（2016）粤0113民初4727号
裁判日期: 2017-07-20
公开日期: 2017-12-18
案件名称
马某与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马某,陈某某,李某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初4727号原告：马某，女，1984年7月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：张苏龙，系广东叠秀律师事务所律师。被告：陈某某，男，1984年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：李某某，男，1989年5月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，系广东明盛律师事务所律师。原告马某诉被告陈某某、第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人张苏龙，被告陈某某，被告李某某的委托诉讼代理人熊飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2015年12月3日签订的《存量房买卖合同》。原、被告双方在法院判决生效后十日内共同到房管部门办理交易过户递件手续，并在取得房地产交易中心收缴证件收据时，被告向原告支付楼款人民币200000元整；2、被告向原告支付逾期付款违约金（逾期付款金额按人民币20万元计算，按照合同约定的每日按未付房款0.05%的标准为每日人民币100元，从2016年4月15日起计至被告向原告支付20万元购楼款之日。暂计至2016年6月15日共62天，为人民币6200元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月3日，原、被告双方签订《存量房买卖合同》，并在同日签署了《协议书》，约定在被告无法做银行按揭的情况下，经原告同意后，方能将标的房屋过户到被告指定人名下。双方共同委托广东中原地产代理有限公司为中介服务机构。原、被告双方在合同中约定：原告将位于广州市番禺区祈福新村某房屋卖给被告，交易金额为人民币68万元整。原、被告双方在合同第三条中约定的付款方式：(1)在合同签订之日，被告向原告交付定金人民币2万元整；(2)在双方共同办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时，被告支付楼款人民币20万元整；(3)其余楼款人民币48万元整，由被告申请以银行按揭贷款方式支付，贷款额以银行审批为准，如银行批准的贷款额少于人民币48万元，差额部分于被告取得房地产交易中心收缴证件收据时交付给原告。原、被告双方在合同第三条中约定的交易完成时限：交易过户手续需在本合同签订后120日内完成（据此推算的完成日期为2016年4月11日之前）。原、被告双方在合同第十条中约定的逾期付款的违约责任：被告未能按照本合同约定支付房款，应当每日按未付房款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告全面、及时地履行了自己的合同义务，于2016年1月14日办理了提前还贷手续，2016年1月28日办理了网签合同手续，2016年2月26日办理了收款账户开设手续。2016年1月底，被告告知原告其可以从银行办理62万元的按揭贷款，要求将合同约定的办理过户手续时交付的20万元房款改为6万元，原告不同意，原告居住在长沙，曾两次到广州番禺与被告协商上述问题，被告均不与原告见面。原、被告和中介服务机构约定，于2016年4月14日上午共同到房管部门办理交易过户手续。2016年4月13日，原告为办理过户手续回到番禺，继续与被告协商上述问题，要求被告按合同约定支付过户时的20万元房款，被告不同意，原告遂决定到银行了解按揭贷款最终可能批准的数额，原告于2016年4月13日晚住到按揭贷款银行所在地广州市白云区，银行一上班即前往咨询、查证，在银行没有得到明确答复，即按照约定赶回番禺继续协商办理过户手续，当原告于上午10点40分左右下地铁时，得知被告已经离开房管局，致使当天的手续未能办成，随后，原告又多次催促被告履行合同，被告均不予配合。根据上述事实和法律规定，请求法庭支持原告的诉讼请求。被告陈某某答辩称，我已经将房屋介绍给李某某买，存量房买卖合同变更协议上也已经有李某某的签名，中介方没有要求原告与李某某见面，是原告与李某某的事情，与我方无关，请求法庭驳回原告的起诉。被告李某某答辩称，第一，我方认为原告将李某某列为第三人缺乏事实依据和法律依据，根据原告所主张的由于李某某在本案被告和原告签订《存量房买卖合同》之后一个多月的时间，来中介方处签订了存量房买卖合同变更协议，合同的主体即买家发生了变化，真正的被告应当为李某某，李某某由于原告在列为第三人的时候，实际上没有对第三人提出任何主张，因此我方认为原告应当将我方列为被告，我方作为第三人没有法律依据。第二，我方认为原告代理人口头陈述被告及第三人在交易当天没有备足首付款没有依据，另外，根据本案第三人提供的同贷书中，放款62万元倒推本案被告没有备足首付款的推理是不成立的，因为银行放贷的最大限度可以不全部使用。原告陈述迟延到达交易中心的理由非常牵强，不能成立，第三人提供的证据中，中介方在2016年4月7日的短信截图中，当天已经就在递件的时间告知了原告，10点至10点半到达罗家办证服务厅，其中七天多的时间，原告陈述其是从长沙赶过来，再到同贷银行核实贷款的问题，是缺乏依据的。由于原告已经违约，没有按照合同变更后的约定时间准时到达，由于房管中心需要预约，而且李某某向中国邮政储蓄银行白云支行申请62万元贷款的同贷书于2016年1月21日批下来，同贷书期限为90个自然日，在过户当天即4月14日时同贷书期限也快要超过了，因此我方不同意继续履行合同。原告马某为证明案件事实，向法庭提交以下相关证据：1、存量房买卖合同、协议书，证明：（1）双方房屋买卖合同权利义务关系；（2）双方约定在被告无法做银行按揭的情况下，经原告同意后，方能将标的房屋过户到被告指定人名下。2、房地产权证，证明合同标的房屋情况。3、收款收据2张，证明被告向原告支付定金人民币2万元整。4、贷款提前还款受理通知书、广州市存量房买卖合同、个人账户申请书，证明合同签订后，原告全面、及时地履行了自己的合同义务。5、原告与中介方微信截图，证明原告于约定过户日的上午10点40分左右赶回番禺时，得知被告已经离开房管局，致使当天的过户手续未能办成。6、原告与陈某某的短信截图，证明原告于4月14日之后，与陈某某联系，要求重新订立时间办理过户，证明原告履行合同的诚意，被告于6月14日回复我方事宜已经转交律师处理。被告陈某某没有向法庭提交任何证据。第三人李某某向法庭提交以下相关证据：1、存量房买卖合同，证明2015年12月13日，原告与被告由经纪方广东中原地产代有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告将其所有的位于广州市番禺区钟村镇祈福新某房屋（以下简称该物业）出售给被告，该物业房地产权证号为02××46，合同售价人民币680000元，协议签订时支付人民币20000元作为定金，其中200000元房款由双方共同到房管部门办理交易过户递件，并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，另480000元房款由买方以按揭贷款方式支付，交易过户手续在合同签订后120天内完成。合同还约定，卖方不能按合同约定将该房地产出售给买方时，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用，双方同意由广东中原地产代理有限公司办理网签手续。2、收款收据，证明被告于签约时已经支付原告马某定金20000元。3、存量房买卖合同变更协议（协议书），证明由于被告是限购对象，约半个月左右，经三方同意，原告、被告及变更后的买家李某某签订了《存量房买卖合同变更协议》，将原买家本案被告变更为本案外人李某某。4、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书，证明2016年1月21日，变更后的买家取得了邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行个人贷款审批通知书，个人房屋贷款审批额度为62万元，有效期自通知之日起90个自然日。5、广州市存量房买卖合同，证明同年1月28日，原告与变更后的买家签订广州市存量房屋买卖合同通过网签，合同编号；穗存量房合同字16010253625号，网签合同将首付款变更为204000元，剩余款变更为476000元。6、中介方联系人与马某的微信联系截图，证明2016年4月7日，中介方为本起房屋买预约了递件时间为2016年4月14日10:00-10:30，并于当日通知原告，但原告在递件当天未能按时到场。7、证明，证明被告向原告支付的定金20000元，该收据定金付款人实际已经是本案第三人李某某。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区祈福新村某房屋，房地产权证号为02××46，房屋产权人为马某。2015年12月13日马某（合同中称甲方、卖方）与陈某某（合同中称乙方、买方）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定，马某将其所有的位于广州市番禺区祈福新村某房出售给陈某某，成交价为680000元。合同约定，签订本合同时支付人民币20000元作为定金，部分楼款200000元房款由双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门协助办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。剩余480000元房款由买方以按揭贷款方式支付。买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助乙方办理相关手续；包括提供资料、签署有关文件／合同等。合同第八条约定，卖方不能按合同约定将该房地产出售给买方时，应当支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。买方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条约定了逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。双方同意由广东中原地产代理有限公司办理网签手续。马某和陈某某当日还签订了一份《协议书》，内容为：因买方夫妻双方名下已有两套住宅，同时征信可能有问题。在买方无法做银行按揭的情况下，经卖方同意后，方能将该套住宅过户到买方指定人名下。陈某某于签约时当天向原告马某支付定金20000元。2016年1月14日中国银行广州珠江支行按揭中心向马某出具了一份《贷款提前还款受理通知书》，受理其结清全部贷款。李某某提供了一份《存量房买卖合同变更协议》，证明由于李某某是限购对象，约半个月左右，经马某、陈某某、李某某同意，将原买家本案被告变更为李某某。该《存量房买卖合同变更协议》内容为，原买方陈某某与卖方签署了上述买卖物业的买卖合同（简称双方约），经协商，现双方同意上述买卖物业增加/减少/转换以下买方人员李某某，原买方与增/转名后的买方应协助办理相关房屋过户手续。同时，增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按双方约/咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为买方的义务（包括但不限于向卖方支付楼款、向经纪方支付咨询及中介服务费等）。马某在“卖方处”签名，陈某某在“原买方处”签名，李某某在“（增/转名后）买方处”签名。2016年1月21日中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行向借款人李某某出具了一份《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》该银行审批通过李某某的个人房屋贷款申请，个人房屋贷款审批额度为62万元，有效期自通知之日起90个自然日。2016年1月28日马某（合同中称卖方，甲方），与李某某（合同中称买方，乙方）签订了《广州市存量房屋买卖合同》并通过了网签，合同编号：穗存量房合同字16010253625号，网签合同约定，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）。首期款：乙方应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付204000元。剩余房款476000元由乙方在签订本合同后5日内委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。2016年4月7日中介方联系人向番禺地税预约了买卖涉案房屋递件时间为2016年4月14日10:00-10:30。2016年4月14日，中介方联系人通知买卖双方前往罗家办税服务厅在预约时间10:00-10:30办理递件手续，马某提供其与中介方微信联系截图，证明马某在10:38到达番禺广场地铁站时，买方认为预约时间已经超过而离开了罗家办税服务厅。原告在2016年5月、6月期间多次与陈某某短信联系，要求重新约定时间办理房屋过户手续，但买卖双方并未协商一致，由此产生纠纷。2016年6月12日，马某向本院提起本案诉讼。李某某在2016年8月1日也在本院起诉马某【（2016）粤0113民初6570号】，要求解除《广州市存量房屋买卖合同》并要求马某支付违约金。2016年7月28日，陈某某向李某某出具了一份《收款证明》，证明陈某某在2015年12月13日向马某支付了定金20000元，后因《房屋买卖合同》买方变更为李某某，李某某拿走了马某开具的收据，李某某向陈某某支付了20000元。以上事实，由双方当事人提供的证据以及本院的庭审笔录等证据证实。本院认为，马某与陈某某在2015年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同约定马某将其所有的位于广州市番禺区祈福新村某房出售给陈某某，成交价为680000元。该合同是马某与陈某某双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。但是马某和陈某某当日还签订了一份《协议书》，明确在买方无法做银行按揭的情况下，经卖方同意后，方能将该套住宅过户到买方指定人名下。随后马某、陈某某、李某某签订了一份《存量房买卖合同变更协议》，将原买家陈某某变更为李某某。原告认为存量房买卖合同变更协议中有增加、减少、转换等几种情况，其中并没有标明李某某的介入是增加还是转換。马某与陈某某在2015年12月13日签订《存量房买卖合同》时买方为陈某某一人，而从《存量房买卖合同变更协议》内容及签名上看，原买方是陈某某，（增/转名后）的买方为李某某，而且协议约定“增/转名后的买方知悉及同意与原买方共同按双方约/咨询及中介服务费确认书上的约定承担作为买方的义务（包括但不限于向卖方支付楼款、向经纪方支付咨询及中介服务费等）”。根据上述协议内容，原买方陈某某的合同地位发生了变更，李某某取代了陈某某成为合同的买方，并在合同中承担付款义务。事实上，在合同履行过程中，也是由李某某向银行申请个人消费贷款，李某某作为买方办理网签合同《广州市存量房屋买卖合同》。马某也见到“中介拿着李某某的身份证办理手续”，在整个合同履行过程中，马某对李某某的买方身份是知情且一直也没有提出异议。因此，《存量房买卖合同变更协议》的内容是马某、陈某某、李某某的真实意思表示，在涉案房屋买卖合同中，合同的权利义务主体即为李某某和马某。原告起诉要求被告陈某某继续履行《存量房买卖合同》，要求陈某某与原告共同到房管部门办理交易过户递件手续，并向原告支付楼款200000元，以及支付逾期付款违约金，上述诉讼请求由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告马某的所有诉讼请求。本案受理费10600元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾 强人民陪审员 何梓莹人民陪审员 何伟峰二〇一七年七月二十日书 记 员 霍淑玮 百度搜索“”