（2017）粤04民终1941号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2018-07-13

案件名称

全开平、吴国杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

全开平,吴国杰,陈远山,珠海市世华房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2017）粤04民终1941号上诉人（原审被告）：全开平，男，汉族，住广东省廉江市良侗镇。委托诉讼代理人：黄红芳，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴国杰，男，汉族，住陕西省横山县横山镇。委托诉讼代理人：刘平，广东玉成律师事务所律师。原审被告：陈远山，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓妃，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市吉大。法定代表人：王文旭，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，汉族，住广东省南雄市珠玑镇，系该公司员工。委托诉讼代理人：余丽梅，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司员工。上诉人全开平因与被上诉人吴国杰、原审被告陈远山、原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全开平上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、改判驳回吴国杰的全部诉讼请求；3、改判吴国杰承担一审及二审全部案件受理费。事实和理由：一、合同第三条约定全开平于签署本合同后251天内解除抵押手续，但是全开平向银行申请解除抵押时，银行告知需还满12期贷款后才能申请提前还款办理解除抵押手续。并非全开平恶意拖延办理。且根据合同第三第第2.1和2.3条款，只要全开平于2017年8月1日前解除抵押手续即可，全开平已向银行申请提前还款办理解除抵押，没有违约。当初签订合同时，世华公司告诉全开平最晚于2017年8月1日办理解除抵押即可，但原审判决却片面理解“查封、抵押状态与事实不符”，合同约定签署合同后251天内解除抵押手续明显与住房贷款合同约定的全开平可以办理解除抵押手续期限不符。即使吴国杰提起了本案诉讼，全开平仍然坚持履行合同义务，在还满12期贷款后立即向银行申请提前还款，全开平愿意配合吴国杰购买案涉房屋，全开平自始至终没有恶意违约的想法，原审判决认定全开平违约，要求全开平支付双倍定金是认定事实错误。二、合同没有约定定金性质的定金，不适用定金罚则。合同属于世华公司提供的格式合同，全开平和吴国杰无法直接对不符合双方真实意思表示的条款进行修改，合同第五条约定的定金为15万元，第十二条约定的适用定金罚则均不是全开平和吴国杰的真实意思表示，全开平和吴国杰对合同格式条款提出异议并在第十八条以手写的补充条款对格式条款约定的定金金额及性质重新作出了约定，将定金性质变更为预付首期款。该约定是全开平和吴国杰的真实意思表示，且不违反法律法规，为有效约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、第一百一十九条的规定，吴国杰无权向全开平主张定金。原审判决认定全开平应双倍返还定金属于认定事实不清，适用法律错误。三、全开平并非恶意违约，而是因为珠海市在2016年10月8日出台了房地产限购的政策，也导致吴国杰不具备购买涉案房屋的资格，即便全开平于2017年4月8日解除了抵押，根据珠海市2017年4月8日出台的房地产的限购政策，吴国杰也不具备购买涉案房屋的资格，并非因涉案房屋无法在2017年4月8日解除抵押，导致本合同的目的无法实现。吴国杰二审辩称：一、双方在合同中关于全开平何时解除抵押的问题有明确约定，全开平称银行告知其需还满12期贷款才能申请提前还款办理解除抵押手续不能成立，也与本案争议无直接关联。全开平未提供银行方面的任何明确书面答复佐证其陈述，并且即使全开平因第三人原因导致其在履约过程中违约，也不应成为本案中其拒绝承担违约责任的抗辩理由，而全开平称只要于2017年8月1日前解除抵押手续即可是对合同第三条的曲解。全开平未依据合同履行相应义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。二、合同第二条已对定金性质作了明确约定，也写明了定金加上第二部分楼款的整体房款架构，全开平所称的合同第十八条手写部分，也仅是将定金变更为17万元的事实加以明确，将全部定金同时也是购房首期款的双重性质予以强调，并没有任何改变定金的性质的明确表述。结合全开平在合同签订后吴国杰按约定向其完成定金转账付款后，全开平出具的收据中仍写明定金的事实，在合同中没有任何明确约定定金变更为预付首期款的情况下，不存在全开平所称的定金性质改变的含义。三、根据吴国杰原审提交的微信记录，可以证明合同签订后为尽快办理过户登记手续完成交易，经吴国杰与全开平、陈远山协商一致，变更了合同的部分约定，而合同变更后全开平只是反复表示房产是陈远山的，其无能力处理，而陈远山则无法联系，导致合同无法继续履行，吴国杰于2017年4月13日发出律师函解除合同。四、根据吴国杰提交的微信记录，陈远山承认实际收取了吴国杰的17万元定金，且与全开平之间的关系并不明确，对全开平的违约也有责任。全开平、陈远山与吴国杰协商变更合同后，又长期拖延，互相推卸责任，违背了诚实信用原则，最终直接导致房产不能办理过户登记手续，合同不能继续履行。五、双方早在2016年9月就已将合同的履行方式变更为一次性付款，同时全开平立即办理213房的解除抵押手续，2016年10月8日的限购政策对双方合同履行不构成根本性的影响。在2016年10月8日限购政策发布后，吴国杰的购房资格实际上也不受影响，因为当时执行政策是合同签在限购令之前，同时有转账的记录，仍然可以办理过户手续的。关于2017年4月8日的限购令是不影响本合同履行的，即使依据双方合同约定，全开平应当办理解除抵押手续的最后期限（251天届满）的时间是2017年4月4日，而全开平逾期履行的行为导致了在2017年4月8日之后涉案的房屋已经不能过户到吴国杰的名下。吴国杰向原审法院起诉请求：1.判令全开平、陈远山共同向吴国杰双倍返还定金34万元；2.判令全开平、陈远山承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2016年7月27日，全开平（卖方）、吴国杰（买方）与世华公司（经纪方）签订房地产买卖及居间合同，约定买卖双方通过经纪方出售及购买位于珠海市××区××镇桥××单元××房，房屋建筑面积为71.15平方米；该物业的成交价为55万元，定金为15万元，买方须在签署本合同时付清15万元定金，卖方需要在签署本合同1个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；第二部分楼款为40万元，买方需办理银行按揭付款，第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起251个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；买、卖双方须于2017年8月1日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为托管；本合同签订时物业现状为无查封、有抵押，双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后251天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，如物业尚未办妥房产证，或即使本合同载明合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在2017年8月1日过户交件日前办出房产证或解除查封、抵押，则合同继续有效，各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如就此已实际影响交易或买方申请贷款，则买方的付款及贷款期限进行自动相应的延长，如卖方已符合办房产证条件而故意不办或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需要向经纪方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。在合同下方，双方备注约定：经双方在友好协商，定金金额改为17万元，此17万元定金为预付首期款。同日，全开平向吴国杰出具收据，确认收到吴国杰交来购买珠海市××区××镇桥××单元××房的定金17万元。2016年4月4日，全开平（借款人）和中国银行股份有限公司珠海分行签订了《个人二手住房贷款合同》，约定全开平向中国银行股份有限公司珠海分行借款35万元用于购买珠海市××区××镇桥××单元××房，贷款期限30年，提前还款条件为全开平已正常还款满12期，每次提前还款金额不少于1万元，提交申请时间为30天。全开平从2016年5月14日开始向中国银行股份有限公司珠海分行分期偿还按揭贷款，于2017年4月18日已偿还了12期。2017年4月13日，吴国杰委托广东玉成律师事务所向全开平发出律师函，通知全开平由于其违约，迟迟未能办理解除抵押登记手续，导致买卖合同已实际无法履行，买卖合同自全开平收到本律师函之日解除，全开平于收到律师函之日起2日内向吴国杰双倍返还定金34万元。全开平于2017年4月15日签收该律师函。另查明，涉案位于珠海市××区××镇桥××单元××房登记的权属人为全开平，该房建筑面积71.15平方米。根据吴国杰的申请，原审法院于2017年4月20日作出民事裁定，查封全开平名下的涉案房屋。庭审中，全开平、陈远山确认涉案房屋的抵押登记尚未注销。原审法院认为，吴国杰、全开平与世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》，是三方在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴国杰诉称吴国杰已与全开平、陈远山协商一致，将付款方式变更为一次性付款，全开平、陈远山立即办理涉案房屋的解除抵押手续，但吴国杰并未提交证据予以证明，故对吴国杰该主张原审法院不予采信。双方均应按《房地产买卖及居间合同》的约定来履行各自的义务。关于违约责任的认定。根据合同约定，吴国杰负有按时申请银行按揭付款的合同义务，全开平负有按时注销涉案房屋抵押登记的合同义务。全开平没有在合同约定的签署合同后251天内即2017年4月4日前解除抵押手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。全开平辩称其只需在2017年8月1日解除抵押手续即可，对此原审法院认为，合同第三条约定的是涉案房屋未办妥房产证或在合同签订日时涉案房屋的查封、抵押状态与事实不符的情况下，全开平可以在2017年8月1日办出房地证或解除查封、抵押，合同继续有效。但在合同签订时，合同载明涉案房屋现状为有抵押，与事实相符，则全开平应当按照合同约定的签署合同后251天内即2017年4月4日前解除抵押手续，故对全开平、陈远山的上述辩称，原审法院不予采纳。关于定金数额的认定及是否应双倍返还的问题。根据合同的约定以及全开平向吴国杰出具的收据，双方约定的定金为17万元。全开平、陈远山辩称双方已在合同备注中约定17万元为预付首付款，不属于定金，对此原审法院认为，双方在合同第十二条已经约定了17万元的定金性质，且合同约定吴国杰应向全开平支付的总房款分为定金和银行按揭款项两部分，故定金作为首付款并不影响其定金性质。对全开平、陈远山的上述辩称，原审法院不予采纳。由于全开平不按约定履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，全开平应向吴国杰双倍返还定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，双方约定17万元定金已超过了涉案房屋总房款55万元的百分之二十，超过部分原审法院不予支持，即其中6万元不能作为定金，只作为购房款。故吴国杰请求全开平双倍返还定金，依法有据，原审法院予以支持，但定金数额超过主合同标的额的百分之二十部分，原审法院不予支持，原审法院确定全开平应向吴国杰双倍返还定金22万元。由于全开平的违约行为导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第九十六条的规定，吴国杰向全开平发出律师函解除《房地产买卖及居间合同》，有事实和法律依据，《房地产买卖及居间合同》于2017年4月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，全开平应向吴国杰返还吴国杰已支付的6万元购房款。由于陈远山不是涉案合同的相对方，也不是涉案房屋的权属人，吴国杰也没有证据证明其向陈远山支付过款项，故吴国杰要求陈远山承担责任，没有依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、全开平于判决生效之日起七日内向吴国杰双倍返还定金22万元；二、全开平于判决生效之日起七日内向吴国杰返还购房款6万元；三、驳回吴国杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，保全费2220元，合计5420元，由吴国杰负担957元，全开平负担4463元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实原审法院予以确认。本院认为，首先，双方约定全开平需在签订合同后251天内解除抵押手续的前提条件是合同第三条约定的“合同签订时物业现状为无查封有抵押，并且买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售”状态。只有出现合同第三条此后约定的“合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符”时，方适用在2017年8月1日办理过户的约定，而案涉房产的抵押状态与事实相符，全开平的该主张与事实不符，本院不予支持。其次，虽然合同为世华公司提供的格式合同，但合同条款对于双方的违约责任、交付条件等均有明确约定，条款约定内容亦未出现法律规定的权责失衡情形，并且双方也通过手写的补充条款对于合同第十二条约定的定金予以了明确，即对17万元的定金添加了首付款的定义，但并不能因此得出17万元不属于定金的结论。对全开平的该主张本院不予采纳。最后，诚信履约是合同当事人的基本合同义务，全开平所称的限购政策并非本案合同不能履行的客观因素，更不能成为其不承担违约责任的抗辩理由，全开平的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，全开平的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人全开平负担。本判决为终审判决。审判长　　曾艺能审判员　　庹　佳审判员　　朱　玮二〇一七年七月二十日书记员　　王　莉来源：百度“”