（2017）闽08民终848号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-08-21

案件名称

胡秀兰、汤震林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省龙岩市中级人民法院

所属地区

福建省龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡秀兰,汤震林,胡春兰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省龙岩市中级人民法院民事判决书（2017）闽08民终848号上诉人（原审被告、反诉原告）:胡秀兰，女，1972年1月10日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：伍小杰，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤震林，男，1973年9月21日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：陈懿乾，福建乐康律师事务所执业律师。原审第三人：胡春兰，女，1970年3月25日出生，汉族，居民，住福建省长汀县，上诉人胡秀兰与被上诉人汤震林及原审第三人胡春兰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡秀兰的委托诉讼代理人伍小杰，被上诉人汤震林及其委托诉讼代理人陈懿乾，原审第三人胡春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀兰上诉请求：请求撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5241号民事判决书中第一、二、三项判决,并依法改判汤震林返还胡秀兰已支付的租金9000元及保证金3500元。事实和理由：原审判决认定事实不清，应予改判，具体理由如下；一、原审法院认为“胡秀兰提供的长汀县人民法院的拍卖公告及收条、胡春兰的陈述仍不足以证明胡秀兰已实际向胡春兰一次性支付五年的租金及保证金”是错误的，这与长汀县人民法院拍卖公告的内容是相矛盾的。首先，被上诉人购买讼争房屋时对“讼争房屋已经出租，租期五年，租金己全部收取的基本事实”是非常清楚的，是在认可该事实并且享受了优惠成交价的基础上购买了讼争房屋的。长汀县人民法院将讼争的房屋通过淘宝网进行公开拍卖，同时载明“拍卖物己出租，租期五年，租金己全部收取”。而被上诉人也是通过长汀县人民法院以第三次拍卖保留价l26．4万元在淘宝网进行变卖时竞买所得。也就是说被上诉人在竞买时对长汀县人民法院拍卖公告的内容是熟知的，对标的物介绍部分也是清楚的。讼争房屋的评估价是l96．27万元，被上诉人最终以l26．4万元成交，被上诉人之所以能以低价成交，主要还是因为该房屋未来五年已经出租，租金已收取。被上诉人即使通过竞买取得了讼争房屋的所有权，在未来的五年内也没有讼争房屋的使用权、收益权。也就是说被上诉人是明确知道其在讼争房屋五年出租期内是没有权利将讼争房屋再次出租的。然而被上诉人在取得讼争房屋的所有权后，却以欺骗的手段，妄想将讼争房屋再次出租，收取租金。原审法院在未查明事实的基础上竟然支持被上诉人的主张，这不仅使得被上诉人不当获利，也严重损害了上诉人的权益，这样的判决于情、于理、于法都是错误的。其次，原审法院的判决直接忽略了长汀县人民法院对讼争房屋所核实的具体情况、推翻了长汀县人民法院拍卖讼争房屋的公告内容。原审法院的判决未以长汀县人民法院拍卖讼争房屋的公告内容为依据，使得被上诉人不仅在竞买时因为讼争房屋已出租五年而取得优惠的成交价，而且在取得讼争房屋所有权后，又能毫无影响的将讼争房屋出租，收取房租。最终使得被上诉人双重获利，而承租人的权益却受到严重的损害。原审法院认为上诉人并未一次性支付五年的租金，也就认定长汀县人民法院关于讼争房屋的拍卖公告内容就是虚假的，长汀县人民法院所作的拍卖行为是无效的。或者原审法院认为一次性支付五年租金的承租人并非上诉人而是另有他人，那么被上诉人在没有承租人同意的情况下将讼争房屋出租，该行为是否有效，原审法院对此并未查明。第二、原审法院认为“被上诉人不存在误导上诉人致使上诉人产生重大误解的行为”是错误的。被上诉人明知自己没有权利将讼争房屋出租，没有权利再向承租人收取租金，但是被上诉人仍然主动要求与承租人签订租赁合同，要求承租人支付租金，这显然是动机不纯。在被上诉人成为新的房东后，立即以欺诈的手段，告知上诉人老房东会把租金退回，然后按月支付给新房东，而上诉人是个农妇，没有法律常识，信以为真，便在被上诉人有意误导的情况下与被上诉人签订了《房屋租赁合同》。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的行为并不是放弃其作为承租人的权利，也不是自愿再缴交租金。上诉人在被上诉人欺诈和误导的情况下，对其签订《房屋租赁合同》的行为性质产生了错误的认识。上述事实有第三人胡春兰的陈述为证。综上所述，原审判决认定事实不清，请求贵院依法查明事实，并依法改判支持上诉人的上诉请求。汤震林辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，应予维持。汤震林向一审法院起诉请求：1.解除汤震林与胡秀兰于2016年4月1日签订的《店面租赁合同》；2.胡秀兰立即腾空龙岩市新罗区北城街道谢洋村闽西交易城B5－6－5号房屋，并返还给汤震林；3.胡秀兰向汤震林支付租金2500元，并以3000元/月计算支付自起诉之日至返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.汤震林收取的3500元保证金归汤震林所有。胡秀兰向一审法院提出反诉请求：1.撤销胡秀兰与汤震林签订的《店面租赁合同》；2.汤震林返还胡秀兰支付的租金9000元及保证金3500元。一审法院认定事实：位于龙岩市新罗区××交易城××、××店面及××层住宅原系胡春兰所有。2012年12月起，胡秀兰向胡春兰租赁B5-6幢5号店用于经营新罗区川味调味品行。2014年12月1日，胡春兰与胡秀兰签订一份《店面租赁合同》，约定胡秀兰向胡春兰租赁B5-6幢5号店，租赁期限五年，从2014年12月31日至2019年12月31日止，租金从2014年12月31日至2019年12月31日止，租金每月2800元，合同期内租金不涨价。合同签订之日，租金一次性缴清，共计168000元。签订合同时，胡秀兰应交纳保证金3000元。合同签订当日，胡春兰向胡秀兰出具收条一份，收条载明：收到胡秀兰交易城B5-6-5店租金计168000元，保证金3000元，共计人民币171000元。2013年4月起，汤震林向胡春兰租赁龙岩市新罗区闽西交易城B5-6幢6号店面，租赁期限至2015年3月30日。2015年4月，汤震林与胡春兰再次签订租赁合同，租赁期限五年，汤震林向胡春兰出具一次性交清五年租金及押金共计144000元的收条一张，但汤震林实际并未向胡春兰支付该款项，仍按季度支付胡春兰租金至涉案房屋竞拍成功时止。因胡春兰未履行生效裁判文书，长汀县人民法院于2015年5月6日查封涉案店面。2015年10月26日长汀县人民法院委托福建金诺土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价为196.27万元。2015年12月16日，长汀县人民法院将涉案房屋在“淘宝网”进行了公开拍卖，因无人竞买流拍。长汀县人民法院在“淘宝网”对涉案房屋进行公开拍卖时载明“拍卖物已出租，租期5年，B5-6-5店租期2014年12月31日至2019年12月31日止；B5-6-6号店租期2015年4月1日至2020年3月31日止，租金已全部收取。”2016年1月5日、1月25日长汀县人民法院依法降价二次后进行网上拍卖仍未成交。2016年2月24日，长汀县人民法院以第三次拍卖保留价126.4万元在“淘宝网”进行变卖，2016年3月6日，汤震林以126.4万元成交。32016年4月，汤震林取得涉案房屋的产权证（闽20**龙岩市不动产权第0001370号）。2016年4月1日，汤震林与胡秀兰签订《店面租赁合同》，主要约定，汤震林将位于新罗区闽西交易城B5-6幢5号店出租给胡秀兰使用，租赁期限一年，从2016年4月1日至2017年3月31日止，租金每月3000元。每季度交付一次租金，胡秀兰应在每季度中的第1个月1号至5号存到汤震林指定账户上，以汇款单据为准，不得推迟。签订合同时胡秀兰应交纳保证金3500元（不计利息）合同期满如数退还，若中途不租押金不予退还。合同期满终止，胡秀兰要把租赁期间的所有费用交清，否则汤震林有权从押金中扣除，胡秀兰不得有异议。合同签订后，胡秀兰向汤震林支付保证金3500元，并支付第一季度的店铺租金9000元。从2016年7月起，胡秀兰未按约支付租金，故汤震林诉至本院，请求判如所请。另查明，2016年1月7日，胡秀兰通过银行转账的方式支付9000元至胡春兰指定的胡水华银行账户。一审法院认为，本案争议的焦点为汤震林与胡秀兰签订的《店面租赁合同》是否可撤销？《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定：行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销，被撤销的民事行为从开始起无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。胡秀兰主张2014年12月1日已一次性向胡春兰支付五年租金及保证金共计171000元（租期至2019年12月31日止），因汤震林告知其胡春兰会将已缴纳的剩余租金全部退还给自己，因此是在被诱导的情形下才与汤震林签订《店面租赁合同》。一审法院认为，首先胡秀兰对租赁店面的性质、出租方、租金、押金等并不存在错误认识，其未能举证证明汤震林对其进行诱导；其次，根据汤震林提供的银行账户历史数据查询单及历史交易清单，可明确2016年1月7日，胡秀兰仍向胡春兰转账支付9000元。胡秀兰抗辩9000元系租赁房屋的家具、家电的折价款，并非向胡春兰支付租金。但根据长汀县人民法院拍卖公告，可证实涉案店面在2016年1月25日发布拍卖公告，胡秀兰在支付9000元时涉案店面并未竞拍成功，因此9000元并非家具、家电的折价款。第三、因胡秀兰拒绝向法院提供其与胡春兰于2012年12月签订的租赁合同及租赁期间租金支付的银行转账历史明细，且胡秀兰于2016年1月7日仍向胡春兰转账支付9000元，因此胡秀兰提供的长汀县人民法院的拍卖公告及收条、胡春兰的陈述仍不足以证实胡秀兰已实际向胡春兰一次性支付五年的租金及保证金。综上，胡秀兰对自己签订合同的行为并没有发生错误的认识，且即便存在其所述的诱导，胡秀兰也可向胡春兰进行核实，因此不存在发生误解的可能性，故胡秀兰主张重大误解要求撤销《店面租赁合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，汤震林与胡秀兰签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《店面租赁合同》的约定，租金每季度交付一次，胡秀兰应于每季度第1个月1日至5日支付租金，胡秀兰从2016年7月5日起未按约支付租金，经汤震林催讨后仍拒不支付，现汤震林主张解除双方签订的合同，并收回租赁店面符合法律的规定，予以准许。胡秀兰未付从2016年7月1日起的租金构成违约，应限期给付，汤震林要求胡秀兰支付至合同解除之日按每月3000元计算的租金及从解除合同之日至实际搬离之日，按每月3000元计算房屋占有使用费，不违反法律的规定，应予支持。汤震林主张收取的保证金3500元不予返还，因合同中未约定对保证金予以没收，故对该项主张不予支持。判决：一、解除汤震林与胡秀兰于2016年4月1日签订的《店面租赁合同》；二、胡秀兰应于本判决生效之日起二十日内将位于龙岩市新罗区北城街道谢洋村闽西交易城B5-6-5号房屋腾空后交还给汤震林；三、胡秀兰应于本判决生效之日起二十日内支付汤震林从2016年7月1日起至本判决确定的租赁合同解除之日止、每月按3000元计算的租金；自租赁合同解除后至本判决确定的履行期限届满之日止胡秀兰继续占用租赁物的，每月按3000元计算场地占用费（胡秀兰已支付的保证金3500元应从前述尚欠的租金中予以抵扣）；四、驳回汤震林的其他诉讼请求；五、驳回胡秀兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费570元，由汤震林负担50元，由胡秀兰负担520元；反诉案件受理费506元，由胡秀兰负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。因此，对于一审法院查明的事实，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点主要在于：涉案的房屋租赁合同（即胡秀兰与汤震林于2016年4月1日签订的店面租赁合同）是否可以撤销。对于该争议焦点，分析认定如下：本案中，长汀县人民法院于2015年12月16日将涉案房屋在“淘宝网”进行了公开拍卖，该院在“淘宝网”对涉案房屋进行公开拍卖时已明确载明“拍卖物已出租，租期5年，B5-6-5店租期2014年12月31日至2019年12月31日止；B5-6-6号店租期2015年4月1日至2020年3月31日止，租金已全部收取。”故胡秀兰依据上述拍卖公告主张其已向原房屋产权人胡春兰租赁了涉案房屋并已全部付清租赁期间的租金，合法有据，应予认可。一审法院对上述长汀县人民法院拍卖公告所载明的事实不予认可，属于认定事实不清，本院予以纠正。基于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，胡秀兰在承租了涉案房屋后，在租赁期限届满前，均有权占有使用该房屋。汤震林虽然于2016年3月6日通过司法拍卖竞买的方式取得了涉案房屋的所有权，但该所有权的变动，不影响胡秀兰与胡春兰之间形成的租赁合同的效力。关于2016年4月1日胡秀兰与汤震林签订的《店面租赁合同》的效力问题，本院认为，该合同形成于汤震林取得涉案房屋的所有权之后，汤震林在取得涉案房屋的所有权之前，长汀县人民法院已在拍卖公告中明确告知所有竞买人，涉案的房屋已出租，租期从2014年12月31日起至2019年12月31日止，且租金已全部收取；据此可以认定汤震林无权再要求胡秀兰与其签订租赁合同及支付租金。而汤震林在明知胡秀兰已向原房屋所有权人胡春兰租赁了涉案房屋并且胡秀兰已支付了全部租金给胡春兰的情形下，仍于2016年4月1日与胡秀兰签订《店面租赁合同》，且依该合同收取了胡秀兰支付的保证金及第一季度租金。而本案的有效证据并未体现原出租人胡春兰有将胡秀兰已支付的租金予以退还，因此，汤震林的上述行为已导致胡秀兰需要为涉案的房屋支付双倍的租金，应当认定汤震林与胡秀兰在订立《店面租赁合同》时显失公平。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”的规定，对于胡秀兰要求撤销其于2016年4月1日与汤震林签订的《店面租赁合同》的反诉请求，合法有据，本院予以支持。基于前述分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及该法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因2016年4月1日胡秀兰与汤震林签订的《店面租赁合同》自始没有法律约束力，故对于胡秀兰要求汤震林返还其已支付的保证金3500元及第一季度租金9000元的反诉请求，本院予以支持。同理，因前述合同被撤销，故汤震林在一审中提起的所有本诉请求，已无合同基础，本院依法予以驳回。综上所述，胡秀兰的上诉请求成立，予以部分支持。原审认定事实不清，导致适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十六条、第五十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初5241号民事判决；二、撤销胡秀兰与汤震林于2016年4月1日签订的《店面租赁合同》；三、汤震林应于本判决生效之日起五日内返还胡秀兰12500元（胡秀兰已支付给汤震林的保证金3500元+第一季度租金9000元）；四、驳回汤震林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费570元，由汤震林负担；反诉案件受理费506元，由汤震林负担。二审案件受理费1076元，由汤震林负担。本判决为终审判决。审判长　陈日耀审判员　许培清审判员　张寿安二〇一七年七月二十日法官助理　黄达康书记员　许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。微信公众号“”