（2017）苏0723民初3175号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-11-18
案件名称
杨乐军、仇敏与陈吉美、王东华物权确认纠纷一审民事判决书
法院
灌云县人民法院
所属地区
灌云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨乐军,仇敏,陈吉美,王东华
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第六条，第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书`（2017）苏0723民初3175号原告：杨乐军，男，汉族，1970年2月24日出生，住灌云县。原告：仇敏，女，汉族，1971年2月28日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：施正刚，江苏玄博律师事务所律师。被告：陈吉美，女，汉族，1961年1月17日出生，住灌云县。被告：王东华，男，汉族，1957年3月12日出生，住灌云县。共同委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。原告杨乐军、仇敏与被告陈吉美、王东华物权确认纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，于2017年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告原告杨乐军、仇敏及其委托诉讼代理人施正刚，被告陈吉美及两被告共同委托诉讼代理人徐林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨乐军、仇敏向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认灌云县伊山中路工商巷20号房屋归原告所有；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2015年5月1日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将其所有的坐落于灌云县伊山中路工商巷20号的房屋出售给原告。协议约定：房屋总价88万元，付款方式乙方首付给甲方30万元，甲方帮助乙方贷款35万元，期限三年，从2015年5月1日至2018年5月1日，因贷款所产生的利息每月2100元等费用由乙方负责每月付给甲方，余款23万元分三次给付，分别于2015年6月30日之前给付2万元，于2015年腊月三十晚之前给付8万元，于2016年腊月三十之前给付10万元，余3万元2017年5月1日前给付。协议签订后，原告如约给付购房款，签订协议当日，被告将房屋交付给原告。约定房款及贷款和利息全部结清后办理房屋过户手续，该房屋至今未办理过户手续。原告认为：房屋买卖协议合法有效，原告按约给付购房款，被告交付了房屋给原告，虽未办理房屋过户手续，但房屋买卖已经依法成立，该房屋所有权应属于原告所有。现诉至法院，请求判令支持诉讼请求。被告陈吉美、王东华辩称，原告提起的涉案房屋的确权之诉没有法律依据。1、根据相关法律规定，买卖不动产实现产权，只能通过继续履行协议，要求协助登记实现合同目的，而不能超越法律的规定，通过诉讼要求确权。本案中原告主张物权应适用于《物权法》的规定，涉案房屋由被告取得了产权证书，原、被告虽然通过签订《房屋买卖协议书》的方式约定转让涉案房屋，但是依照法律的规定，该房的权属只有通过房产变更登记，才能产生效力，因此，买卖不动产的效力只能通过登记取得，而不能在未经登记情况下，提起于法相悖的确权之诉。2、原告与被告如果通过民事诉讼确定物权，将会出现一物两权或不和法律规定的确权的错误结果。3、原告没有依约向被告付清房款，被告没有实现“净得88万元”的合同约定，原告主张物权的条件尚未成就。原告依约首付了被告30万元，原告虽然又给付20万元，但违背了2015年腊月三十晚之前和2016年腊月三十晚之前的付款的时间约定。双方约定的原告通过答辩人贷款35万元但未能实现，该35万元购房款并未实际给付。4、本案所涉及的房屋买卖协议书的效力依法应由人民政府审批，但由于之后产生的不可抗力致合同不能生效，该合同目的因不可抗力不能实现，应予解除。本案合同中转让的标的物本应在2018年5月1日办理向政府报批的手续，通过政府的批准致合同生效，再由原告办理手续，缴纳土地出让金，而现在涉案地块因政府的棚改选用而不可能实现转让，之前的合同因未达到合同生效的法律规定而处于尚未生效的无效阶段。本案中原告本来可以通过申请变更登记实现物权，但鉴于涉案房屋的土地使用权属划拨性质，又因该地块已经政府统一规划进行棚改而批准征收，原告即使有意通过缴纳土地出让金的方式再行进行房地产变更登记却因政府的规划征收拆迁已不可能。因此，原、被告之间的房屋买卖协议书的目的因不可抗力不能实现，依法应予解除并各自返还财产。对此，被告已经提起解除合同之诉，被告请求法院对两案相互参考审理裁决。综上，原告之诉没有法律依据，被告请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于灌云伊山中路工商巷20号共三层，面积280平方米的吉美宾馆卖给乙方，房屋总价88万元，甲方净得88万元，因房屋买卖而产生的所有税费均由乙方负责，与甲方无关。付款方式：乙方首付给甲方30万元，甲方帮乙方贷款35万元，期限3年，从2015年5月1日至2018年5月1日，因贷款所产生的利息（每个月2100元）等费用由乙方负责按月如期付给甲方。余款23万元分三次给付，分别于2015年6月30日之前付给甲方2万元，于2015年大年三十晚之前付给甲方8万元，于2016年大年三十晚之前付给甲方10万元，余3万元2017年5月1日之前给付……房款及贷款和利息全部结清后，甲方办理房产证及宾馆营业执照过户手续……所产生的一切税费由乙方承担……该房屋在未过户之前，必须留一间房屋给甲方使用。合同签订前，2015年4月30日，原告向被告给付30万元购房定金，2015年7月给付购房款2万元，2016年2月24日给付购房款5万元，2016年3月16日给付购房款6000元，2016年4月30日给付购房款4000元，2016年5月26日给付购房款2万元，2017年2月13日给付购房款10万元。原告自2015年6月6日起至2017年2月9日向被告给付2015年5月至2017年2月每月2100元款项，计22个月，共46200元，该笔款项由被告收取后出具收条并载明系贷款每月的利息。被告在庭审中陈述其并未按照合同约定为原告办理贷款35万元，原告在庭审中陈述同意将已付被告的每月2100元款项冲抵购房款，至此，原告共计向被告给付购房款546200元。本院认为，我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故不动产物权变动合同的生效只需要具备行为人具有相应的行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。本案中原、被告之间签订的房屋买卖合同符合上述生效要件，该买卖合同依法成立并生效，应受法律保护。但是买卖合同生效并非必然发生不动产物权的变动。按照原、被告签订的买卖合同约定，原告应在2017年5月1日前向被告给付全部购房款88万元，但至原告起诉之日，扣除原告已付购房款546200元，尚余333800元未实际履行，原告尚未将己方义务按照合同约定全部履行完毕，此时即要求确认对涉案房屋的所有权，于法无据，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费12600元，已减半收取6300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12600元。审判员 孙 静二〇一七年七月二十日书记员 王晓飞法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国物权法》第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：百度“”