（2017）苏01民终4423号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-08-25
案件名称
伏星星与刘文凯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文凯,伏星星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终4423号上诉人（原审被告）：刘文凯，男，1967年4月1日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：伏星星，男，1983年1月22日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人刘文凯因与被上诉人伏星星房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文凯上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担违约金。2、一、二审诉讼费用由法院依法处理。事实及理由：一、一审法院未查清事实。上诉人与被上诉人2016年7月11日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，合同中明确约定双方在全款结清时正式交付该房屋。到目前为止，上诉人都没有收到被上诉人的房屋尾款2万元。一审法院在未了解案件事实的情况下作出裁判，没有事实依据。本案的实际情况是，上诉人收到被上诉人的购房贷款后，中介公司与上诉人联系交付房屋的事宜，上诉人表示会尽快交付房屋，但需给予一定时间搬家。之后，直至2016年12月21日前被上诉人再也没有和上诉人联系过，上诉人早在2016年12月21日前搬家，2016年12月21日被上诉人报警称其已经将房款付清，但上诉人未将房屋交付给被上诉人，不符合客观事实。2016年12月21日当天双方在民警协调下约定12月30日办理房屋交接，但到了2017年1月2日，被上诉人再次报警且不愿意支付房屋尾款，导致双方未能履行交房事宜。根据合同约定，导致房屋迟迟不能交付的责任在于被上诉人，系被上诉人单方面违约。二、一审法院判决上诉人承担8000元违约金及诉讼费用没有法律依据，上诉人已将房屋过户给被上诉人，并早已腾空房屋，结清房屋相关费用，根据双方合同约定，并无任何违约行为。一审诉讼标的为82340元，一审判决上诉人承担违约金8000元，但判决上诉人承担全部诉讼费，没有法律依据。三、因为合同未履行完毕，被上诉人私自将涉案房屋的房门打开，涉案房屋内还有上诉人的玉器、字画、音响等物品，要求上诉人返还上述物品。伏星星辩称：1、一审审理过程中，主审法官曾与上诉人协商交房，但上诉人不接受。上诉人称涉案房屋内有把玩的玉器还有值钱的东西，系其单方陈述。一审时，上诉人已经明确表示涉案房屋内已经没有物品了。2、关于交房条件，上诉人虽然搬出，但水、电、有线电视的费用未结清，交房的条件不满足，无法交房。并且后来上诉人不与被上诉人联系，交房的事情一直拖延。被上诉人之所以报警后开锁，是因为一审时被上诉人陈述过涉案房屋存在渗水情况，被上诉人进入涉案房屋取证。伏星星向一审法院起诉请求：1、判令刘文凯交付房屋。2、判令从2016年11月15日起至实际交付房屋日止，刘文凯每天按总房价款的万分之三支付违约金，截止2017年1月9日共计15840元。3、判令刘文凯结清水、电、物业管理费等，并从房屋迁出有线电视。4、判令刘文凯承担房屋交易佣金16500元，并返还伏星星。5、判令刘文凯承担违约金5万元。6、判令刘文凯修复房屋渗水。一审法院认定的事实：2016年7月11日，刘文凯（甲方）与伏星星（乙方）经南京存房房地产经纪有限公司（丙方）居间，签订了《南京市存量房交易合同》，约定乙方购买甲方位于秦淮区桃叶渡35号701室房屋，建筑面积61.50平方米，房屋用途为住宅，总价款110万元，其中含定金5万元，尾款2万元。合同第二大条“房屋价款及支付”第2小条第三款“贷款”的第（3）项约定：“甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割”。合同第三大条“房屋交付”的第1小条约定：“甲、乙双方定于全款结清时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋”。该大条第5小条约定“甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之3（330元）支付违约金”。合同第十大条“违约责任”第1小条“甲乙双方之间的违约责任”约定：“无正当理由不履行合同或毁约的”由违约方向守约方承担5万元违约金。该大条第2小条“甲、乙方对丙方的违约责任”约定：“无正当理由不履行合同或毁约的”由违约方向丙方承担16500元违约金。签订合同当日，伏星星支付给刘文凯定金5万元。履行合同过程中，双方协商，首付款的金额确定为53万元（不包括5万元定金），贷款的金额为50万元。经刘文凯要求，2016年10月13日，伏星星以本票的方式将首付款支付给刘文凯。付款当日，双方在房产局办理了送件手续，2016年10月28日，涉案房屋过户至伏星星名下。2016年11月14日左右，刘文凯收到通过银行贷款支付的50万元。对于房屋交付的问题，伏星星的陈述为：2016年11月18日便通知中介联系刘文凯交付房屋事宜，但刘文凯表示没有收到50万元。2016年11月23日，伏星星再次要求刘文凯交付房屋，刘文凯称已收到房款，但没时间搬家，需要择吉日。伏星星则催促刘文凯交付房屋并表示若再不交房将从尾款中扣除违约金，刘文凯听闻后表示伏星星从尾款扣除违约金就不交付房屋。刘文凯的陈述为：系12月初接到中介电话协商交房时间，刘文凯当时提出12月底交房的方案，但没有得到伏星星的回复。2016年12月21日，伏星星就本次纠纷报警，接处警工作登记表记载，经民警现场调解，刘文凯称2016年12月30日把房屋交给伏星星。2016年12月底，刘文凯将涉案房屋腾空并搬出，并结清了截至2017年1月2日的房屋内的水、电、煤气、电话、宽带、有限电视等费用。2017年1月2日，双方就房屋进行交接，因伏星星要在2万元尾款中扣除刘文凯部分违约金，双方协商不成，伏星星再次报警，经民警协调仍没有达成一致意见，故伏星星诉至法院。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，双方对于房屋交付时间约定为“全款结清”时，同时在房屋买卖合同的房屋价款及支付部分约定了2万元的尾款，并约定“在房屋交付时，甲、乙双方自行交割”。可见，房屋的交付和尾款的支付应是同时履行。2016年10月28日，房屋过户给了伏星星，11月14日左右，伏星星已支付了除2万元尾款外的全部房款，合同的履行已经到了可以进行房屋的交付以及尾款支付的阶段，在2016年11月伏星星向刘文凯提出交付房屋的请求后，刘文凯应该积极与伏星星就房屋的交付和尾款的支付进行协商并确定合理的时间交接，刘文凯单方执意要求2016年12月底才能办理交付房屋手续的行为使得合同陷于迟延履行的状态，故刘文凯应对该期间合同的迟延履行承担相应的违约责任。2016年12月21日，双方就房屋的交付时间在民警的协调下达成了新的一致意见，故之后的合同履行应按照该新协商的意见履行，但2017年1月2日，因伏星星单方要求在尾款中扣除之前的违约金使得合同再次无法履行，故之后合同无法履行的损失应由伏星星自行承担。结合双方房屋买卖合同中关于迟延交付房屋违约金的约定，对于刘文凯的迟延履行违约金酌定为8000元。由于刘文凯已经承担了迟延履行的违约责任，故对于伏星星要求其承担5万元违约金的诉请，不予支持。由于房屋买卖合同最终仍需履行，故伏星星为此支付的中介费不能算做损失，故对其要求中介费的诉请，亦不予支持。伏星星要求刘文凯修复房屋渗水，但未能提供证据佐证渗水实事的存在，故对该请求不予支持。刘文凯应在伏星星支付房屋尾款12000元（2万元扣除8000元违约金）后，将房屋腾空并交付（结清2017年1月2日之前的水、电、燃气、有线电视等相关杂费）给伏星星。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘文凯于判决生效之日起十日内将秦淮区桃叶渡35号701室房屋腾空并交付（结清2017年1月2日之前的水、电、燃气、有线电视等相关杂费）给伏星星。二、伏星星在刘文凯履行上述交付房屋义务的同时将房屋尾款2万元扣除刘文凯的迟延履行违约金8000元后剩余的12000元支付给刘文凯。三、驳回伏星星的其他诉讼请求。一审案件受理费930元，由刘文凯负担。本院二审期间，刘文凯对一审认定的事实无异议。伏星星对一审认定“原告则催促被告交付房屋并表示若再不交房将从尾款中扣除违约金”有异议，表示其并没有和刘文凯接触，而是中介公司与刘文凯沟通。伏星星对一审认定的其他事实无异议。同时，双方确认房屋交付与尾款支付应同时履行。对一审认定事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，刘文凯未提供新的证据。伏星星提供拍摄于2017年6月初的照片一组，证明涉案房屋有质量瑕疵。刘文凯对照片的真实性予以认可，表示该照片显示的是涉案房屋情况。本案审理中，伏星星陈述其于2017年6月初持涉案房屋所有权证，通过报警的方式进入涉案房屋，涉案房屋内并无刘文凯所陈述的物品。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。刘文凯、伏星星经南京存房房地产经纪有限公司居间签订的《南京市存量房交易合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定的房屋交付时间为“全款结清”时，且刘文凯应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方对房屋交付与尾款支付系同时履行不持异议，虽然合同中未明确房屋交付的具体日期，但双方均应根据合同的实际履行情况做好房屋交付与尾款支付的准备，伺房屋具备交付条件后相互配合办理房屋交接及尾款支付事宜。刘文凯在2016年11月14日左右收到伏星星通过银行贷款支付的50万元房款后，合同履行即已经达到可以进行房屋交付及尾款支付的节点。刘文凯在伏星星2016年11月提出交付房屋的请求后，本应积极配合伏星星办理房屋交付和尾款支付事宜，但其却单方要求2016年12月底办理房屋交付手续，在该要求未得到伏星星认可后，仍未在合理期限内及时腾空房屋，伏星星因此要求刘文凯承担迟延交房的违约责任，符合合同约定及法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，房屋交付与尾款支付应同时履行，在刘文凯未交付房屋前，伏星星有权不支付房屋尾款。一审法院根据合同约定以及双方合同履行的实际情况，酌定刘文凯应承担迟延履行违约金8000元并无不当。刘文凯主张其不存在违约行为，不应当承担违约金，没有事实与法律依据。刘文凯称其尚有玉器、字画、音响等物品存放于涉案房屋内，要求伏星星返还，因其二审中并未提供相应证据证明上述物品确实存放于涉案房屋内，故本案不予理涉。关于一审诉讼费用的负担，因适用简易程序，一审案件受理费系减半收取，一审未按伏星星诉请所获支持比例对案件受理费进行分摊欠妥，本案予以纠正。综上所述，一审判决虽对诉讼费用的分担处理欠妥，但判决结果并无不当。刘文凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费930元，由刘文凯负担90元，伏星星负担840元；二审案件受理费50元，由刘文凯负担。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 龚 达二〇一七年七月二十日书记员 朱亚芳 来源：