（2017）豫01民终6992号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-01
案件名称
陈楠、徐春彩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈楠,徐春彩,陈风涛,郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终6992号上诉人（原审被告）:陈楠，男，回族，1994年1月5日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:杨玉凤，任素莉（实习），河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐春彩，女，汉族，1983年2月26日生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人:李党青，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：陈风涛，男，汉族，1968年7月28日生，住郑州是金水区。原审第三人：郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司，住所地，郑州市中原区六厂前街70号楼付30号。法定代表人：徐春辉，总经理。委托诉讼代理人：刘海峰，该公司员工。上诉人陈楠因与被上诉人徐春彩、原审被告陈风涛、原审第三人郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司(以下简称郑商分公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人陈楠的委托诉讼代理人杨玉凤，任素莉、被上诉人徐春彩的委托诉讼代理人李党青、原审第三人郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司的委托诉讼代理人刘海峰到庭参加诉讼，原审被告陈风涛未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈楠上诉请求：依法改判一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、2016年7月22日三方签订的居间合同未生效。2、郑州存量房买卖合同陈楠签字是伪造的，合同无效。签字时陈楠没有去。之前提交的书面上诉状作废。徐春彩辩称，1、上诉人提出的签字是伪造的，应在一审时提出，一审时未提出应视为放弃其权利。2、不存在上诉人所说的签字是伪造的。3、2016年7月陈风涛代陈楠签订的居间买卖合同，在随后的郑州存量房买卖合同中陈楠进行签字确认是对原合同的追认。郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司辩称，郑州存量房买卖合同上的陈楠签字是陈楠本人签字的，是我本人在场时签字的。徐春彩向一审法院的诉讼请求：1、依法判令解除徐春彩、陈楠、陈风涛、第三人签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令陈楠、陈风涛、第三人返还徐春彩定金8万元；3、陈楠、陈风涛支付徐春彩12.5万元违约金；4、判令陈楠、陈风涛赔偿徐春彩损失18610元；5、判令陈楠、陈风涛对上述款项承担连带责任；6、诉讼费用由陈楠、陈风涛承担。一审法院认定事实：2016年7月12日，徐春彩与陈风涛，第三人郑商分公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容：陈楠（甲方）、徐春彩（乙方），郑商分公司（丙方）。甲方拥有位于中原区××路××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权人陈楠，建筑面积88.92平方米，乙方自愿购买上述房产。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施总价125万元；乙方于本合同签订时支付定金及佣金8万元，其中佣金25000元，余额作为丙方代甲方保管的定金；付款方式为按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时，将首付款28万元交付甲方，剩余房款97万元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙方双应在本合同签订之日起45个工作日，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方须保证房屋权属无争议，若发生甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定房屋实际成交价的10%作为违约金。合同还约定了其他事项。同日，徐春彩向第三人交付定金及佣金共8万元（其中佣金25000元），第三人向徐春彩出具了收据。2016年7月15日，为办理购房按揭贷款手续，徐春彩与陈楠签订《郑州市存量房买卖合同》及《个人二手房贷款款项支付证明》。同日，商城金融部向徐春彩出具代收贷款费用，金额18610元的收据。2016年7月21日徐春彩预约办理存量房交易资金监管服务，预约受理时间2016年8月25日，但因陈楠未办理涉案房屋解除抵押手续，无法办理涉案房屋的网签监管手续。后徐春彩来院起诉。另查明，陈风涛系陈楠的父亲。上述事实，有《房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》、《个人二手房贷款款项支付证明》、收据、存量房交易资金监管预约服务单、录音及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为：涉案房屋的所有权人为陈楠，陈风涛与徐春彩签订房屋买卖合同时，未出具陈楠的委托手续，陈风涛的行为构成无权代理，但随后陈楠协助徐春彩办理按揭贷款手续，与徐春彩签订《郑州市存量房买卖合同》及《个人二手房贷款款项支付证明》，陈楠的行为已构成对陈风涛代其签订房屋买卖合同行为的追认，故徐春彩与陈风涛代理陈楠签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，由此产生的法律后果应由陈楠承担。房屋买卖合同一式三份，仅陈楠持有的房屋买卖合同未加盖第三人的公章，属于签订合同时第三人的失误，陈楠已经实际履行房屋买卖合同部分义务，故陈楠以此辩称房屋买卖合同未生效，该院不予采信。之后陈楠与徐春彩签订《郑州市存量房买卖合同》，但该合同内容仅包括了房屋位置、价格、首付款及首付款支付时间等，其他涉及合同的履行，合同相对人的权利义务，违约责任等主要内容全部未填写，因此该合同仅是为办理按揭贷款所签订的制式合同，徐春彩与陈楠仍应按照房屋买卖合同的约定履行义务。因此陈楠以徐春彩未按照《郑州市存量房买卖合同》上约定交付首付款的时间支付陈楠首付款为由辩称徐春彩先行违约，该院不予采信。徐春彩按照合同约定支付定金及办理银行贷款手续，陈楠应按照合同约定履行与徐春彩共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，陈楠未按照合同约定履行相应义务，构成违约，应承担相应的违约责任，应按照房屋买卖合同约定支付徐春彩房屋成交价的10%即12.5万元的违约金。陈楠拒绝履行房屋买卖合同的行为致使合同目的不能实现，房屋买卖合同应予解除，陈楠应退还徐春彩定金5.5万元，因定金由第三人代为保管，应由第三人代为返还。徐春彩要求陈楠赔偿办理贷款的损失18610元，因该项费用为徐春彩实际损失，而前述12.5万元的违约金足以弥补徐春彩在履行合同中遭受的损失，故徐春彩该项诉讼请求该院不予支持。陈风涛仅是本案房屋买卖合同合同签订的代理人，不是合同当事人，不享有合同权利，亦不承担合同义务，徐春彩要求陈风涛承担连带责任的诉讼请求证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐春彩、陈风涛、第三人郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司于2016年7月12日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人郑州郑商房地产营销策划有限公司棉纺西路分公司返还徐春彩定金55000元，于判决生效后十日内付清；二、陈楠支付徐春彩违约金125000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回徐春彩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4654元，减半收取2327元，由陈楠负担1950元，徐春彩负担377元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：郑州存量房买卖合同陈楠签字是伪造的，合同无效，但在一审中对签字的真实性并未提出异议，上诉人上诉称2016年7月22日三方签订的居间合同未生效，陈楠后与徐春彩签订《郑州市存量房买卖合同》及《个人二手房贷款款项支付证明》，其行为已构成对陈风涛代其签订房屋买卖合同行为的追认。综上所述，陈楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人陈楠负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年七月二十日书记员 赵利媛 来自