（2017）浙0226民初3919号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-09-28
案件名称
宁海经济开发区新兴工业园有限公司与宁海县元桑家具商行、叶元品房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁海经济开发区新兴工业园有限公司,宁海县元桑家具商行,叶元品
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0226民初3919号原告：宁海经济开发区新兴工业园有限公司（统一社会信用代码：91330226717298377K）。住所地：宁海县跃龙街道北斗北路***号。法定代表人：张学宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡文宗，宁波市天河法律服务所律师工作者。委托诉讼代理人：鲍睿，宁波市天河法律服务所法律工作者。被告：宁海县元桑家具商行，（统一社会信用代码：91330226L39070623Q）。住所地：宁海县桃源街道现代家居商城B4-024。负责人：叶元品。被告：叶元品，男，1960年1月1日出生，汉族，住宁海县。两被告的委托诉讼代理人：徐峰，浙江知仁律师事务所律师。原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司（以下简称新兴工业园公司）为与被告宁海县元桑家具商行（以下简称元桑家具商行）、叶元品房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月2日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判。2017年6月22日，本院公开开庭审理了此案，原告的委托诉讼代理人鲍睿、两被告的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2011年10月10日，原告与宁海县保华五金家居市场服务有限公司（以下简称保华公司）签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁海县跃龙街道北斗北路225号的房屋出租给保华公司用于开办宁海县保华家居市场。被告叶元品为经营家具生意，2014年3月1日向保华公司租用宁海县保华家居市场二楼B13摊位，租用面积为245㎡。被告叶元品承租后注册登记元桑家具商行，该商行系个人独资企业。但2014年1月23日，因保华公司长期拖欠原告租金，原告与保华公司解除租赁协议。后原告决定自2014年1月24日至2015年5月15日期间的占有使用费为二楼25元/㎡/月；2014年10月1日至2014年12月30日为被告寻找新经营场所的延伸期（不计占有使用费）；2015年1月1日至2015年2月15日为腾空期（不计占有使用费），后原告又将腾空期延长至2015年5月15日（自2015年2月16日至2015年5月15日计占有使用费）。同时原告将上述决定在市场内予以公告。自2014年3月1日至2015年5月15日，被告应支付原告占有使用费61250元（245㎡×25元/㎡/月×7月＋245㎡×25元/㎡/月×3个月），扣除被告已经支付的23232元，被告尚欠原告占有使用费38018元，经催讨，被告未支付。故原告诉至本院要求：1.判令被告元桑家具商行支付原告占有使用费38018元，并支付逾期付款利息（以38018元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率算至实际履行之日止）；2.判令被告叶元品对上述款项承担无限清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告举证如下：1.宁海经济开发区科技园区管理委员会出具的说明、房地产收购协议及补充协议、宁国用（2007）第00003号土地使用权证、宁城字第1134号房屋所有权证各一份，拟证明原告系涉案房屋的合法产权人，对其有合法出租权的事实；2.（2014）甬宁民初字第1372号民事判决书一份，拟证明保华公司向原告承租涉案房屋，后因保华公司拖欠租金，原告与保华公司解除租赁合同，原告全面接管保华家居市场的事实；3.宁海县保华家居市场摊位租赁合同一份，拟证明被告向保华公司承租了由原告出租给保华公司的房屋用于家居生意，且被告并非2014年3月1日才进场经营的事实。4.公告及公告照片打印件各四张，拟证明原告向宁海县保华家居市场内的租户多次告示市场清理腾空方案及收取占有使用费标准的事实；5.会议纪要一份，拟证明2014年7月28日，原告经过讨论之后形成了对外公告内容的意见的事实；6.照片四张，拟证明被告于2015年6月25日仍占有使用原告涉案房屋的事实。两被告答辩称：1.原、被告间系房屋租赁合同关系，双方虽未签订书面的租赁合同，但双方间的租赁合同意思表示真实，并已实际履行完毕，故原告诉请要求被告支付占用使用费无请求权基础；2.原告诉讼已过诉讼时效。本案原告要求被告支付自2014年3月1日至9月30日以及自2015年2月15日至5月15日的占有使用费，已过二年的诉讼时效。3.被告已及时足额的支付全部租金，被告摊位面积132.75㎡，搬离时间是2015年2月12日，按25元∕㎡／月计算，应付租金23231.25元，现已付租金23232元，故被告已履行全部义务。综上，原告的诉讼请求应全部驳回。为证明自己的主张，两被告举证如下：收款收据三份，拟证明原、被告间系房屋租赁合同关系，被告系合法使用房屋，且已全部支付租金的事实。对原、被告提供的证据，各方的质证意见及本院认证意见如下：一、原告提供的证据1，两被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但被告认为该证据不能证明被告非法占用原告房屋的事实。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，同时，本院认为该证据能够证明原告系涉案房屋合法产权人的事实。二、原告提供的证据2，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但被告认为其是在2014年3月1日使用涉案摊位的，时间在原告与保华公司解除房屋租赁合同之后，且该证据多处显示原告收取的款项性质为租金，故该证据亦能够证明原、被告之间存在租赁合同关系，且原告收取的是租金，而非占有使用费。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。三、原告提供的证据3，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但被告认为该证据是被告与保华公司于2013年12月24日签订的关于二楼B6摊位的租赁合同，并非原告诉请的二楼B13号摊位，故被告认为该证据与本案无关。本院认为该证据与本院无关，对其不予认定。四、原告提供的证据4，被告对该证据的三性及证明目的均有异议，该证据无法证明公告的张贴时间及原告向被告主张过权利，并将公告送达给被告，且被告认为公告的内容为要求被告支付租金、补签书面合同，故该组证据可以证明原、被告间存在租赁合同的关系。本院认为仅凭该证据不能证明原告的证明目的，对其不予认定。五、原告提供的证据5，被告认为该证据没有时间、参会人员的签名，故该证据不符合证据的形式，且该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案无关，对该证据不予认定。六、原告提供的证据6，被告认为原告未提供原件，即使原告提供了原件，拍摄时间也可以修改，故该证据并不能证明原告的证明目的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，且本院认为该证据可以证明被告于2015年5月11日后搬离涉案摊位的事实。七、原告对被告提供的证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据所显示的款项是部分占有使用费，而非全部占有使用费。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。经审理，本院对以下事实予以确认：元桑家具商行系个人独资企业，投资人为叶元品。涉案房屋由原告占有、使用、收益，且土地使用权证于2007年1月15日登记在原告名下，产权证号为宁国用（2007）第00003号。2011年10月10日，原告与保华公司签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁海县跃龙街道北斗北路225号的房屋出租给保华公司用于开办宁海县保华家居市场，租期自2011年9月15日至2016年9月14日。2014年1月23日，原告与保华公司解除《租赁合同》。自2014年3月1日至2015年5月15日，被告实际使用涉案摊位。保华公司分别于2014年3月7日、2014年5月20日向被告出具收款收据一份，分别载明“第一季度租金”8232元、10000元。2015年1月22日，宁波跃龙经济开发股份有限公司向被告出具收款收据一份，载明“租金”5000元，共计23232元。原告认可收到上述款项。另查明，本案于2016年12月19日曾引调立案，案号为（2016）浙0226引调1374号。本院认为，本案的争议焦点一，原、被告间是否存在房屋租赁合同关系？原告认为其与被告之间并不存在实际的房屋租赁合同关系；被告认为原告认可其收取的款项性质为租金，且被告与保华公司法定代表人洽谈涉案摊位的租赁时，保华公司法定代表人是代表原告的，故原、被告之间实际存在房屋租赁合同关系。本院认为，原、被告间是否存在房屋租赁合同，需综合考虑各方的意思表示。第一，保华公司法定代表人与被告就涉案摊位使用的商谈行为是否可以构成对原告的表见代理，因被告未提供证据予以证明，本院不予采纳。第二、依据被告陈述的租金标准及摊位使用面积，则第一季度应付款项为9956.25元（25元∕㎡∕月×132.75㎡×3月），与被告提供的收款收据所载第一季度款项18232元不符，故本院认为原、被告就房屋租赁合同的主要条款租金标准问题并未达成一致意见。综上，本院认为，原、被告间并不存在房屋租赁合同关系。原告系涉案房屋的合法产权人，被告自2014年3月1日至2015年5月15日实际使用涉案房屋，故被告应支付原告涉案房屋的占有使用费。因被告连续占有使用涉案摊位，原告曾于2016年12月19日要求被告支付2015年5月15日前的占有使用费，故本案原告诉请的诉讼时效并未超过。本案的争议焦点二，被告是否付清原告占有使用费？本案中，因被告自认“租金”标准为25元∕㎡∕月，现原告以25元∕㎡∕月的标准要求被告支付占有使用费，并无不妥。关于被告实际使用的摊位面积，因原告提供证据不足以证明被告的实际使用面积为245㎡，故以被告陈述的132.75㎡为准。因原告放弃主张自2014年10月1日至2015年2月15日的占有使用费，则被告应支付原告自2014年3月1日至2014年9月30日的占有使用费19912.5元（25元∕㎡∕月×132.75㎡×6月），自2015年2月15日至2015年5月15日的占有使用费9956.25（25元∕㎡∕月×132.75㎡×3月），共计29868.75元，扣除被告已支付的23232元，则被告尚欠原告占有使用费6636.75元（29868.75元－23232元）。被告未及时支付占有使用费，则原告有权要求被告支付逾期付款利息损失。因涉案摊位的实际使用人为被告元桑家具商行，故被告元桑家具商行应支付原告涉案摊位的占有使用费及逾期付款利息损失。因元桑家具商行为个人独资企业，则其投资人叶元品应对其债务承担无限清偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁海县元桑家具商行应于本判决生效后十五日内支付原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司房屋占有使用费6636.75元及逾期付款利息损失（以6636.75元为基数，自2017年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率算至款项实际付清日止）；二、被告叶元品对上述款项承担无限清偿责任。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费750元，减半收取375元，其中310元由原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司负担，其中65元由被告宁海县元桑家具商行、叶元品负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。代理审判员 闫林花二〇一七年七月二十日代书 记员 章灵燕 关注公众号“”