（2017）京0108民初25805号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2018-02-11
案件名称
左林子、颜悦与尹志平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
颜悦,左林子,尹志平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零八条，第一百二十一条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初25805号原告（反诉被告）：颜悦，男，1986年8月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：左林子，女，1986年11月8日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹志平，男，1963年3月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京京师律师事务所律师。原告（反诉被告）颜悦、左林子与被告（反诉原告）尹志平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。颜悦及颜悦、左林子共同委托诉讼代理人任彦锦，尹志平之委托诉讼代理人贾鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜悦向本院提出诉讼请求：1.解除颜悦、左林子与尹志平所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.尹志平退还颜悦、左林子定金100万元；3.本案诉讼费用由尹志平承担；4.尹志平支付违约金（自2017年4月5日起至尹志平退还全部定金之日止，以100万元为基数，按日万分之五计算）。事实和理由：2017年2月26日，颜悦、左林子与尹志平签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件，约定颜悦、左林子以1010万元购买尹志平位于海淀区中关村东路x号x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）。合同签订后，我方按照合同约定，积极履行合同义务，先后已支付100万定金和合计26.32万元的中介服务费等。但因国家出台3**新政，导致我方购买的涉案房屋被认定为二套房，贷款最高额度为142万元，贷款25年的月供差额为101万元，且我方能否符合贷款条件尚属未知；首付增加差额88万元；契税总额增加7万元；原准备以个人信用贷的方式筹措首付款中的60万元也变为不可能；综上，原告如果继续履行合同，短期内需要筹集的资金至少增加155万，结合贷款月供增加的部分，共计需要为购买涉案房屋至少增加256万元。综上，我方确因接连出台的各项新政策不再具备履约能力。该情况属于不可抗力与情势变更，我方在核查自身不具备履约能力之后已在第一时间通知尹志平，但双方无法协商一致。尹志平辩称并反诉称，我与颜悦、左林子签订《房屋买卖合同》及补充协议后，我方积极履行合同义务，现我方已于2017年4月10日办理完毕x号房屋的解除抵押登记手续，房源核验。但颜悦、左林子迟迟不配合进行房屋的交易，为合同履行制造障碍。317新政并不必然导致合同的无法履行，现颜悦、左林子因个人原因要求解除合同，我方同意，但二人应支付我方违约金202万元（以总房款的20%计算），并支付逾期付款的违约金（自2017年4月5日起计算）颜悦、左林子针对尹志平的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年2月26日，颜悦、左林子（买受人、乙方）与尹志平（出卖人、甲方）之委托代理人董德洪在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：尹志平、颜悦购买尹志平名下x号房屋，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1010万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额230万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。乙方于2017年3月6日之前支付定金10万元，于2017年3月20日前支付定金90万元，于过户前2个工作日支付首付款678万元。乙方若拒绝购买该房屋的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。后，颜悦、左林子如约支付定金100万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部委联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。2017年4月5日，颜悦、左林子通过微信的方式通知董德洪因楼市新政导致自己购房的资金缺口巨大，无法继续履行原合同。2017年5月6日，颜悦、左林子再次通过微信的方式向董德洪发出律师函，要求解除合同并返还全部定金。对以上确认事实，由双方当事人一致认可，有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议等证据在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.颜悦、左林子提供个人贷款结清证明、微信截图、借条、工作和收入证明、北医三院检查单等证据材料证明根据新政自己购买涉案房屋属于二套，贷款首付提高等情形导致自己无履约能力。尹志平对上述证据不予认可；2.尹志平提交网上打印资料，证明x号房屋同小区及周边的房价持续下降，存在实际损失。颜悦、左林子对上述不予认可，认为上述材料无证明力，也无法体现其证明目的。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。颜悦、左林子与尹志平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。订约后，因房贷新政颁行，对颜悦、左林子的履约能力产生重大影响，合同继续履行产生一定难度，现颜悦、左林子请求解除合同，尹志平当庭表示同意，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。双方合同解除后，尹志平应当向颜悦、左林子返还收取的定金。就尹志平主张的违约金，考虑尹志平因合同解除确产生了相关损失，故本院将根据公平原则就颜悦、左林子应分担的损失数额予以酌定。就颜悦、左林子主张的违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除颜悦、左林子与尹志平于二○一七年二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、尹志平于本判决生效之日起七日内向颜悦、左林子返还定金一百万元；三、颜悦、左林子于本判决生效之日起七日内向尹志平支付十万元；四、上述二、三项折抵，尹志平于本判决书生效之日起七日内向颜悦、左林子支付九十万元；五、驳回颜悦、左林子的其他诉讼请求；六、驳回尹志平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千九百元，由尹志平负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万一千四百八十元，由颜悦、左林子负担五百六十八元，于本判决生效后七日内交纳，由尹志平负担一万零九百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李晓馨二〇一七年七月二十日书记员 王静雯