（2017）京0119民初4788号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-30
案件名称
北京夏都红雨物业管理有限公司与丁艳丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市延庆区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京夏都红雨物业管理有限公司,丁艳丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0119民初4788号原告：北京夏都红雨物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇新兴小区（工商银行储蓄所东侧）。法定代表人：赵红雨，总经理。委托诉讼代理人：高银平，女，1967年10月12日出生，满族，该公司职员，住单位宿舍。委托诉讼代理人:赵留琴，女，1970年4月10日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。被告：丁艳丽，女，1973年8月30日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京夏都红雨物业管理有限公司（以下简称夏都红雨公司）与被告丁艳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告夏都红雨公司的委托诉讼代理人高银平，被告丁艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏都红雨公司向本院提出诉讼请求：1.要求丁艳丽交纳2015、2016、2017年度物业管理费6852元、滞纳金1250.4元，合计8102.4元。事实和理由：丁艳丽系延庆区×××业主，该房屋建筑面积为126.09平方米，每年应缴纳物业费2284元。夏都红雨公司为该小区提供了物业服务。丁艳丽未交纳2015、2016、2017年度物业管理费，夏都红雨公司多次催要未果，故诉至法院，要求丁艳丽支付拖欠的物业管理费6852元、滞纳金1250.4元，合计8102.4元。被告丁艳丽辩称：小区业委会并非业主选取的，故不认可业委会与物业公司签订的物业服务合同。并认为物业存在诸多瑕疵，主要表现在以下几个方面：1、基础设施差，社区园灯过半损坏未修，楼道、电梯灯损坏未修，社区大门和单元门门禁从未启用，且物业弄门禁时曾割断丁艳丽家的电源线，导致其装修后再次砸墙修理。2、服务质量差，社区、楼道、地下室长期无人打扫，各种小广告无人清理，小区内车辆违法占道情况严重；商贩出入、抽水车作业、私家车随意鸣笛扰民无人管理，小区内监控设备形同虚设，物业公司对住户家里的事从来不管。3、社区环境差，顶楼私搭乱建、一楼侵占公共绿地无人管理，社区内业主占用栏杆、拉线挂晾衣物影响观瞻，无人管理。此外丁艳丽还认为其在该小区实际居住时间还不足一年，且在2013年拿钥匙时已经交过一年的物业费，因此拒绝交纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丁艳丽系延庆区×××业主，其居住的房屋建筑面积为126.09平方米。2015年1月1日，红雨物业公司与北京市延庆区×××业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。物业费按照1.51元/平方米·月的标准收取。丁艳丽未交纳2015年度至2017年度的物业费。2017年5月19日，红雨物业公司诉至本院，要求丁艳丽交纳上述期间的物业费6852元、滞纳金1250.4元，合计8102.4元。庭审中，丁艳丽认可红雨物业公司为该小区提供物业服务的事实，但不认可物业收费标准和收费项目，并对物业费的评价标准和评估部门存在质疑。上述事实，有北京市前期物业服务合同、北京市物业服务合同、格兰二期项目物业服务收费标准、房屋买卖合同、小区电子屏三方合作协议、照片和当事人当庭陈述的事实在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。红雨物业公司作为物业服务企业,为丁艳丽居住的小区提供物业服务，但因物业服务合同中没有约定物业费的交费时间，故红雨物业公司关于2017年度物业费的主张，本院不予支持。丁艳丽辩称红雨物业公司提供的物业服务存在诸多问题，但现有证据尚不能充分证明其提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实。但结合双方当事人陈述及庭审查明的事实，一定程度上也反映出红雨物业公司在物业服务某些方面的确存在有待改进之处和尚需提高服务水平的空间，应当在全体业主的共同监督下积极予以改进和提高。综上，红雨物业公司要求丁艳丽给付2015年度、2016年度物业费，合法有据，本院不持异议。就红雨物业主张滞纳金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁艳丽给付原告北京夏都红雨物业管理有限公司2015年度、2016年度物业费共计4568元，于本判决生效后七日内履行；二、驳回原告北京红雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告丁艳丽负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 刘芳二〇一七年七月二十日书 记 员 王楠 来自：