（2017）鲁08民终2362号

裁判日期: 2017-07-20

公开日期: 2017-09-04

案件名称

张庆林、济宁金茂房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张庆林,济宁金茂房地产开发有限公司,济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济宁市中级人民法院民事判决书（2017）鲁08民终2362号上诉人（原审原告）：张庆林，男，1955年11月18日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：李辉，山东方隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁金茂房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区红星东路皇营村。法定代表人：时培明，执行董事。委托诉讼代理人：谢田，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会，住所地济宁市任城区红星东路皇营村。法定代表人：唐加田，主任。上诉人张庆林因与被上诉人济宁金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）、济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会（以下简称皇营村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初11607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆林上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判解除双方签订的房屋租赁合同，并恢复房屋结构。事实和理由：一、在双方签订的房屋租赁合同中，没有约定房屋租赁税费的承担主体，被上诉人金茂公司也没有要求上诉人必须开具发票。缴纳税款及开具发票是上诉人与税务机关的事情，与被上诉人金茂公司无关。现在被上诉人金茂公司单方面将开具发票作为支付房屋租金的前提条件，构成对租赁合同的重大变更。而且由此增加的税金也对上诉人的预期经济利益产生重大实质性影响，如果上诉人知道需要自己来承担租赁费税款，也不会继续签订该房屋租赁合同。被上诉人金茂公司在未与上诉人协商的情况下，单方面变更租赁合同的主要条款，其行为已经构成违约。因租赁合同未要求上诉人必须提供发票，法律也未规定必须开具发票，因此上诉人不提供发票也不构成违约。二、被上诉人金茂公司以未开具税务发票为由拒绝支付房屋租金，已经违反租赁合同约定。而且在上诉人多次催要的情况下无正当理由仍然拒绝支付租金，依照相关法律规定，上诉人可以要求解除租赁合同。济宁金茂房地产开发有限公司辩称:一审判决已经认定上诉人在租赁合同关系中负有纳税义务，属于纳税义务人，只是在合同中没有约定具体纳税责任，这是双方的共同失误。一审判决判定被上诉人支付给上诉人房租并承担违约责任，被上诉人认为从判决中已经解决了双方的矛盾和纠纷。被上诉人服从法院判决，并在以后的合同履行过程中按照判决的内容继续履行合同，从双方履行合同过程来看，一审判决虽然判定被上诉人违约，但该违约不足以构成解除合同的条件，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会未作答辩。张庆林向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告金茂公司支付拖欠租金40968.3元，并承担违约责任；3.依法判令金茂立即腾空租赁房屋；4.依法判令被告皇营村委会对第2、3项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：济宁市任城区皇营村皇营路从北向南第一户营业房归原告张庆林所有。为打造社区商业一条街，被告金茂公司统一租赁了原告张庆林等人的房屋，出资进行了门面房改造，装修了墙砖、门头等。2011年6月21日，就租赁上述房屋，金茂公司与张庆林签订了“房屋租赁合同”，合同第二条约定了“房屋用途”，“乙方（金茂公司）租用房屋，根据乙方的整体经营规划，自主决定对房屋的合理使用、转租、承包经营，甲方（张庆林）不得干涉。”第三条约定了“租赁期限”，“租赁期限为十年，自2011年6月25日起至2021年6月24日止。甲乙双方特别约定：因乙方租赁甲方的房屋是打造社区商业一条街，具有经营整体性和长期性，甲方在租赁期间不得以任何理由要求提前收回房屋。”合同第四条约定了租金，第一合同年度，每平方每天1元，自第二合同年度至第五合同年度，每年度每天每平方增加一角；第六至第十合同年度，每平方每天1.5元。第五条约定了“付款方式”，“乙方于本合同签订之日向甲方支付第一合同年度全年的房屋租金，于次年本合同签订之日对应日的三十日前，支付第二合同年度全年的房屋租金，依此类推。”合同第十三条约定了“违约责任”，“乙方逾期未交付租金的，甲方有权按日租金的双倍向乙方收取逾期期间的租金。甲方违反租赁期限的规定，要求提前收回房屋，影响到乙方对房屋的正常使用，应按十年租金总额向乙方承担违约责任，合同并继续履行。”第十五条约定了保证条款，“丙方（皇营村委会）自愿昨晚甲、乙双方的保证人，保证甲、乙双方完全履行合同，并对违约方的违约责任提供担保，向守约方承担连带责任。”原告张庆林在该合同上签字并按捺了手印，被告金茂公司、皇营村委会则在该合同上加盖了公章。合同签订后，张庆林、金茂公司均履行了合同，张庆林交付了房屋，金茂公司则依约向张庆林支付了房租，张庆林出具了相应收条。2016年12月1日，金茂公司在其办公室楼下张贴了通知，通知各商业房业主持发票到其单位领取房屋租金，张庆林撕掉了该通知，认为其本人不应承担税金。2016年12月7日，在济宁市诚信公证处的见证下，金茂公司在新、旧办公室楼下张贴了通知，告知包括张庆林在内的各商业房业主到其单位领取房屋租金。通知载明，“根据我公司与各位业主签订的房屋租赁合同，我公司于2016年3月和5月通知要求各位业主安装各自的合同租金额到税务部门开具商业房租金税务发票，持发票到我公司办理领取2016年度的房屋租金事宜。后经我公司电话催促，部分业主至今未来我公司办理。…。”现张庆林以金茂公司未支付房租为由诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，原告张庆林与被告金茂公司、皇营村委会签订的“房屋租赁合同”系当事人真实意思表示，且已实际履行多年，因此，该合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行应尽的义务。根据我国《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。鉴于上述合同中对于税金的承担，并未约定，因此，作为个人的张庆林出租商铺，依法应由其本人缴纳房产税等税收。本案中，金茂公司应按照合同约定，按时、足额支付租赁费，至于租赁费发票开具事宜，应由税务机关处理，与本案非同一法律关系。因此，金茂公司以张庆林未开具税务发票为由，未按时向张庆林支付房屋租金，其行为违约，应承担相应的违约责任，即向张庆林足额支付租金及损失。对于损失数额，鉴于张庆林未按照法律规定及金茂公司的通知要求，及时开具相应的发票，亦有一定的过错，因此酌情以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数，上调30%，即以拖欠的房租为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算的利息，作为被告实际向原告支付违约金的标准为宜。张庆林与金茂公司之间的房屋租赁合同已实际履行多年，对于金茂公司未按时支付应付的租金，是由于双方对于租金发票的开具事宜产生纠纷而引起，不属于承租人无正当理由未支付租金，也不存在致使不能实现合同目的的行为存在，因此，原告张庆林诉求解除房屋租赁合同，不予支持。皇营村委会在合同中明确表示，“保证甲、乙双方完全履行合同，并对违约方的违约责任提供担保，向守约方承担连带责任。”因此，原告张庆林诉求被告皇营村委会承担连带责任，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、被告济宁金茂房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告张庆林租金103127.10元（188.36平方米×365天×1.5元，自2016年6月25日到2017年6月24日）；二、被告济宁金茂房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告张庆林拖欠租金期间的利息（自2016年6月25日到至本判决履行期间届满之日止，以103127.10元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）；三、被告济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会对上述第一项、第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告张庆林其他的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由被告济宁金茂房地产开发有限公司、被告济宁市任城区观音阁街道皇营村民委员会司负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：双方签订的房屋租赁合同是否应当予以解除。合同法第九十三、九十四条对合同解除作了明确规定，分为约定解除和法定解除两种情形。本案上诉人张庆林与被上诉人金茂公司、皇营村委会签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且已实际履行多年，因此该合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行应尽的义务。被上诉人金茂公司应按照合同约定，按时、足额支付租赁费，至于租赁费发票开具事宜，应由税务机关处理，与本案非同一法律关系。因此，金茂公司以张庆林未开具税务发票为由，未按时向张庆林支付房屋租金，其行为违约，应承担相应的违约责任。但双方在合同中并未对逾期未交付租金即赋予上诉人合同解除权作出约定，并且张庆林与金茂公司之间的房屋租赁合同已实际履行多年，对于金茂公司未按时支付应付的租金，是由于双方对于租金发票的开具事宜产生纠纷而引起，不属于承租人无正当理由未支付租金，也不存在致使合同目的不能实现的情形，因此，本案并不符合约定解除合同或法定解除合同的要件。上诉人张庆林以金茂公司单方面变更租赁合同主要条款、拒绝支付房屋租金的行为构成违约为由，请求解除房屋租赁合同，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，张庆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人张庆林负担。本判决为终审判决。审判长　　朱壮男审判员　　马　斌审判员　　张　芳二〇一七年七月二十日书记员　　王晓晔百度搜索“”