（2016）京0107民初14076号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2018-07-19

案件名称

尼玛登真与北京市石景山区古城街道社区服务中心确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

北京市石景山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尼玛登真,北京市石景山区古城街道社区服务中心

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条

全文

北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初14076号原告：尼玛登真，男，1976年1月16日出生。委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨念平，北京在明律师事务所律师。被告：北京市石景山区古城街道社区服务中心，住所地北京市石景山区古城路*号。法定代表人：郝建华，主任。委托诉讼代理人：周涛，北京上泽律师事务所律师。原告尼玛登真与被告北京市石景山区古城街道社区服务中心（以下简称古城社区中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张鸣担任审判长、人民陪审员周丽萍、人民陪审员刘淑荣组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告尼玛登真委托诉讼代理人黄艳、杨念平、被告古城社区中心委托诉讼代理人周涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尼玛登真向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方2010年10月1日至2015年9月30日的房屋租赁合同无效；2、请求依法判令被告赔偿原告因房屋租赁合同无效造成的经济损失，共计450万元；3、请求法院将房屋租赁合同约定的租金标准与调整至年租金18万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告尼玛登真与被告北京市石景山区古城街道社区服务中心签订《房屋租赁合同》，约定原告于2012年10月1日至2015年9月31日承租位于北辛安新街x号的房屋用于经营使用。原告通过信息公开方式得知，其承租北辛安新街x号的房屋所在地块的土地性质为国有土地，并且该房屋的建设没有取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条、《合同法》第五十八条、《民法通则》第六十一条第一款的规定，原告认为，被告将没有取得建设工程规划许可证北辛安新街x号的房屋出租给原告，并由原告耗资550万左右进行房屋修缮、部分翻建及整体装饰装修，严重侵害原告的合法权益，应当就原告损失承担赔偿责任，具体如下：1、房屋装修损失400万元，因原告承租房屋之初，房屋破烂不堪，故于2012年10月开始改建西侧的南北两排厂房，进行装修、上下水电路等改造，投入资金200多万。2013年3月开始翻建破败的锅炉房和厨房，进行装修、水电路改造，平整整个大院地面铺设混凝土，投入资金140万元，这些翻建和修缮装修的物品，属于已形成附和的装饰装修物，不可拆卸，属于原告的必要损失，考虑到装饰装修实用折旧的问题，原告认为现值损失预估为400万元；2、可拆卸物品的拆除、运输、搬运、仓储费用50万元。原告承租经营期间购入、安装的可拆卸物品主要为3台新锅炉及83间房间的暖气、空调、锅炉拆除成本每台3万元，暖气拆除成本每间房为150元，空调拆除成本每台1**元、合计15万元，运输及搬运成本预估15万元，仓储成本预估20万元。因此为维护原告权益，故诉至法院。被告古城社区中心答辩称：第一原告起诉确认合同无效纠纷违反了一事不再理原则，法院已经作出了（2016）3627号生效判决驳回了原告诉求，根据民诉法解释247条第三项的规定，请求驳回原告诉求；第二，原告诉求1没有事实和法律依据，法院对房屋租赁合同和排除妨害作出了判决，已经确认双方的租赁合同为有效合同，如果是无效的，法院会主动确认无效，生效的3627判决确认合同为有效；原告属于适用法律错误，房屋租赁合同涉及的房屋修建于上个世纪6、70年代，被告出租的房屋是合法房屋；第三，诉求2没有事实和法律依据，原告在被告房屋改建、翻建时原告没有取得规划许可证，应当限期拆除、没收，该项损失原告应自行承担，依据租赁合同第六条第三项，第七条必须经过被告的同意，但是没有经过被告的同意，原告改建、翻建的费用由原告自行负担。合同第六条第一项，租赁期内的维修、保养均由原告负担。双方租赁合同为有效合同，在2015年9月30日已经履行完毕，要求被告赔偿损失属于适用法律错误，租赁合同已经履行完毕，不存在剩余履行期限问题，原告装修是为了经营需要，原告投入的装饰装修没有影响，已经得到了实现；原告为恢复原状产生的费用由原告自行承担，原告没有证据证明其诉求。经审理查明：2012年10月1日，出租方（以下简称甲方）古城社区中心与承租方（以下简称乙方）北京艺诺艺装饰有限公司尼玛登真签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁期间，甲方具有租赁物的所有权，乙方具有使用权，不经甲方同意，乙方不得将租赁物做任何形式的抵押、转让、转租、分租、充做诉讼保金或抵偿债务及其他任何侵害赁物所有权的行为。第二条房屋的坐落及面积：1、甲方出租给乙方的房屋位于北辛安新街x号。2、出租房屋面积共1020平方米。第三条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共36个月。自2012年10月1日起至2015年9月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为本企业经营使用，不转租他人。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式1、该房屋每年租金总额为30万元（大写：叁拾万元整）。2、租金支付方式：年租金分两次付清，每半年第一个月付清年租金总额的50%。3、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，不再投资翻建维修，如果乙方对于租赁房屋在租赁期内进行维修、保养，所发生的费用，均由乙方负担。如果租赁房屋出现不安全隐患，甲方随时终止合同，合同终止后，乙方所交房屋租金从合同终止之日起，到所交租金的截止日期，按天数退还。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因发生因使用或管理不当造成房屋及设施损坏、灭失，乙方应立即负责修复，甲方有向乙方索赔权利；如果企业在经营中或在承租物内从事其他活动，有违反国家法律、法规及政策规定的行为，被有关部门实施经济处罚，乙方必须无条件接受有关部门的处罚。3、乙方如改变房屋的内部结构、装修等，均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁合同期满后，如果不再续签合同，所承租房屋的装修及其依附于厂区的自建房屋不得拆毁，无条件归甲方所有。双方认可合同签订前上述房屋已交付，亦认可2012年承租的标的物是北辛安新街x号的房屋及空地，交付的亦是原有的房屋、工棚和场地。2013年8月16日，北京艺诺艺装饰有限公司尼玛登真出具情况说明及保证，载明北京艺诺艺装饰有限公司于2012年10月1日至2015年9月30日承租北京石景山区古城街道社区服务中心（北辛安新街x号），租期三年。位于厂房东南角原厨房曾经因失火烧坏，所以我公司于2013年5月16日将原厨房天井拆除，用轻体材料翻建小二楼1处，建筑面积约100平方米，花费材料费约五万元整，人工费约三万元。根据2012年10月1日与古城街道社区服务中心签订的合同，我公司未按照合同履行，违反合同中的第六条第三款规定，私自在原厨房顶搭建二层，为此，我公司郑重承诺将履行原合同第七条第五款：“如因政府征地拆迁改造、产权单位改变房屋用途及不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止，乙方须无条件腾退承租房屋，不享受任何形式的经济补偿，租金从合同终止之日至本合同截至日期，按天数退还”的规定。在原厨房顶所搭建的二层建筑100平米产权完全归北京石景山区古城街道社区服务中心所有，遇政策性拆迁等，不享受任何形式的经济补偿。特此说明!2016年8月8日，北京市国土资源局石景山分局(2016)第40号-答政府信息答复告知书载明，尼玛登真：您好，我们于2016年8月8日受理了您提出的政府信息公开申请，经查，您所申请的北京市石景山区北辛安新街x号房屋所在地块的土地性质为国有土地。如果您对本答复有异议，可以在收到本答复之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。2016年6月22日，尼玛登真向北京市规划委员会申请，提出要求获取北辛安新街x号房屋的建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证并予以复制。2016年7月8日，北京市规划委员会信息公开申请答复告知书，尼玛登真：您好，我委于2016年6月22日受理了您的申请，具体见《登记回执》市规划委（2016)第808号。依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第(六)项规定，答复如下:经查，您申请的信息不存在，理由：档案中未存有对应信息。如果您对本答复有异议，可在收到本答复之日起60日内申请行政复议。另查：1978年8月22日，北京市石景山区革命委员会建筑施工许可证载明，建设单位为北辛安五金厂，项目工棚，面积120平方米，1层1栋。2017年6月9日，北京市规划委员会石景山分局回函载明：经核，石景山区革命委员会建筑施工许可证（78）石革建字73号文件，存档我局，档案编号为64-7-798。根据有关法律规定，1984年以后没有取得建设工程规划许可证的新建、改建、扩建建筑物，属于违法建设；在此之前已经存在的建筑物，不属于违法建设。特此回函。再查：2016年1月26日，古城社区中心起诉尼玛登真排除妨害纠纷一案至本院，要求被告将位于北京市石景山区北辛安新街x号院的全部房屋（包括自建、改建和扩建）腾退并赔偿使用费。本院经审理后于2016年9月21日作出(2016)京0107民初886号民事判决书，判决尼玛登真腾退石景山区北辛安新街x号院房屋（包括自建、改建、扩建）并按每月25000元支付腾退之日前的使用费。判决后，尼玛登真不服上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院审理后，于2016年11月23日作出（2016）京01民终6836号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月25日，本院受理尼玛登真起诉古城社区中心租赁合同纠纷一案。尼玛登真请求判令古城社区中心继续履行双方之间的房屋租赁合同。2016年6月29日，本院作出（2016）京0107民初3627号民事判决书，判决驳回尼玛登真的诉讼请求。尼玛登真不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。关于主体：尼玛登真与古城社区中心均认可尽管合同签订时加盖了北京艺诺艺装饰有限公司公章，但是合同实际履行的就是尼玛登真本人。庭审中，尼玛登真主张承租期间在原来四至范围内对整个车间进行装修及改扩建，翻建了锅炉房，共花费550万元，为此提交收据和供货单,并申请对装修及改扩建进行评估；尼玛登真自认其改扩建房屋没有规划批示手续。古城社区中心对上述证据的真实性、关联性不予认可，并主张因租赁合同期限已届满，自建房未取得其同意，且合同约定到期后自建房无条件与租赁物一起交还被告，故不同意赔偿装修及自建房损失。另，尼玛登真主张租赁合同合法性欠缺且使用受干扰要求调整租金；古城社区中心主张因合同已履行完毕，不存在调整租金的依据。上述事实，有房屋租赁合同、北京市国土资源局石景山分局（2016）第40-回《登记回执》和北京市国土资源局石景山分局（2016）第40号-答《政府信息答复告知书》、市规划委（2016）第808号-回《登记回执》和北京市规划委员会《信息公开申请答复告知书》、回函、（2016）京0107民初3627号民事判决书、(2016)京0107民初886号民事判决书、（2016）京01民终6836号民事判决书及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均认可租赁标的为北辛安新街x号原有房屋及场地，而租赁房屋已经取得北京市石景山区革命委员会建筑施工许可证，系1984年之前已经存在的建筑物；因本案租赁合同交付的标的物是原已经取得建筑施工许可证的房屋。其原告未提供证据证明存在其他导致合同无效的情形存在，故对于原告要求确认合同无效及赔偿损失的诉求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。对于原告对装修及改扩建造价进行评估的申请，因本案租赁合同已期满终止，且对自建房归属已有明确约定，其申请与证明待证事实无意义，本院不予准许。对于原告主张调整租金的诉求，其未提供相应的证据，且租赁合同已履行完毕，对此，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回尼玛登真的诉讼请求。案件受理费四万五千六百八十元，由尼玛登真负担（已交纳二万一千四百元，剩余二万四千二百八十元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审　判　长　　张　鸣人民陪审员　　周丽萍人民陪审员　　刘淑荣二〇一七年七月二十日书　记　员　　刘　曦关注微信公众号“”