院
所属地区
石棉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石棉县开源恒基房地产开发有限公司,马军,张晓琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1824民初495号原告：石棉县开源恒基房地产开发有限公司。住所地：石棉县新棉镇新建二巷二段***号附*号。法定代表人：钟诚，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：钟世泽，男，汉族，1970年2月13日生，住重庆市潼南县，公司职工。被告：马军，男，藏族，1984年9月21日生，住四川省石棉县。被告：张晓琴，女，汉族，1985年9月7日生，住四川省乐山市市中区。原告石棉县开源恒基房地产开发有限公司（以下简称：石棉县开源恒基公司）与被告马军、张晓琴房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石棉县开源恒基公司委托代理人钟世泽，被告马军、张晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石棉县开源恒基公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告及时支付购房款17280.2元（4288元/㎡*（126.32㎡-122.29㎡）=17280.2元），并从逾期付款之日起按日万分之二支付违约金至实际付清之日止；2、本案诉讼费、律师费等合理费用由被告承担。事实与理由：2013年11月12日,二被告与原告签订《商品房买卖合同》及其附件,就购买该商品房约定如下:1、商品房基本情况:二被告购买原告开发建设的位于石棉县滨河路X段X号X栋X单元X层X号住房一套,该房预测绘建筑面积122.29m2,其中套内建筑面积99.8m2；有2个阳台,其中1个为封闭式,1个阳台为非封闭式。2、商品房计价方式与价款及特别约定：该商品房价款按照建筑面积计算,单价为4288元/m2,总价款伍拾贰万肆仟叁佰捌拾元整。同时特别约定“具体约定见附件四”即21层以上含21层的阳台在房屋预测中未按封闭阳台计算,交房时若阳台封闭,则总面积按实测报告为准,并按实测报告面积计算房价款。3、付款方式:买受人在签订合同时首付款224380元,余款30万元办理银行贷款。4、逾期付款责任:买受人未按约定的时间付款的,逾期超过90日后,出卖人同意后,买受人可以继续履行合同,并自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。5、其它约定详见商品房买卖合同。合同签订后,原告按合同约定履行了相关义务,并交付房屋给被告使用。但原告取得实测报告后,多次通知被告按合同约定补缴房款,办理产权证,被告至今未履行补缴房款义务。原告认为,根据《中华人民共和国合同法》的规定,被告有及时付清全部房款的义务,至今被告拒不履行付清房款的义务,已构成违约,对原告造成资金损失,原告有权主张被告及时付清房款、支付违约金并赔偿损失。为此,原告为维护自身合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定,请求法院依法及时裁判。被告辩称：1、被告不认可原告提供的测绘报告，雅安正信测绘公司的资质是丁级资质，不具有测绘本案诉争商品房的资质，本案诉争商品房的测绘机构应具备丙级测绘资质，且测绘报告被告从来没有拿到过，因为对测绘报告不认可，所以被告至今也未办理房产证；2、对原告起诉被告补交购房款不认可，原、被告签订的合同是原告单方面提前拟定好由被告签订的格式合同，并不是双方协商拟定的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；3、根据合同第十三条的规定对面积差异的处理应该是根据套内面积结算，因此被告只承担3%以内的面积差价而不是被告所说的按照建筑面积补足差价，超过3%的面积被告不予认可；在合同附件四也并没有明确面积差异的处理方式；4、原告在起诉书中提到的该房屋为2个阳台，其中一个为封闭式的，一个为非封闭式的，封闭式的质量差，结构不合理。第一次封闭选用劣质材料封闭，因21楼以上业主反对，后进行第二次封闭，但未达到设计标准，至今问题严重。第二次封闭阳台承诺的安装拉闸式防护栏，至今未安装，原告存在欺诈行为，应承担相应的法律责任；5、另外原告将属于业主的四楼公用房和公用地出售给他人，并未与被告协商，且在被告不知情的情况下又把被告告上法庭，使得被告的信用度和名誉受损，原告也应承担责任。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书等，拟证明原告及其委托代理人的身份情况；2、业主催告函、催款函、快递单，拟证明被告未按时补交房款，原告进行了催告并通过快递的方式向被告送达了催款函；3、交房流程表，拟证明被告接房的时间；4、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订合同的事实及双方对权利义务的约定；5、《雅安正信房地产测绘报告》，拟证明房屋的实测面积；被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对第2组证据有异议，只是要求被告在五日内到房地产主管部门签字，并没有进行催款；对第5组证据有异议，实测面积报告书没有测绘日期以及测绘公司的公章，且测绘报告的公司前后名称不一致，对其真实性、合法性不予认可；对第1、3、4组证据没有异议；被告向本院提交证据：雅安正信测绘咨询有限公司资质信息，拟证明雅安正信房地产测绘有限公司不符合测量资质。原告对被告提交的证据发表质证意见：对被告提交证据的真实性无法判断。本院经审理认定事实如下：2013年11月12日,原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：……第三条、被告购买原告开发建设的普通商品房屋一套（该房屋位于石棉县滨河路X段X号X栋X单元X号）；该房预测绘建筑面积122.29m2,其中套内建筑面积99.8m2，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.49m2。原、被告约定按照建筑面积计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米4288元，总价款伍拾贰万肆仟叁佰捌拾元整（大写）……第五条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款..….3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的43%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司石棉县支行或住房公积金管理机构借款支付。4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五…..第九条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日(该日期应当与第(l)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之二(该比率应当不小于第(l)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，被告应提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》。……第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人…..等内容。该《商品房买卖合同》附件四：计价方式与房款的其他约定：21层以上含21层的阳台在房屋预测中未按封闭阳台计算,交房时若阳台封闭,则总面积按实测报告为准,并按实测报告面积计算房价款。附件五：买受人在签订正式合同时首付房款224380元整，余款300000元整（办理银行按揭贷款）等内容。2015年2月6日，雅安正信房地产测绘有限公司对诉争房屋作出《雅安正信房地产测绘有限公司测绘报告》（以下简称：测绘报告），该《测绘报告》载明：X-X-X建筑面积为126.32m2、套内面积为103.28m2、公摊面积为23.04m2。原告认为被告所购买房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，被告应按照合同约定的价款计算实测建筑面积与预测建筑面积差额并补交房屋差价款，遂诉至法院，要求处理。另查，2014年11月7日，被告马军、张晓琴接收了位于石棉县滨河路X段X号X栋X单元X号房屋。相关部门已根据《测绘报告》载明的房屋面积为被告所购房屋所在小区的大部分业主办理了《不动产权证书》。被告马军、张晓琴接收的石棉县滨河路X段X号X栋X单元X号房屋即《商品房买卖合同》中约定的石棉县滨河路X段X号X栋X单元X号房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，虽原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四中约定：21层以上含21层的阳台在交房时阳台封闭，则总面积按实测报告为准，并按实测报告面积计算房价款。但原告未举证证明原、被告合同约定的房屋预测面积是否包含了阳台面积，亦未举证证明房屋实测阳台面积的大小。故原告请求被告按照《商品房买卖合同》附件四约定的按实测面积支付房屋差价款的请求，本院不予支持，双方应按照《商品房买卖合同》第十三条的约定处理房屋面积误差。本案中，原告交付给被告的房屋实测套内建筑面积超出合同约定的预测套内建筑面积3.48m2，套内建筑面积误差比为3.487%，超出套内建筑面积误差3%的范围。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条：“实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足。”的约定，被告应按照套内建筑面积误差3％（即2.994m2）补足房屋差价款12838.27元（4288元/m2×2.994m2）。对原告请求被告按日2‱支付从2015年2月6日起至付清款项之日止违约金的诉讼请求。本院认为，首先，从原、被告签订《商品房买卖合同》及附件来看，原、被告仅对预测建筑面积的价款支付方式及期限作出约定，并未对实测建筑面积与预测建筑面积差额部分的价款支付期限作出约定；其次，原、被告之间对实测建筑面积与预测建筑面积差额部分存在争议，原、被告之间债权债务尚未明确，原告请求被告支付违约金的诉讼请求，不符法律规定及双方约定。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称原告委托的雅安正信房地产测绘有限公司不符合测量资质，对其测绘报告不予认可的意见。本院认为，测绘公司出具的测绘报告已经相关部门予以认可，并颁发相关的权利证书，测绘公司是否具备相应的测绘资质，不属于人民法院的审理范畴。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。对被告辩称原、被告签订《商品房买卖合同》系原告提供的格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方解释的意见。本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定：面积误差处理方式按照套内建筑面积误差进行处理。原告提供的格式条款并不存在两种以上解释的情形。故对被告的该辩称意见，本院不予采信。对被告辩称封闭窗户存在质量问题，不应支付价款的意见，因与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马军、张晓琴于本判决生效之日起十日内支付原告石棉县开源恒基房地产开发有限公司房屋误差面积价款12838.27元；二、驳回原告石棉县开源恒基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费232元，减半收取116元，由原告石棉县开源恒基房地产开发有限公司负担56元，被告马军、张晓琴负担60元。被告负担的部分已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 邓颖二〇一七年七月二十日书记员 刘宇 关注公众号“”