（2016）辽1224民初3836号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-10-27
案件名称
原告某某有限责任公司诉被告某某有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昌图县人民法院
所属地区
昌图县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某某有限公司铁岭分行,某某有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1224民初3836号原告；某某有限公司铁岭分行，住所地铁岭市银州区。负责人；白某某，系该行行长。委托代理人；冯某某，系该行职员。委托代理人；李某某，系辽宁天意律师事务所律师。被告某某有限公司，住所地盘锦市。法定代表人詹某某。原告某某有限公司铁岭分行诉被告某某有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，于2017年3月23日适用普通程序依法由审判员褚亚兴担任审判长，与代理审判员杨光、人民陪审员贾宏宇依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司铁岭分行委托代理人冯某某、李某某到庭参加诉讼。被告某某有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某有限公司铁岭分行诉称：2010年9月30日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于昌图镇北街的“家和美商业城”商业用房一套，建筑面积356.98平方米。合同约定该商品房价款按建设面积计算，单价为每平方米8600元，总房款307万元。2010年11月20日，原告如约向被告交付了全部房款，被告开具了发票。但是房屋交付使用后，被告至今没有为原告办理房屋产权登记和所有权证书，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应按已付房价款的5%向原告支付违约金。此外，《商品房买卖合同》约定原告所购房屋建筑面积为356.98平方米，其中套内建筑面积256.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积100.14平方米。根据昌图县宏盛房屋测绘中心的测绘结果，房屋的实际建筑面积为270.92平方米，面积差达86.06平方米，而房产部分办理产权登记是以测绘报告为依据，根据《商品房销售管理办理》和《商品房买卖合同》约定。被告应当向原告返还面积差价款，并对误差值3%以上部分的房款的双倍返还。基于以上事实，现要求1、被告为原告所购房屋办理产权登记和权属证书；2、被告承担逾期办理房地产权属证书的违约金153500元；3、被告返还房屋面积差价款1388126元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告某某有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。案件审理中，原告提供如下证据：1、GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，欲证明原告与被告于2010年9月签订了案涉《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告所购房屋的坐落、用途、建筑面积为356.98平米；第四条约定房屋按建筑面积每平米8600元计价，总价3070000元；约定面积确认以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异，按合同第五条2项原则处理，即绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还；第八条约定被告在2010年11月1日前交付商品房；第十五条约定被告在商品房交付后10日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案。被告如违约，被告需承担按已付房款5%支付违约金及协助原告办理产权手续的违约责任的事实。2、2010年11月20日被告开具的《销售不动产统一发票》、2010年12月7日原告为办理产权登记所纳契税、完税的凭证三张，欲证明原告按合同约定履行了付清房屋价款及办理产权登记所需税费的全部义务的事实。3、2014年10月11日昌图县宏盛房屋测绘中心出具的《建设银行面积说明》，内容如下：“昌图原农贸大厅拆迁后，由盘锦正和有限公司新建家和美商城，由我测绘中心进行面积测量。原建筑面积356.98平方米是2010年11月10日出具的预测面积。法律依据：是依据《房屋测量规范》中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000和开发商提供的设计图纸，进行的面积计算，（建设银行二层原设计图纸设计与商场内部相通，应参与商场内共有共用面积的分摊）。实测建筑面积270.92平方米。是2014年4月9日根据现场实际勘测和设计图纸变更（不与商场内相通，因此不参与商场内共有共用部位面积的公摊）”，欲证明1、2014年4月9日房屋登记测绘机构才进行现场实际勘测，说明被告不能按合同约定的期限办理产权登记，是属于被告在产权登记机关的备案义务未予及时履行；2、实际测绘建筑面积为270.92平米，证明实测面积少于合同面积86.06平米的事实。上述1-3项证据因被告经传唤未到庭，应视为放弃对上述证据的质证权利。本院对原告提供的上述证据予以确认。根据当事人的陈述，结合对证据的分析认定，本院确认本案的事实为：2010年9月30日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于昌图镇北街的“家和美商业城”商业用房一套，建筑面积356.98平方米。合同约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8600元，总房款307万元。交付期限为2010年11月1日前。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按以下原则处理：即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”。对面积确认及面积差异处理：双方约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。2010年11月20日，原告按约定交付了购房款，被告为原告出具了不动产销售统一发票，并将房屋交与原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、法规的规定，系有效合同。合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权手续。现被告未按约定履行义务，应承担违约责任。故应按合同约定的按原告已付房款307万元的5%向原告支付违约金。关于原告要求被告双倍返还面积差异款的请求，昌图县盛宏房屋测绘中心对合同面积与实测面积做了说明，现实测建筑面积是270.92平方米，系根据现场实测和设计图纸变更作出的。按合同约定：“因设计变更造成面积差异，双方不能解除合同的应当签署补充协议”。现原告以实际占有该房屋，未能举证证明双方是否签订补充协议。故原告请求双倍返还房屋面积差异款的请求，本院无法支持。原告接收的房屋，产权登记面积小于合同约定面积86.06平方米，被告应按合同约定以每平方米8600元在已付房价款中返还原告，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付利息。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告某某有限公司于本判决书发生法律效力后10日内协助原告某某有限公司铁岭分行办理房屋产权登记手续。二、被告某某有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告某某股份有限公司铁岭分行逾期办理产权证书违约金153500元。三、被告某某有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告某某股份有限公司铁岭分行房屋面积差异款人民币740116元（86.06平方米*8600元）。并自2010年11月20日起，按应返还面积差异款740116元计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付利息，至付款完毕之日止。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18675元，由被告某某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长 褚亚兴代理审判员 杨 光人民陪审员 贾宏宇二〇一七年七月二十日书 记 员 刘思佳 微信公众号“”