（2017）渝0241民初3614号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-20
案件名称
程素梅与秀山华信房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
秀山土家族苗族自治县人民法院
所属地区
秀山土家族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程素梅,秀山华信房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定：第九条
全文
重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初3614号原告:程素梅，女，汉族，1973年9月13日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。被告：秀山华信房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山县中和街道渝秀大道财政局内，统一社会信用代码91500241678659802T。法定代表人：冯亚辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。原告程素梅诉被告秀山华信房地产开发有限责任公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2017年5月16日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程素梅，被告华信公司委托诉讼代理人刘定刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程素梅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2014年12月27日签订的《华信天街房屋订购协议》；2.被告立即返还原告双倍房屋订购金；3.本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿将第二项诉讼请求变更为要求被告立即返还房屋订购金200000元。事实与理由：2014年12月27日，原、被告签订了《华信天街房屋订购协议》约定，原告购买被告出售的位于重庆市秀山县武陵北路门面，买方应于2015年1月5日前与卖方签订《商品房买卖合同》并付清购房首付不低于50%的总房款，及其他事项。协议签订后，原告按约支付了200000元定金。因被告在2015年1月5日前未取得商品房预售许可证，致使在协议约定的时间内被告不能依法与原告签订商品房买卖合同，原告多次要求与被告解除订购协议，返还定金，但未有任何结果。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉请求法院依法判决。被告华信公司辩称，原告认可双方签订的《房屋订购协议》真实有效，就应当按约履行合同，而不应请求解除该份协议。双方并未在订购协议中约定取得商品房预售许可合同是订立买卖合同的前提条件，其抗辩被告在2015年1月5日前未取得商品房预售许可证致使原告不能在约定期限内与被告签订合同的理由不能成立。同时，被告在2015年4月20日已经取得了商品房预售许可证。本案是订购协议纠纷，并非商品房预售合同纠纷，并不涉及预售合同的效力，原告不能购预设被告违约。2016年12月23日被告委托重庆春雨律师事务所发出律师函要求原告在2017年1月5日前与被告签订《商品房买卖合同》，但原告拒绝履行应承担相应过错。最后，因被告是委托重庆北斗星公司代为销售房屋，被告与该公司约定，如果原告签订认购协议后未签订商品房买卖合同，其交付的定金的50%应当归重庆北斗星公司所有，故该公司与本案有利害关系，应追加北斗星公司作为本案被告。本院经审理查明，2014年12月27日原、被告签订《华信天街房屋订购协议》约定，原告订购被告位于重庆市秀山县武陵北路93号1-44的房屋，原告应于2015年1月5日前与被告签订《商品房买卖合同》。订购协议签订当天，原告向被告支付了200000元房屋定金。2015年4月20日被告取得房屋许可证。本院认为，本案争议焦点一、是否应当追加重庆北斗星公司为本案当事人；二、原告是否有权解除《华信天街房屋订购协议》要求被告返还定金。针对上述焦点，评述如下：一、本案是合同案件，按照合同相对性原则，合同条款只对原被告双方具有约束力，案外人北斗星公司不是合同当事人，按照《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第9条规定“受诉人民法院对原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人……均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。”故对北斗星公司申请作为第三参加诉讼的请求，不应予以准许。二、原告与被告签订《华信天街房屋订购协议》系签约双方协商一致的真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。根据《订购协议》约定原告应于2015年1月5日前与被告签订《商品房买卖合同》并付清首期购房款，但被告在2015年4月20日才取得商品房预售许可证，原告即使在2015年1月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同也属于无效合同，原告以被告未取得商品房预售许可证为由拒绝签订《商品房买卖合同》理由正当，因签订《订购协议》不能达到原告的购房目的，原告有权解除该协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案被告未取得商品房预售许可证，无权销售商品房，原告拒绝签订《商品房买卖合同》的行为不构成违约，被告没有商品房预售许可证还与原告签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能由消费者承担，原告有权要求被告返还双倍定金，但原告只要求被告返还已缴定金是对自己权利的处分，不违反法律规定，其诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、解除原告程素梅与被告秀山华信房地产开发有限责任公司签订的《华信天街房屋订购协议》；二、在本判决生效后十日内被告秀山华信房地产开发有限责任公司返还原告程素梅定金200000元。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告秀山华信房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 何 晶二〇一七年七月二十日书记员 胡智航 来源：