（2017）鲁0681民初2974号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-07-28
案件名称
赵宇辉与龙口东海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙口市人民法院
所属地区
龙口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵宇辉,龙口东海房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款
全文
山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0681民初2974号原告：赵宇辉，女，1962年12月5日出生，汉族，居民，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李颖慧，女，该公司职工。原告赵宇辉与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏加财、被告的委托诉讼代理人李颖慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵宇辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款209592元及利息（以209592为基数，自2013年12月21日起至房款实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的龙口东海黄金海岸海涛新都K-2区5幢2单元605室，约定房款总价款为209592元，于2013年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告依约交纳全部房款。但被告至今未交付房屋，亦未办理房产证。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令所请。被告东海房地产公司辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，买受人在出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起一年内行使，逾期不行使，解除权丧失。故原告的解除权丧失。2、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。故原告应继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的龙口东海黄金海岸海涛新都K-2区5幢2单元605室，约定房屋总价款为209592元。第八条“交付条件及期限”约定，1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，2、出卖人应当在2013年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，1、……2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款209592元，被告出具收款收据交由原告执存。另查明，涉诉房屋至今未取得竣工备案手续，原、被告双方未办理房屋交接手续。本院认为，原告赵宇辉与被告东海房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。现原告主张解除合同，被告辩称涉案合同不能解除的事由有二，一是原告的合同解除权应自有权解除合同之日起一年内行使，原告未在该时间内行使，即丧失了该权利；二是涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及相关手续已提交政府相关部门。针对事由一，本院认为，根据法律规定，原告应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，其未在该期限内行使解除权，原告的解除权即归于消灭，但直至法庭辩论终结涉诉房屋亦不具备交付条件，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在规定期间行使解除权，解除权归于消灭，但由于被告的根本性违约致使原告购买房屋的合同目的无法实现，故原告仍可据此行使解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。针对事由二，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。双方约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，但及至法庭辩论终结，被告仍未提交涉诉楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，说明其仍不具备交房条件，故被告辩称涉诉房屋已完成建设，不同意解除合同的事由，与法相悖，本院不予支持。综上，被告辩称合同不应解除的两个理由均不成立，原告请求解除合同的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款209592元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。故原告主张被告赔偿其已交纳房款的同期中国人民银行贷款利息，请求合理，本院予以支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告赵宇辉与被告龙口东海房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸海涛新都K-2区5幢2单元605室签订的《商品房预售合同》。二、被告龙口东海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵宇辉购房款209592元及赔偿利息损失（以209592为基数，自2013年12月21日起至房款实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4544元，减半收取2272元，由被告龙口东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年七月二十日书记员 邹向东 关注公众号“”