（2017）吉24民终942号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-02

案件名称

王才纯、由丽丽与敦化市立通房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王才纯,由丽丽,敦化市立通房地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2017）吉24民终942号上诉人（原审原告）：王才纯，住吉林省敦化市。上诉人（原审原告）：由丽丽，住吉林省敦化市。被上诉人（原审被告）：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。法定代表人：李飞跃，系该公司董事长。上诉人王才纯、由丽丽因与被上诉人敦化市立通房地产有限公司（以下简称立通公司）房屋买卖合同纠纷一��，不服吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王才纯、由丽丽上诉请求：请求二审法院撤销原审判决,依法公正裁决。事实与理由：1.上诉人接收该房屋的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但被上诉人直到一审庭审结束也未能提交该证明文件。2.该房屋的交付时间应当是2014年11月30日，违约金的支付时间也应该从2014年11月30日开始计算，被上诉人同意给付上诉人10294元也是从该时间计算的。立通公司未答辩。王才纯、由丽丽向一审法院起诉请求：1.请求判令被告交付具有《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》的合格房屋；2.请求判令被告给付2014年12月1日至2017年3月31日期间的违约金36278.13元；（注：2017年4月1日至本楼盘取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》日的后续违约具体情况另行起诉）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年6月7日签订房屋买卖合同，原告购买被告开发建设的怡品蓝庭7幢1单元8层802号，面积89.25平方米，房屋总价款355215元，合同中约定交房日期为2014年11月30日，如逾期交付，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2的违约金。现该房已经逾期交付两年多，故诉至贵院，要求被告立即交付合格的房屋，并给付违约金36278.13元（违约金：355215×1.2÷10000=42.63元（日违约金），42.63元×851日（自2014年12月1日至2017年3月31日）=36278.13元)。另外2017年4月1日至本楼盘取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》日的后续违约金视具体情况另行起诉，请依法支持原告诉求。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，2014年6月7日原告由丽丽与被告立通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于敦化市胜利街怡品蓝庭面积88.8平方米7幢1单元802室卖给原告由丽丽，第四条约定商品房单价为每平方米3980元，总金额为353424元。第六条约定付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款，已交付房款106424元，余款由银行按揭。第八条约定交房期限：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分��处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品��为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年7月17日，二原告与被告签订《补充协议》，约定：根据市政府协调意见：原合同约定的交房日期是2014年11月30日，已交首付款的购房户按房屋总价70%的金额以日万分之1.2计算违约金，违约金在交房结算房款时给予抵扣。本协议与《商品房买卖合同》有同等法律效力，本协议一式二份，出卖人、买受人各执壹份。本协议自签订之日起生效。2015年7月17日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将位于敦化市胜利街怡品蓝庭面积89.25平方米7幢1单元802室卖给二原告，商品房单价为每平方米3980元，总价款为355215元。第九条约定商品房交付条件：应符合以下条件：1、该��品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、建设、施工、监理、设计单位签署工程合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：1、出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。2、该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人可以提前交付商品房，买受人不得拒绝。交付该商品房时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件��齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。3、查验房屋。查验该商品房后，双方应签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）自该房屋具备交付条件起，超过30日视为交付；（2）由于买受人原因导致无法交房以及买受人未付房款及相关费用前，出卖人有权延期交接，且不承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间交付房屋的，双方同意按第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.014%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2015年11月，被告通知原告领取房屋钥匙，但原告以被告没有取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》为由拒绝接受房屋，原告至今未领取房屋钥匙，房屋钥匙在被��手中。2014年，被告取得涉案房屋商品房预售许可证。2015年11月16日，涉案房屋竣工验收合格，并有房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案综合报告书，该报告书中有工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收备案证明文件及建设、施工、监理、设计单位签署的工程合格材料。涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已经取得房屋测绘报告，但该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认为：原、被告签订的2014年6月7日《商品房买卖合同》、2015年7月17日《补充协议》，原、被告又于2015年7月17日签订《商品房屋买卖合同（预售）》，后者是对前者内容相抵触的变更、替代，前者与后者不相抵触的内容部分有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2015年《商品房屋买卖合同（预售）》约定被告交付该商品房时，应出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。被告在向原告交付房屋时没有出示第九条约定的证明文件，原告有权拒绝接受，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告应当按照补充协议约定的交房时间、以2015年《商品房屋买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准承担从2014年12月1日至2017年3月31日期间的违约金36278.13元，因原、被告签订的2015年《商品房屋买卖合同（预售）》约定房屋交付时间为2016年10月30日前，违约金计算标准为出卖人��日计算向买受人支付全部房价款万分之1.2，该合同是对前合同内容相抵触的变更、替代，因此被告应给付原告违约金6436.50元（2016年10月31日至2017年3月31日，151天。355215元×0.00012×151天）。但被告同意给付原告10294元，未违反法律的强制规定，本院应予准许。原告主张被告交付具有《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证》的合格房屋，被告同意将房屋交给原告，被告应在15日内将房屋交给原告，同时向原告出示《商品房屋买卖合同（预售）》第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告敦化市立通房地产有限公司于本判决��效之日起立即给付原告王才纯、由丽丽违约金10294元；二、被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于敦化市胜利街怡品蓝庭7幢1单元802室，面积89.25平方米的房屋交付给原告王才纯、由丽丽，在交付房屋时向原告王才纯、由丽丽出示《商品房屋买卖合同（预售）》第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件；三、驳回原告王才纯、由丽丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费707元，由被告敦化市立通房地产有限公司负担212.10元，由原告王才纯、由丽丽负担494.90元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：从双方2014年6月7日签订的《商品房买卖合同》和2015年7月17日签订的《补充协议》《商品房买卖合同（预售）》可知，双方在《补充协议》中明确了第一次逾期交房的起算时间并变更了违约金的计算方法，又同时在《商品房买卖合同（预售）》约定了第二次逾期交房的时间及违约金的计算方法，即双方约定了两次交房时间，第一次交房时间为2014年11月30日，第二次交房时间为2016年10月30日，而不是一审法院认为的重新约定了交房时间，将原来约定的交房时间替换。立通公司的违约金应分段计算，第一次逾期交房的违约金应自2014年12月1日起按房屋总价70%的金额以日万分1.2计算至2016年10月30日（699天），即违约金为355215元×70%×0.00012×699=20856.80元；第二次逾期交房的违约金应自2016年10月31日起按每日全部房价款的万分之1.2计算至2017年3月31日��151天），即违约金为355215元×0.00012×151=6436.50元。立通公司应向王才纯、由丽丽支付违约金为20856.80元+6436.50元=27293.30元。《商品房买卖合同（预售）》虽约定立通公司交付房屋的条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件，但王才纯、由丽丽在二审中表示，即使立通公司现在没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，也同意接收该房屋，故立通公司现在可以向王才纯、由丽丽交付本案争议房屋。综上所述，王才纯、由丽丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初1003号民事判决第二项；二、撤销吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初1003号民事判决第三项；三、变更吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初1003号民事判决第一项为：“被告敦化市立通房地产有限公司于本判决生效之日立即给付原告王才纯、由丽丽违约金227293.30元”；四、驳回上诉人王才纯、由丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费共计1414元，由敦化市立通房地产有限公司负担1064元，由王才纯、由丽丽负担350元。本判决为终审判决。审判长　黄　伟审判员　刘晓娟审判员　林　美二〇一��年七月二十日书记员　车世兰关注公众号“”