（2017）豫1522民初351号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-12-28

案件名称

岳某某与上官某某合同纠纷一审民事判决书

法院

光山县人民法院

所属地区

光山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

岳某某,上官某某

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条

全文

河南省光山县人民法院民事判决书（2017）豫1522民初351号原告岳某某，女，汉族，1965年12月9日生，住。委托代理人何娜，河南紫弦律师事务所律师。被告上官某某，男，汉族，1964年6月17日生，住。委托代理人上官同义，河南紫弦律师事务所律师。原告岳某某诉被告上官某某房屋置换合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳某某及其委托代理人何娜、被告上官某某委托代理人官同义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告上官某某为了搞房地产开发，于2011年10月28日与原告岳某某签订了《房屋联建置换协议书》。协议第2条约定，被告提供给原告的住房，楼层、位置应与原告提供的原住房相当；第4条约定，被告应当在一年之内建好商品房提供给乙方，如建高层，交房时间为一年半，否则，被告应付给原告租房费直到新房交付；第7条约定，置换房结束后，被告才可以向社会出售；第13条约定，若被告没有依约履行相关义务，被告应支付原告违约金10万元。但是被告却违反约定:一、在新房置换未完全确认之时，便向社会出售位置好、楼层好的房屋及车库车棚；二、超过约定的新房交付期限，却未向原告支付租房费用。为此，我多次找到被告，协商未果。被告的行为不仅违反了协议约定，也违反了诚实信用原则，更是侵害了我的合法权益。故依法诉请：1、判令被告上官某某继续履行合同，按约允许我在原房屋位置优先选择房屋和车库；2、判令被告按合同约定支付新房交付前的房屋租金，800元/月；3、判令被告承担违约责任，违约金10万元；4、本案诉讼费和实际支出费用由被告承担。后变更为：1、判令被告按照双方协议约定立即交付弦城庭苑2单元1001号房（南北向）和7.28平米地上车棚一个，如果没有地上车棚，则赔偿损失86000元；2、判令被告支付房租从2014年9月13日开始每月800元计算至实际交房之日；3、判令被告赔偿违约金10万元；4、本案诉讼费和实际支出费用由被告承担。为支持诉讼请求，原告提交了以下证据：1、身份证复印件；2、房屋联建置换协议书复印件；3、杨茂林房屋置换补充协议；4、被告上官某某亲笔书写的证明一份；5、程书清的情况说明一份；6、照片两张。被告辩称，一、被告已经全面履行了合同义务，原告所称“在原始房屋位置优先选择房屋和车库”超出了合同的范围。协议关于置换房屋楼层和位置是确定的、唯一的，不存在优先选择问题。实际置换时被告已尽量满足原告的要求，且目前原告已经选好置换的新房，故房屋置换一事已经履行完毕。关于车库的置换也不存在优先选择的问题，原告之主张没有事实依据。二、被告严格遵守约定，无任何违约行为，自然不承担违约责任。协议约定属于附期限条款，涉及交房日期起算问题。截止到2016年3月份项目证件才全部办理好，据此计算，并未逾期交房，故无支付房屋租赁费一说。另外，关于协议中第13条约定是针对协议双方能否实际进行联建建设的约定，系单独约定的违约责任条款，并不适用于协议的其他条款，此内容指向明确，原告诉请我支付10万元的违约金乃是对该条款的误解。经审理查明，被告上官某某为了搞房地产开发，于2011年10月28日与原告岳某某签订了《房屋联建置换协议书》。协议第2条约定，甲方（上官某某）联建好商品住房后，以1：1.4的比例提供给乙方（岳某某）建筑面积130平方米的住房，楼层、位置应与乙方提供的原始房相当；第4条约定，甲方在壹年之内建好商品房并提供给乙方，如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给乙方每户租房费直到新房交付为止；第5条约定，车库和车棚每户只任选其中一个，除旧车棚按1:1抵换之外，多余面积按市场价购买。并注明车棚一个，面积为7.28平方米；第7条约定，置换房确认结束后，被告才可以向社会出售；第13条约定，若甲方没有依约定履行相关义务，甲方也应支付乙方违约金10万元。2012年4月5日，被告上官某某向原告岳某某出具证明，证明：1、岳某某在棉麻公司家属院内的两套住房在新盖高层第十层中安排住房一套，面积为130平米。另一套（这套住房与本案无关）在5至8层中安排一套，面积为130平米。经商定这两套住房楼层升高不另外加钱。2、换房后多余35平米按该户换房后所住楼房开盘价折款退补该户。3、退补款时间为新房开盘后一个月内兑现完。2013年3月12日，上官某某与该小区的另外一名置换户杨茂林签订房屋置换补充协议，第四项约定：甲方（上官某某）在一年半时间内交房，时间从乙方搬家之日计算。（2013年3月13日-2014年9月13日）交房时间为2014年9月13日。否则，甲方逐月付给乙方租房费捌佰元整，直至新房交付。协议签订后，被告边办手续边施工建设，2015年7月完工。在履行协议过程中，双方对于置换房屋位置、面积没有异议，原告同意被告提供的弦城庭苑南北向楼2单元10楼1001号房，面积超出130平米部分按照3950元每平米补差价。对于车棚位置双方发生争议，新房建好后，地上只有车库，没有车棚，但在地下室建有车棚，被告以地上没有规划车棚，只有车库，故只同意原告在该楼地下室选择一个车棚。原告认为其原车棚是地上的，且合同中也没约定选地下车棚，且被告在防空设施中建车棚是违法的，故不同意在地下选车棚。双方对房租的起算时间及数额也有争议，原告认为应该按照被告和另一置换户杨茂林签订的《房屋置换补充协议》支付房租费，被告则认为，合同具有相对性，被告与原告签订的协议约定：“如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给乙方每户房租费直到新房交付为止。”而被告相关手续直到2016年3月，各项手续才办好，故一年半的时间应该从2016年3月开始计算。双方还对违约金发生争议，原告认为被告违反约定，没有让其优先选房和支付房租，应承担违约金10万元，被告则认为其没有违反约定。由于双方在这几个方面发生争议，导致新房一直没有交付。本院认为，关于车棚问题，原告置换给被告的原车棚是地上的，合同中未约定置换给原告的车棚是地上还是地下的，合同中没有具体约定的，应该按照通常理解，通常理解车棚应该是地上的，故原告要求被告给付地上车棚，本院予以支持。由于被告在地上没有建车棚，双方就车库价格达不成一致意见，原告要求被告按照地上车棚的价格赔偿其损失，比照与其相邻的金色弦城小区车棚价格86000元。经查，金色弦城小区的车棚面积是10平米左右，2010年时的价格是86000元一个，参照这个价格，考虑房价上涨因素，该小区车棚可酌定为10000元/平米，则原告7.28平米的车棚价格为72800元。关于房租问题，被告与原告签订的《房屋联建置换协议书》和与其他置换户杨茂林等基本一致，说明是格式合同，对房租的起算时间约定的不具体，数额没有约定。但是2013年3月被告与杨茂林签订的《房屋置换补充协议》中，对房租的起算时间及数额作了补充约定，即从2014年9月13日起算，每月800元。岳某某与杨茂林同是一个小区的置换户，她们与上官某某签订的《房屋联建置换协议书》内容基本一致，所以计算房租的起算时间和数额也应是一致的，故原告要求被告从2014年9月13日至新房实际交付之日按每月800元支付房租的诉求，本院予以支持。关于违约金问题，原告认为被告没有让其优先选择新房，在其新房选定之前已经将位置好、楼层好的房屋对外出售，并强迫原告在地下室选择车棚，超过约定交房时间后，没有向其支付房租，故构成违约，应承担违约金10万元。在诉讼中双方均认可置换给原告的新房为弦城庭苑南北向楼2单元1001号房，原告没有证据证明该房屋是在被告对外出售后选的，故不能认定被告违反让原告优先选房的约定。对于车棚应该是地上还是地下、房租该不该给付，均系协议约定不明确，双方理解不一致造成，不构成违约，故不能认定被告违约，不应承担协议约定的10万元违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上官某某于本判决生效后十日内将弦城庭苑南北向楼2单元1001号房交付给原告岳某某；二、被告上官某某于本判决生效后十日内一次性支付原告岳某某一个车棚赔偿款72800元；三、被告上官某某于本判决生效后十日内一次性支付原告岳某某租房费按照每月800元从2014年9月13日起计算至实际交付上述房屋之日止；四、驳回原告岳某某其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由原告岳某某承担2000元，被告上官某某承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审　判　长　　张　锋审　判　员　　房　岩人民陪审员　　邓荣莉二〇一七年七月二十日书　记　员　　王肖如来源：百度“”